房子虽然买了一段时间，但房产却是你要拥有的一辈子。
物业的质量直接影响一个社区的品质，这也是为什么很多业主在发现小区物业管理不到位、环境没有改善之后，第一个想到的解决办法就是“换物业”。
2022年3月，芜湖公布了全市首批11家拟解除合同的物业公司名单。近日，365地产走访了其中比较有代表性的三个小区：奥运康城、裕景公馆、江城国际瑞花园。
不过实际调查的结果却让小编颇为感慨！
今天我们来看看这三个小区在物业管理更换之后真实的变化：
10年以上的同一时期，物业费用也差不多。
这些社区正在经历“同样的代价，不同的命运”
我们先来看一下三个社区的基本情况：
奥运康城于2006年建成，建筑面积36万平方米，绿化面积14万平方米，共有59栋住宅楼及一条商业街，其中高层及小层23栋，多层36栋。共有住户3683户，常住人口8000余人。小区内有4座人防车库。
奥运康城小区楼宇分布及实景照片
江城国际瑞华园于2009年落成，位于仓金路西侧、元木塘南侧，总占地面积约16.3万平方米，总建筑面积约24.2万平方米，小区现有住宅楼52栋，业主2300余户，常住人口约1万人。
江城国际瑞花园户型图及照片
新丽伊顿公馆于2011年交付，社区占地面积144280平方米，总建筑面积536800平方米，26栋楼，57个单元，4502户，绿化面积57856平方米，地面停车位224个，地下机械停车位2703个。
伊顿公学建筑布局和照片
细心的人会发现，奥云康城、伊顿公馆、江城国际瑞花园三个社区其实有着很多的相似之处。
例如：
1、均为交付使用10年以上的老旧住宅小区；
2.社区规模较大，目前常住人口较多；
3、周边二手房供应量巨大，各类生活配套非常齐全、成熟；
3.物业收费标准比较相似；
4、自第一批房屋交付以来，已多次变更产权。
从物业管理角度看，在房屋老旧、规模大、人口多的老旧住宅小区，建筑立面、绿化环境、设施设备不可避免地会出现不同程度的老化、破损，物业管理成本和环境改善难度显然会大大增加。
365 找房实景照片
从二手房市场来看，排除学区等特殊因素的影响，此类老旧小区普遍成交周期较长，成交价格相比新交付小区较低。
值得注意的是，虽然这三个小区有很多相似之处，物业费标准也比较相近，但是在二手房市场的成交表现却有很大差异。
365找房统计 | 仅供参考，以实际情况为准
据芜湖365智库统计近半年来交易数据显示：
江城国际瑞花园成交32套房源，成交均价约8688元/平方米；
奥云康城销售43套房源，成交均价约10315元/㎡；
新利伊顿公馆共售出93套房源，成交均价约11500元/平方米，近三个月来，成交排名几乎每月都保持在全市前十之列。
原物业“平躺”服务引发民众愤怒
芜湖这些老小区终于有新房产了
我们在前文中提到过，芜湖市2022年3月份公布的首批市区11家拟解除合同的物业公司名单中，奥运康城、伊顿公馆、江城国际瑞花园三个小区均在名单之中。
据了解，三个小区更换物业公司的原因颇为相似：
原物业管理公司任职期间，小区维护管理不到位、门禁松懈、公共监控缺失、存在消防安全隐患、电动车上楼充电/飞线充电、公共设备设施维护不及时、电梯故障等问题频发。
365 找房实景照片
更有甚者，对小区业主的整改建议无动于衷，经相关部门反复约谈、整改，仍收效甚微，不能满足社区居民对提高物业服务水平的要求。
也正因为如此，这些物业将成为芜湖物业整顿行动中第一批被清理出去的物业公司。
365 找房实景照片
2022年3月3日，江城国际瑞华园小区业主委员会向原物业公司元辰物业发出了解雇函。这也是芜湖市物业整顿行动以来，全市第一家被清理出小区的物业公司。3月20日，元阳益家物业正式入驻小区。2024年3月中旬，小编到小区调查发现，元阳益家物业已经退出小区，小区物业不知何时已被现在的万威物业取代。
江城国际瑞花园实景照片
2022年3月20日，奥云康城小区业主委员会同意未来物业的退出申请，公示结束后，业主委员会与未来物业解除了物业服务合同，芜湖森林物业入住该小区。
奥云康诚图片
2022年4月1日，入驻绿地伊顿公馆服务期尚未到期的南京朗仕物业提前解约并正式退出，愿意为小区无偿投入60万元的南京弘阳物业成功中标，成为小区新物业。
新利伊顿公馆实景照片
