2024年，注定是楼市跌宕起伏的一年。
无论是市场成交止跌回升，还是房企凋零迎春，还是严控土地增量、货币安置、城中村扩张等，都全力支持“稳定楼市、稳定房地产”。
房地产市场呈现阶段性复苏特征。
随着12月两次重大会议落下帷幕，2025年全国楼市“继续大力推动房地产市场止跌企稳”的基调已经确立。
因此，2025年楼市将如何发展，也可以从2024年的全年发展来总结。
接下来让我们回顾一下2024年楼市十大关键词。
停止跌倒并稳定
9月，中共中央政治局会议召开。在对当前经济形势和经济工作的分析研究中，首次提出房地产“止跌企稳”的目标。
这进一步说明稳定当前房地产市场对于稳定宏观经济的重要性。
对比历次政治局会议有关房地产的发言，也显示出对房地产的决心。
9月“止跌企稳”建议提出后，我们可以看到，全国新建房、二手房在10月、11月出现阶段性触底反弹。
根据国家统计局数据——
10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，但降幅比上月收窄0.3个百分点。二手住宅销售价格由环比下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月来首次。到场;
10月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点。二手住宅价格环比下降0.4%，降幅收窄0.5个百分点；
10月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有7个，环比上涨4个； 8个城市二手房销售价格环比上涨，环比上涨8%。
11月份，一线城市新建商品住宅销售价格持平，环比下降0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.4%，增幅与上月相同；
11月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点。二手住宅价格环比下降0.2%，降幅收窄0.2个百分点；
11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有17个，环比上涨10个；二手房销售价格环比上涨的城市有10个，环比增加2个。
降低利率
2024年堪称“降息元年”。
因为进入2024年，我们也将进入前所未有的降息周期。
年内，央行进行了三轮LPR下调。
首轮2月份，5年以上LPR下跌25个基点至3.95%；
第二轮7月份，1年期和5年期以上LPR分别下跌10个基点至3.35%和3.85%；
第三轮，10月，1年期和5年期及以上LPR分别下跌25个基点至3.1%和3.6%。
从整个LPR调整幅度来看，已从2019年10月21日的1年期LPR4.2%和5年期LPR4.85%分别下调至1年期LPR3.1%和5年期LPR3.6% 。 。
这也标志着我国货币政策进一步宽松，融资成本大幅下降。
更积极的是，我们还降低了新增个人住房贷款和存量住房贷款利率约37.8万亿元。
5月17日，中国人民银行发布公告，取消全国首套房、二套房商业性个人住房贷款利率下限，按照原则指导省级市场利率定价自律机制城市具体政策。
9月29日，中国人民银行发布公告，分批引导存量房贷利率下调。市场利率定价自律机制也发出倡议，分批降低存量房贷利率。
从10月25日开始，各银行也对现有房贷利率进行了批量下调。调整后的房贷利率为LPR-30BP。
据央行高官在国新办发布会上透露的数据，此举预计将惠及全国约5000万户家庭，惠及1.5亿人口，平均为这些家庭减少利息支出每年约1500亿元。
但随着各大银行调整现有房贷，部分城市房贷利率出现“倒挂”。
比如在广州，根据广州房贷利率指引，早在10月份就取消了房贷利率下限要求。房贷利率约为LPR-（80-100bp），各家银行的幅度不同。
那么按照10月调整后的LPR计算，广州房贷利率应该在2.6%至2.8%之间。 2024年5月17日，中国人民银行发布关于降低个人住房公积金贷款利率的通知，宣布下调个人住房公积金贷款利率。 0.25个百分点，自2025年1月1日起生效。
调整后——
于是，在一些住房贷款利率“倒挂”的城市，银行随后收到了相关要求——商业按揭贷款利率不得低于公积金贷款利率。
所以你可以看到我们的降息将持续整个2024年。
减税
尽管减税行动并未持续全年，但2022年以来，各地城市不断对个人住房交易税费进行减税降费。
2023年，国家税务总局还对房地产相关领域提供了契税减免、增值税减免、新建、二手房契税减免等税收减免优惠。
到2024年，以减税为主体的新一轮房地产市场政策将实施 随着财政部11月13日《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》——
1、契税方面，1%低税率面积标准由90平方米提高到140平方米。
2、土地增值税方面，各地区预缴税率下限降低0.5个百分点。
