南 京 买 房 服 务 中 心
买房就找秘书长
南京的首席房地产专家，意见领袖，买房达人，也就是南京房地产促进会的秘书长张辉，带领着专业团队。这本手册是在南京买房置业、投资开发以及与政府机构、新闻媒体、上下游产业相关，了解南京及全国楼市时所必备的。
土地市场逆转：房企再度集体重返三四线？
统计显示，今年开始后，全国土地出让金排名靠前的城市依然是一二线热点城市。然而，核心城市周边的三四线城市陆续加入到卖地百亿城市的行列中。部分三四线城市出现了土地成交的溢价率比较高的情况。
在一二线城市调控日趋严厉之下，土地市场正发生逆转。
中原地产研究中心的统计数据表明：从今年开始一直到 5 月 23 日这个时间段内，全国土地市场的溢价率有了显著的变化。一二线城市的溢价率与去年同期相比明显下调了。尤其在一线城市，21%的经营性用地的溢价率是最近 5 年当中最低的。与此同时，三四线城市的平均土地溢价率达到了 46%，这刷新了历史纪录。
5 月 22 日，浙江嘉兴发生了一场土地拍卖会并引起关注。此次拍卖会挂出了 8 块土地，其中包含 4 块住宅用地以及 4 块商业用地，总的出让面积将近 50 万平方米。这些土地大多处在嘉兴市的南湖区、秀洲区和经济开发区。有 750 家企业来到现场参与竞拍。因为这场土拍采取了限价的方式，所以很多企业预见到最终会有抽签环节，因此派出了多个“马甲企业”来参与围标。
750 家企业参与竞拍，创造出了土地竞拍史上的新纪录。近期，此类城市受到房企热捧，这一情况在此次竞拍中是一个缩影。
然而与往年对比，像佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等这些三线城市，也陆续进入了卖地额度达百亿的城市行列。三线城市的土地市场呈现出明显升温的态势。嘉兴等城市的累计土地出让金已经达到了 200 亿以上。
三四线走热
2011 年，一线城市开启了限购等政策，这对房企产生了影响。不少房企曾制定了转战三四线的战略。之后，三四线城市出现了库存高企的情况，许多城市面临着消化困难的问题。于是，房企又再度重返一二线。
2017 年起，一二线城市的楼市调控变得越来越严厉。房企又出现了重新回到三四线城市的潮流。然而这一回，它们主要集中在京津冀周边、长三角周边以及珠三角周边。
中原地产监测显示，到 5 月 23 日时，大部分城市的平均土地成交溢价率与 2016 年同期相比有所降低。在一系列约束性政策的作用下，高价地出现的数量减少了，像武汉、北京、南京、上海、苏州等城市就是这样。然而，三线城市的溢价率有显著上升，其中扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市的溢价率在热点城市中位列前十。
4 月土地市场数据单看的话，这种分化十分明显。一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。具体情况是，一线城市成交面积环比下滑了 31%，其中广州环比下降 47%；同比下降 35%，上海同比降幅超过 4 成。二线代表城市成交面积环比上升 4%，同比下降 28%。三线代表城市成交面积环比上升 13%，同比也上升 16%。房企开始集中在围绕一二线热点城市的周边三四线城市拿地。
易居研究院监测到，4 月份在 50 个城市里，北京的土地市场表现得最为活跃，其成交面积达到了 108 万平方米。北京这种供地以及成交的态势，释放出了积极的信号，预计后续部分去库存周期比较偏小的城市将会加大供地的力度。经统计，除了北京之外，郑州、武汉、成都、徐州、天津、重庆、芜湖、合肥和广州的土地交易呈现出相对活跃的状态。芜湖属于三线热点城市，部分房企近期有强化三线城市地产投资的意向。
这些房企进入热点三四线城市往往会促使所在城市地价上升。
该机构指出，部分三四线城市存在溢价率过高的情况。在同一统计范围内，嘉兴的溢价率达到了 199%。嘉兴的房地产市场在之前的几个月交易较为活跃，全面接轨上海示范区这一概念也使得这类城市的土地投资价值有所上升。此外，佛山、大连、青岛、温州、成都、镇江等城市的溢价率都超过了 75%，这些城市的土地市场被划入了过热区间。
房企重返？
自 2012 年起，部分三四线楼市存在供过于求的情况。这种情况使得房企陆续开始回归一二线。