《民法典》规定业主有权变更物业，但变更物业要视具体情况而定，通常都是物业公司和开发商签订合同，如果物业服务不到位或者管理能力差，业主可以通过业主委员会更换物业公司。
对于社区业主来说，通过置换社区物业来真正实现改善社区生活环境的愿景并不是一件容易的事情。
365 找房实景照片
住宅区内房产置换流程合规吗？
如何吸引优质房产入驻社区？
新老物业是否能顺利完成小区接管？
您选择的新房产能否满足业主诸多的管理和服务要求？
新房产入住后的实际效果如何？
…
这些问题和答案都需要一个漫长的过程去逐一验证。
小区业主想更换物业公司
需要经过哪些流程？
1. 早期财产置换流程
（1）召开业主大会，选举新的物业管理公司
依据《民法典》第278条规定，新任物业服务企业的产生，应当经占业主自有物业面积和人数三分之二以上的业主投票，并经占业主自有物业面积和人数半数以上的业主同意。
（2）表决通过后，物业管理委员会即可代表业主与新的物业管理公司签订物业服务合同。
根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会可以经授权代表业主与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同。
2. 后续房产置换流程
（1）召开业主大会，解散原物业管理公司
根据《民法典》第278条规定，物业服务企业的解聘，应当经占物业面积三分之二以上的业主表决，并经占物业面积三分之二以上人数的业主同意。
（2）表决通过后，业主委员会应当代表业主向原物业管理企业发出终止通知书。
物业管理委员会经业主大会授权，可以依照《民法典》第九百四十六条的规定，提前六十日通知原物业管理企业解除物业管理服务合同。物业管理服务合同对通知期限另有约定的，按照合同约定的通知期限办理。
《民法典》赋予业主随意解除合同的权利，即业主可以单方通知物业管理公司解除物业服务合同。 但因解除合同给物业管理公司造成损失的，业主应当赔偿损失。
（3）召开业主大会，选举新的物业管理公司
依据《民法典》第278条规定，新任物业服务企业的产生，应当经占物业面积三分之二以上业主投票，并经占物业面积三分之二以上业主投票通过，并经占物业面积三分之二以上业主投票通过。
（4）物业管理委员会代表业主与新物业管理公司签订物业服务合同
根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会可以经授权代表业主与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同。
解雇原物业公司后
这些老街区如今变成什么样了？
时光荏苒，两年之后，我们再次调研了奥运康城、逸东轩、江城国际瑞花园三个小区的现状。
原来的物业公司被解聘后，这些社区发生了哪些变化？
江城国际瑞花园
社区门禁管理
增加路边机动停车位
非机动车智能充电车库
居住区监控
添加运动和健身设施
景观维护和更新
和两年前相比，江城国际瑞花园社区的整体面貌确实发生了一些变化，比如：
社区安装了智能识别电子门禁系统，拓宽改造了园区部分道路，增加了道路停车位，增设了非机动车智能充电车库和集中充电设施，增加了安装的园区监控设备数量，刷新补种了部分园区景观，增加了部分小区间休闲健身基础设施。经过一轮巡查，园区保洁工作基本到位。
365 找房实景照片
但目前社区管理还存在不少问题：
例如，小区入口门禁管理不严，单元门经常敞开，楼道内堆放杂物，部分业主电线飞扬收费，地下车库灯光昏暗，公园内部分房屋间地面坑坑洼洼、草地裸露，绿地被侵占，部分设施老化需要维修等等。
365 找房实景照片
瑞花园小区一位业主向编辑透露：小区环境面貌的改善，很大程度上得益于邕江区环境整治和民生项目的推进（如南侧元木塘公园的建设投入使用、公园商业街的拓宽改造等）；至于社区后来聘请的新物业公司，在管理和服务方面还存在很多不尽人意的地方。
365 找房照片
奥运康城
社区门禁管理
道路维修
增设健身设施
增设非机动车停车棚
增加路边停车位/改造围栏
公园绿化养护
同样位于邗江区的奥运康城小区在成功更换物业后，整体环境变化更为明显。
365 找房实景照片
在小区南门主干道旁的公告栏上，可以清晰地看到物业公布的整改工作清单，针对业主关心的园区环境、基础设施、安保、电梯设备四大问题，具体的整改措施及施工清单、完成进度甚至综合评价均有详细公布。