3、增值税方面，本市取消普通住宅标准后，个人销售购买2年以上（含2年）的房屋，免征增值税。
四、土地增值税方面，已取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造普通标准住宅、销售增值额不超过扣除项目金额的20%。
随后，一周后，四大一线城市也实施取消普通住房和非普通住房标准，并调整相关配套税收政策。
“减负效应”下，交易水平明显提升。
一线城市新房、二手房成交量明显好于政策前。
减少首付
尽管在房地产市场的实际过程中，不少城市已经走向“零首付”，购房首付已不再是阻碍购房群体购房的首要问题。然而，面对国家层面的首付调整，今年是最集中的一年。
2024年5月17日，央行、国家金融监管总局将购买商品房的家庭首套商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%，购买商品房的商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%。第二个家。最低首付比例调整为不低于25%。
随后，北京、上海、广州、深圳等尚未调整首付门槛的城市也纷纷跟进。
2024年9月24日，央行、金融监管总局宣布，商业性个人住房贷款对购买住房的家庭不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为不低于15% %。
此时，全国各地已进入减少首付的重要阶段。
货币化安置和扩张
2024年可以说是加快城中村货币化安置的伟大一年。
今年，影响未来三年楼市格局的重要政策落地。
2023年7月，国务院办公厅印发《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》，对推进特大城市城中村改造作出部署。
然而，2024年11月，城中村改造政策支持从最初的35个特大城市和常住人口300万以上的大城市向近300个地级及以上城市“扩张”，全面铺开。淘汰城中村和危房改造。
2024年10月，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部高级官员表示，将通过货币安置等方式实施城中村改造和危房改造新增100万套。方法。
而且根据调查数据，35个重点城市有170万个城中村改造需求，全国297个地级城市也有改造需求。此外，全国城市还有50万套危房需要改造。
同时，住房城乡建设部、财政部明确落实资金来源支持——
1.符合条件的城中村改造项目可获得政策支持
2.纳入地方政府专项债券支持范围
三、开发性、政策性金融机构为城中村改造提供专项贷款
4、适用相关税收优惠政策
5.鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款。
可见，货币化安置将成为未来城中村改造的主流。
现有商品房的收购和储存
存量住房的存量代表着房地产市场供需关系的深刻变化。
自2022年各地开始探索通过国有平台收购存量住房作为保障性住房以来，已过去近2年时间。
但到了2024年，“收储”动作开始加速。
2024年1月，央行、金融监管总局鼓励商业银行发放住房租赁团购贷款，为企事业单位批量购买现有闲置住房购买经济适用房或商业租赁住房提供长期金融支持。
2024年5月，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已竣工但未销售的商品房用作保障性住房。
2024年6月20日，住房城乡建设部召开“关于收购现有商品房改建保障性住房工作电视电话会议”，明确要推动县级以上城市有效有序开展保障性住房收购工作。收购现有商品房作为经济适用住房。住房工作。
这标志着购买现有商品住房用于保障性住房的规模向县级以上城市“扩大”。
据澎湃新闻统计，截至2024年8月，已有80多个城市宣布支持国有平台企业等收购商品房用于保障性住房、安置房、人才住房、周转房等，超过36个城市出台“收储”细则。项目已覆盖超过14个城市，总收购量超过10万+套。
其中，收购和入库方式为：一是以同地点保障性住房重置价为参考，以基本覆盖土地配置费、建筑安装费等合理费用为基础，以及作为不超过5%的营业利润来确定收购价格；二是按同地段测算，配售商品房价格可优惠50%左右。
2024年9月，央行将3000亿元保障性住房再贷款支持比例由60%提高至100%，进一步加大商业银行贷款支持规模。
2024年10月，财政部发文支持各地利用专项债券收购现有商品住房作为保障性住房，并明确地方政府自主决策、自愿落实。
可见，未来这项工作仍将是解决楼市去库存问题的重要手段之一。
严格控制增量
展望2024年，城市发展战略也将发生根本性变化。
严控增量成为各地的主旋律。
一方面，要建立“人、房、地、钱”要素联动机制，成为刚性目标；另一方面是严格控制商品房分解周期。
2月份以来，“人、房、地、钱”被多次提及，具体指的是“人、房、地、钱”要素的联动机制。