2014 年初，有三家研究机构发布了一份研究报告。这三家研究机构分别是国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院。报告称，在 2013 年，中国的百强房企在城市选择方面做出了明显调整，在产品结构方面做出了明显调整，在推盘节奏方面做出了明显调整，以顺应持续分化的房地产市场走势。前 50 强企业抓住一二线城市的主流市场，将目光聚焦在符合政策导向的“首置、首改”刚需产品上。重点项目中，来源于一二线城市的销售额累计占比为 84.9%，普通及中端项目的个数占比达到 84.2%。
这一现象一直延续到 2016 年。在这几年当中，房企逐渐集中重新回到一二线城市。于是，这些地方的土地市场开始呈现出“僧多粥少”的局面，并且地价一直处于高位。像北京、上海这样的城市已经出现了“断顿”的问题。
21 世纪经济报道记者留意到，自 2017 年起，房企拿地的策略有了新的变化。部分房企开始将目光集中在大城市周边且在其辐射范围内的三四线城市。
龙湖集团曾把重点放在一二线。不久前，集团 CEO 邵明晓表示，合肥、郑州、南昌、南宁、福州都将是其未来要进入的城市。今年 2 月 27 日，龙湖成功进入了合肥。有消息称，龙湖内部遵循“10+X”的投资策略，京沪穗深、重庆、成都、杭州、南京、厦门、苏州这十个城市是最为重要的，其他的拓展是在这个基础上进行的。
融创中国曾高度聚焦于一线城市。据统计，自 2017 年起，融创在公开土地市场获取了 15 幅土地。这些土地皆来自二三线城市，嘉兴、莆田、柳州均是其首次进入的城市。2016 年，融创中国进入了佛山、东莞、宁波、深圳、惠州、昆明、南宁、广州、青岛 9 个城市。融创中国把这种布局称作“一线布局、环一线布局以及核心城市统一布局”。
易居研究院总监严跃进称，三四线城市的拿地成本比较低，预算能够控制在 10 亿以内。这对部分房企有积极影响，当资金预算较为紧张或融资压力大时，它们会放弃在大城市的购地机会，转而积极地到三四线城市拿地。并且三四线城市的购房政策和购地政策较为宽松，所以这类城市的土地市场自然会出现高溢价等情况。甚至会出现全国型大房企和地方中小房企竞争拿地的现象。
中原地产首席分析师张大伟称，房企当下正在积极获取土地。近期，三线城市的土地市场溢价率有显著提升。从市场的发展态势来看，一二线城市土地价格涨幅回落的情况已经显现出来，预计在 2 到 3 季度会呈现出环比下降的态势；而三四线城市依然会在投资需求的推动下，价格有略微上涨的表现。整个市场的热度已经从过去的一二线转移到了三四线城市。
via：财经日报
一线城市售转租情况增加：北上广深房租价格下滑
今年 3 月开始，楼市调控在全国范围内展开。据《国际金融报》记者不完全统计，有近 60 个城市已经出台了超过 150 次的调控政策。
政策进行调控后，热点城市的房地产市场呈现出量跌价稳的态势，并且涨势得以暂缓。尤其在一线城市，由于房屋交易市场不活跃，房屋租赁价格也开始呈现出下滑的趋势。
上海：房租十年首降
上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。
数据表明，今年 1 月份达到了低谷状态，当时的成交数量仅为 76.9 万平方米。4 月份，中原的二手住宅租赁成交了 1197 套，与上一个环比相比下滑了 20.89%。
成交被冻结了，部分业主开始将出售转为出租。在一些地区，租赁房源的数量比需求的数量多，这种情况带动了租金有小幅的下降。
以杨浦为例，房源的空置率较高。大量房源的成交周期都在 1 个月以上。租金下滑的情况较为明显。一房的租金从 3500 元/月下滑到了 3200 元/月左右。两房的租金从 6000 元/月下滑到了 5300 元到 5500 元之间。三房的租金从 8500 元/月下滑到了 7500 元到 7800 元之间。
上海房屋租赁指数办公室的最新数据表明，上海的房租情况发生了变化。此前该指数一直呈现连续 90 个月上涨的态势，而从今年 1 月起，这种上涨行情停止了，开始延续下跌的态势。
今年前 5 个月，实际上上海二手房租金已有 3 次出现环比下跌的情况。4 月份中原（上海）租金指数月报表明，4 月中原（上海）租金指数为 238.2 点，环比下滑幅度为 1.09%，同比下滑 4.38%，环比跌幅和同比跌幅都有所增大，全市租金均价是 77.7 元/平方米/月。
北京推租赁住房试点
3 月中旬，北京楼市调控动作频繁，连续 10 天内出台了九次调控政策。这种“十日九政”的调控方式，以一种类似“速冻”的速度，让楼市调控收到了预期的效果。