365 找房实景照片
在实际调查中我们发现，小区整体环境比较整洁，道路枯枝落叶的清理、单元楼附近垃圾箱、楼道电梯、车库地面等公共区域的日常清扫、清理都比较及时；大部分机动车、非机动车停放比较有序；公园的绿化也呈现出日常养护的迹象；保安也在公园定期巡逻。
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不过小区大门的门禁管理一般，虽然临时机动车需要登记才能进入，但电动自行车却可以通过旁边的小门自由进出；楼内大部分单元门也都是常开状态，部分单元门口仍随意停放着电动车。
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新利伊顿公寓
社区门禁管理
公园道路清洁
绿化补植
安装健身休闲设备
车辆停车管理
安装非机动车充电设备
与前面两个小区不同的是，新丽伊顿公馆分为南北两个独立的园区，均为纯高层住宅。
365 找房实景照片
两个园区均有多个出入口，门禁管理总体比较严格。小区的人行出入口均安装有面部识别门禁系统，车行、人行混合出入口均有保安人员执勤。临时车辆进出需登记。
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园区道路、单位门厅、楼梯间等公共区域基础保洁情况比较好，地面、车库内机动车停放也比较整齐有序。
365 找房实景照片
小区整体绿化率较高，绿化景观也比较丰富，公园中央有水景。现在正是春季，可以看到物业正在翻土，重新种植公园里的一些绿化带。
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社区中心的喷泉水景不对外开放；公共区域部分墙面、天花板因年久失修出现脱落。
由于小区未实行人车分流，目前道路上非机动车停放情况比较混乱，一些单元楼前停放着较多车辆，通道显得十分拥挤。
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值得一提的是，与前两个社区不同的是，伊顿公馆的业主委员会在社区管理中具有很强的存在感和参与度。
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不仅随处可以看到改善社区环境的横幅、标语；在社区物业服务中心大厅出入口处张贴着社区业委会财务收支的专项审计报告；而且几乎在每一栋楼的楼梯间、电梯间都可以看到业委会张贴的各类通知、文件。
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经过一轮现场调查，小编发现：一方面，社区自身的硬件设施日渐老化，物业维护和难度加大；另一方面，入驻社区的新物业确实存在一些亟待改善的管理问题。
365 找房实景照片
但不可否认的是，“躺平”物业成功置换后，这三个小区的居住环境、物业服务确实都发生了不同程度的改善和变化。
如今，随着人们对居住品质的要求不断提高，芜湖华伦港湾、苏宁城市之光、国贸天琴湾、奇瑞BOBO城等一批小区纷纷加入到房产置换大军中。
当然，改变性质并不是改善社区环境的唯一途径。
365 找房实景照片
在买房时，可以提前选择一家信得过的物业管理公司，或者有幸拥有一个实力雄厚的物业管理委员会和热情团结的业主，在监督物业公司做好维护和服务的同时，依然为房子的“保值增值”创造了优良的条件。
问题来了：
您觉得芜湖这些成功置换房产的社区真的发生了很大的变化吗？
哪个小区新物业管理比较好？
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最后的想法
十年前，芜湖人买房，最关心的是开发商的品牌是否够好、门面是否气派，以及房子的面积、朝向、装修、价格等因素……
然而，很少有人意识到房产的品牌和服务对社区生活体验，甚至房屋价值有多大的影响。
365 找房实景照片
最后真诚的建议：
今年打算买房或者换房的话，不管是新房还是二手房，一定要选择口碑好的品牌楼盘，懂的人就懂^_^
您认为什么样的房产是好的房产？
您家小区的物业服务水平怎么样？
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