根据《住房城乡建设部关于编制住房发展规划和年度计划的通知》，根据城镇人口、当地经济水平、产业布局、住房供求情况安排住房供应和土地供应需求为防止市场大起大落，确定“人决定房、房决定地、房决定钱”的目标，提前谋划2026-2030年住房发展规划。
紧接着，4月份，自然资源部办公厅下发了《关于做好2024年住宅用地供应工作的通知》。
要求商品房销售期限超过36个月的，停止新增商品住宅用地出让。出让期限在18个月至36个月之间的，按照“盘活多少、供应多少”的原则动态供应土地。
8月，住房城乡建设部再次强调建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，各地要从住房城乡建设的准备和实施入手。发展计划和年度住房发展计划。
在盘活存量土地方面，10月财政部宣布允许专项债券用于土地储备，为地方政府通过回收、收购盘活存量土地提供财政支持。
可见，供给侧在解决商品房供需平衡问题上下了很大功夫。
融资“白名单”
房地产项目“白名单”是为了确保项目得到资金支持、加快建设，也为信贷项目资金配置和调整提供灵活保障。
今年8月，国家金融监管总局公布了商业银行房地产“白名单”项目审批数据。商业银行批准房地产“白名单”项目5392个，批准融资金额近1.4万亿元。
随后10月，国家金融监督管理局高官表示，截至10月16日，已批准“白名单”房地产项目贷款达2.23万亿元，预计将增加“白名单”房地产项目信贷规模' 预计到年底将达到 4 个。万亿元。
国家金融监管总局11月最新数据显示，截至10月31日，“白名单”项目贷款审批金额突破3万亿元，全国已有1000多个项目被纳入“白名单”。修复后的列表”。
可见，我们一直在加大对“白名单”项目的贷款力度，以确保各地住房交付保障工作顺利进行。
取消价格限制
过去，存在新房和二手房倒置的情况。最大的原因是新房登记价格实行指导原则。
进入2024年，市场突变。无论是不再限制土地出让价格、放宽新建住宅限价，还是直接取消商品房销售价格指导，不少城市纷纷效仿。
一、三、四线城市取消新房指导价，一、二线城市紧随其后。
按照各城市自主调控的原则，自2024年7月起，沉阳、兰州、郑州、宁德、深圳等城市明确不再实行新产品销售价格指导，阳江、珠海等城市明确不再实行新产品销售价格指导。芜湖、武汉等地优化限价政策。 ，如缩短注册调价时间间隔、取消底价差价限制等。
10月17日，在介绍促进房地产市场平稳健康发展情况的新闻发布会上，高层总结称，年内促进市场止跌企稳的组合措施包括四项取消、全面取消、赋予城市政府监管自主权，允许各城市根据本市政策调整或取消各类购房限制措施。
这包括取消价格限制。
房票
进入2024年，一线城市的房票模式将由广州直接推出。
1月5日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘拆迁现场发放全市首张房票，标志着广州成为全国首个实行“房票安置”的一线城市。
6月，上海市金山区房管局印发《金山区房票安置实施办法（试行）》——被补偿人选择房票安置方式的，按照住宅房屋货币补偿总额的7%给予奖励按照补偿协议给予房票。移民政策奖励；房票有效期自出票之日起计算，有效期为12个月。
7月，北京市通州区住房和城乡建设委员会起草了《北京市通州区房票安置实施方案（试行）》，并向社会公开征求意见。
据不完全统计，2024年以来，已有40多个城市推出或实施“房票安置”政策，包括北京、上海、广州、长沙、武汉、成都、南昌、贵阳等，而江苏已在13年实施。设施覆盖全省。各区市建立了房票安置政策制度。
早在2022年，郑州就推出了房票模式。
根据《郑州市棚户区改造项目房屋票安置实施办法（暂行）》（以下简称《办法》）
郑州中心城区棚户区改造将实施房票安置。被征收人使用房票购买商品房的，按照安置补偿权益的8%给予奖励，不计入家庭购房限额。
再往前追溯，河南信阳、许昌、湖北鄂州、浙江绍兴、温州也相继推出“房票政策”，被拆迁户可以凭房票购买商品房进行安置。
可见，在楼市去库存的背景下，房票投放已成为各城市解决旧城改造的有效方案之一。
1、降息预计仍将是2025年的大趋势。一方面，中美博弈升级。另一方面，美国也在2024年进行了三轮降息，标志着美国宽松周期的正式启动。有机构预测，美联储如果继续降息，几年内可能会跌至1.75%至2%之间。
2、全国楼市价格暴涨，但市场上买卖双方仍在博弈。本轮暴涨很大一部分原因是政策力度加大。预计到2025年，随着一二线城市地王数量不断增加，国企、央企拿地信心已经恢复，再加上限购的解除，各地新房销售限价，一二线城市核心区域、核心项目将走出独立市场，而三四线城市将继续以价换量。
3、预计2025年去库存效率将加快，一是因为住宅用地供应受到严格控制，二是因为存量商品房购储资金到位。
4、2025年，稳定楼市政策全面落实，千方百计稳定交易、稳定房价。
5、2025年是城中村改造的超级年。
PS：如果您觉得这些市场的最新资讯对您有价值，欢迎您关注@格隆汇楼市，我们将不定期带您探索更多楼市最新动态。
欲获取更多投资价值内容，可扫描下方二维码预约直播。
