2019年6月6日 16:00
365桃坊&天恒
“芜湖房产网上评测”如期上线
近200名网友观看了半小时的语音课程
很多网友互动咨询，并要求房屋评估
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（微课堂实录）
本期演讲者
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图片来源：365淘房
李凯生
安徽天恒房地产土地评估有限公司
评估二部主任
国家注册房地产估价师
小编就用文字的方式，带你看看整个过程吧！
房屋估价的五大特点
房屋估价的通俗含义是对一所房屋的价格或价值进行估算，任何人都可以做，不管他的估算是对是错，结果是否令人信服。这种估价被称为非专业估价。例如，如果你看中了一套房子，想知道它值多少钱，卖家的要价是否合理，或者你应该付多少钱买下它，你可以自己估价，也可以问问朋友的意见。如果想获得相对科学准确的估价结果，就必须依靠专业估价。
专业估值具有以下五个主要特征：
1.由专业人员完成——专业评估由具备专业知识和经验及相关资格的专业人员完成；
2、它是专业意见——专业估值不是基于直觉或感性认识，而是通过科学方法、严谨的分析、测量和判断得出的；
3.具有社会公信力——专业评估的结果更加科学、准确、客观，具有社会公信力；
4、实行有偿服务——专业估价需要委托人支付一定的服务费，这是一种有偿服务；
5.承担法律责任——专业评估应当对评估过程和结果负责并承担相应的法律责任；
房地产估价是房地产估价人员依据估价目的、估价原则、估价方法和估价程序，对估价对象在估价时的具体价值进行分析、衡量、判断并提出专业意见的活动。
房地产估价本质上不是估价师的定价，而是模拟市场价格形成过程来显示房地产价格，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术、经验相结合的学科。
我们的估价方法多种多样，比较法是以房地产市场交易价格为基础，确定房地产价值或价格的方法，此方法以经过市场检验的与估价对象相似的房地产实际交易价格来确定房地产价值或价格，其取值范围以估价对象的价值或价格为准，因此是最直接、最直观、最有说服力的估价方法，其计算结果也容易被理解、认可和接受。
自我评估的七个因素
我们来罗列一下比较法中的一些比较因素，这样大家就能直观的看出这套房子比那套房子好在哪里？以后买房的时候，是否要注意这些因素？地段因素是不同社区之间价格差异的体现。
1. 自然环境
其中（1）自然景观及风向。例如，有河景、靠近公园、周围绿化较好的房间是加分项。拥挤、杂乱的房间是减分项。
（2）空气污染、噪音和水文。空气清新、无污染、无噪音、符合卫生标准的清洁水质为加分项。水污染、靠近污染源或噪音源为减分项。
2. 交通状况
其中，（1）与市区主要道路的距离。一般来说，居住区靠近主要交通干道（如南北方向的长江路、银湖路、九华山路、弋江路，东西方向的赤竹山路、赭山路、利民路等），位置越近，交通越方便，是加分项。
（2）公交线路情况。公交站距离小区50-100米以内，且有4条以上主要公交线路经过，是乘坐公共交通最便捷的方式。公交站距离小区越远，公交线路越少，扣分越多。
3.教育和医疗
（1）学区周边1公里范围内的学校，最好是口碑好、教育资源优质的中小学。
（2）医院及医疗机构分布情况，距离优质医院500-1000米以内，距离越远扣分越多。
4. 商业设施
重要商业配套设施。如果距离重要商业设施及周边大型超市、商场配套齐全，生活、购物、娱乐都非常方便，这都是加分项。如果周边只有零散的商业网点，只能基本满足生活所需，这是扣分项。
5.规划与设计
其中（1）楼宇小区的布局与外观。现在新建小区非常注重整体外观布局，布局合理、外观美观、布局整齐，符合通风、日照等卫生要求都是加分项。一些老旧小区，布局不均匀、布局随意、外观简陋杂乱、拥挤等，会被扣分。
（2）建筑密度。建筑密度一般为30%-40%。采光条件好，通风好，社区为居民提供较多的可用空间，社区绿化率高，居住舒适。如果建筑密度过高，会对社区生活产生负面影响。
（3）绿化率、户外公共活动空间、绿化景观。毋庸置疑，这大概就是优质社区与其他社区的区别吧。
6. 物业管理
近年来芜湖很多小区都出现了物业公司跑路的情况，我认为一个好的物业公司对小区的居住舒适度影响是巨大的。
7.居住区配套设施
比如社区智能化、宽带网络、有线电视线路、燃气管道、自来水管道、污水管道、社区道路等配套设施。这些应该是社区的基本配置，缺少其中任何一个都会对生活造成很大的影响。
以上就是位置因素，也是影响不同小区价格差异的因素，这些因素可以直接用来评价小区，希望对广大网友买房有所帮助。
芜湖市住宅小区评估价
以下评估价格以实际情况为准，仅供参考。
豪华装修一栋215平米的香格里拉复式空中别墅要花多少钱？
评估师：多层复式参考市场价约10000-11000元/㎡，复式约7000元/㎡，我们的评估价为9000-10000元/㎡；高层复式参考市场价约11000-12000元/㎡，复式约7700元/㎡。
金色海滨，118平方，3楼，毛坯房，能卖多少钱？
估价师：市场参考价格约为11000-12000元/㎡。
卫星城现在能卖多少钱？
估价师：市场参考价格约为12500-14000元/㎡。
元丰装饰城五层六楼全装修87平米能卖多少钱？
估价师：市场参考价位约为9000-10000元/㎡。
南瑞新城锦秋花园62平米中型房，共六层，一楼有阁楼，8平米车库，能卖多少钱？
估价师：市场参考价格约为9500-10000元/㎡。
绿影新村七楼三层，简装，60平米，能卖多少钱？
估价师：市场参考价位约为12000-13000元/㎡。
国贸天琴湾15层面积169平米，评估价多少？
评估师：市场参考价大概在1.3-1.4万元/平方米，我们的评估价在1.2万元/平方米左右。
大富新村5层65平米公寓装修要多少钱？
评估师：市场参考价大概在9500-10000元/平方米，我们的评估价是8500-9500元/平方米。
南瑞锦秋花园架空层一楼面积78.78平米，全装修，全家具家电，请问这个均价多少？
评估师：市场参考价大概在10000-10500元/平方米，我们的评估价是8500-9000元/平方米。
庭园小区4楼62平米的房子装修要花多少钱？
评估师：市场参考价大概在9000-9500元/平方米，我们的评估价是8000-8500元/平方米。
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本期编辑|晶晶
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