我爱我家统计显示，4 月份时，北京的二手房成交价出现了下跌，下跌幅度为 6%。并且，这一情况结束了从 2015 年 12 月份开始的持续上涨态势。同时，网签套数也呈现出下滑的趋势，下滑幅度超过了三成。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进向记者表示，近期上海的租赁市场出现了相对降温的情况，这对北京市场具有一定的启发。部分二手房的交易受到了影响，这些原本准备出售的二手房转而进行出租，从而导致此类市场的房源增多，租金也随之下调。在购房市场降温之后，租赁市场也会跟着出现下调的情况。
5 月 25 日，记者从北京市住建委那里得知，北京市有利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目。其中，海淀区唐家岭的集体建设用地建设了 927 套租赁住房。这些租赁住房最近正式开始面向海淀区保障房家庭进行现场选房以及签约入住的工作。
通过这些试点扩大了保障性住房筹集渠道。
严跃进向记者表示，从北京租赁住房的供应方面来看，无论是供地还是建设开工，都有着较为明显的具有刺激性的措施。因此，这会为这类城市后续的租赁市场发展提供良好的条件。
记者了解到，在接下来的 5 年里，北京市会持续增加租赁住房的供应。计划提供 1300 公顷的土地用于建设，要建设 50 万套租赁住房，并且这些租赁住房主要会通过集体建设用地来进行安排。
严跃进觉得，利用集体建设用地安排这种方式，有助于增加各类土地。同时也意味着，北京近郊区像五环周边那样的土地，会有一部分转变为租赁用房用地。
一线售转租情况增加
上海、北京非个案，广州、深圳的租金也在下降。
第三方机构测算得出，一线城市的租金回报率已降至 1.5%左右，其中北京的租金回报率甚至跌破了 1.5%。当下正处于第一个阶段，这个阶段表现为租金下跌、房价处于平稳状态以及租金收益率在下行。楼市的成交被冻结，这种冻结对租金的影响将会持续地表现出来。
国家统计局国民经济综合统计司司长邢志宏作为新闻发言人进行了解释。他指出，当前房地产正处于分类调控的阶段。在一线城市，为了对房价过快上涨进行抑制，加大了土地供应力度以及房屋的供应力度。
交通银行最近发布的报告表明，全国各大热点城市的楼市呈现出连续且显著的“降温”态势。然而，“因地制宜、因城施策”的房地产调控政策的“高峰”尚未结束，目前调控正朝着深化的方向发展。
国家统计局公布的 4 月份 70 个大中城市房价数据表明，15 个一线及热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅均有回落。这些城市的回落幅度在 0.7 至 7.4 个百分点之间。
成交冻结的情况下，越来越多的房屋转为出租。中原地产的挂牌数据表明，从去年年底到今年年初，在楼市调控新政加强之后，“由售转租”的这种情况有了大幅度的增加，并且占据了挂牌量的一成以上。
租赁市场亟待规范
链家研究院近期发布报告表明，2017 年时，中国房屋租赁市场的规模达到了 1.1 万亿元。此规模仅占房屋交易市场规模的 7%。在发达国家，这一比例通常在 30%至 50%之间。链家研究院觉得，在未来的 5 到 10 年时间里，中国的租赁市场会步入快速发展的阶段。2020 年的时候，房屋租赁市场的规模大约是 1.6 万亿元。到 2025 年，其规模将达到 2.9 万亿元。而到 2030 年，有希望超过 4 万亿元。
去年底召开的中央经济工作会议明确提出，要加快住房租赁市场立法，要加快机构化、规模化住房租赁企业的发展，要加强住房市场的监管和整顿，要规范开发、销售、中介等行为。今年初，国务院把住房租赁市场立法当作深化改革急需的项目，将其列入今年的立法工作计划。
5 月 19 日，住房城乡建设部针对《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）进行了公开征求意见的工作。
住建部政策研究中心的副主任周江表示，《意见稿》着重对住房租赁出租方和承租方所应承担的法律责任和义务进行了界定，尤其注重对承租人的保护。
在此之前，“租购不同权”使得居民只有买房才能享受到城市的公共服务，例如办理居住证等。首都师范大学政法学院的副教授崔俊杰觉得，条例构建了“租购同权”的平台，让房东和租客处在相同的法律地位并且享有同样的权利。从这一角度而言，会推动住房租赁和销售市场朝着法治化、规范化的方向发展。
