继中央政治局会议定调去存量、优化新增量后，5月份，中央多部委明确发声支持地方政府限购存量房和土地，相关金融部门出台多项信贷支持政策，地方政府积极跟进。上海、深圳等一线城市进一步优化住房限购政策，二线城市解禁趋势不断扩大，地方政府频频出台购房补贴、信贷支持、征收安置等利好政策，迎来新一轮房地产调控窗口。目前，行业整体市场仍处于下行趋势，期内多项指标继续呈现负增长，一手房市场整体热度维持低位，合肥及地级市大部分土地以低溢价成交，品牌房企投资意愿仍较弱，本土房企为土地储备主力，新房市场销售压力依然较大。五一假期过后，全省商品住宅新增供应量明显下降，整体成交量仍处于低位。5月份，合肥、淮北、蚌埠等城市出台多项房地产利好政策，但短期内客户仍处于观望情绪。随着政策细节逐步落地，整体市场成交有望改善。
注：限于篇幅，本文未包含具体数据和完整案例分析，如有需要请联系和富研究院，谢谢！
一，
宏观背景回顾
中央出台多项重要政策，新一轮调控窗口开启，整体市场持续承压
1. 政策环境
1）中央层面：化解存量、防范风险，支持地方政府根据需求回购存量住房和土地，促进行业平稳健康发展
2）中央层面/信贷支持：中央加大信贷支持力度促进住房需求释放，首付比例、公积金贷款利率等均降至历史低位。
3）地方层面：各地区积极落实“去库存”思路，一线城市解禁限购政策，新一轮楼市扶持窗口期开启
4）地方/安徽政策：合肥、蚌埠等城市出台新政，覆盖面广，重点降低住房成本，刺激住房需求
2.房地产宏观指标：
1）社会融资规模与人民币贷款增量：国债发行缓慢，加之季节性因素影响，新增社会融资出现罕见负增长，居民信贷需求依然疲弱。
2）房地产和住宅投资：房地产开发投资降幅继续扩大，行业发展信心仍然不足，市场全面复苏仍举步维艰。
3）发展指标：发展步伐加快，各项发展指标降幅有所收窄，但仍处于下行区间，行业发展积极性仍然较低。
4）房企资金来源情况：房企自筹资金、销售回款略有回升，房企可用资金降幅收窄，但整体资金压力犹存。
3.全国市场情况：
1）拿地/城市群：京津冀拿地热情上升，长三角仍是房企重点布局区域，国企拿地积极性较高
2）土地成交/典型城市：典型城市土地成交金额同比下降，一手市场整体热度仍较低，土地成交分化明显。
3）全国商品房销售：行业销售规模继续萎缩，整体市场情绪依然谨慎，销售节奏缓慢，市场下行压力仍未减轻。
4）各级城市住宅销售情况：前5个月各级城市住宅销售量同比均有所下降，5月环比降幅有所收窄，整体市场下行趋势延续
5）全国商品房待售：行业销售持续低迷，商品房待售规模持续上升，市场去库存压力凸显
6）70个城市房价：64个城市房价环比下跌，各线城市新建商品住宅价格继续下跌，且环比跌幅扩大。
7）20强房企表现：1-5月，典型房企销售业绩同比全线下跌，但同比降幅有所收窄，整体销售形势依然严峻。
4、宏观背景概述：
1）政策环境：中央政治局关于去库存、优化新增库存的重要部署得到落实，多部委发声支持地方政府购买存量房和土地，央行、金监局等金融部门出台降低首付、下调利率等重要政策措施，地方调控不断深化，取消限购政策范围不断扩大，购房补贴、信贷支持等刺激政策要多多出台，房地产行业进入新一轮调控放松阶段。
2）宏观经济：宏观经济运行总体平稳，受跨月休假、去年同期基数较高等因素影响，部分指标增速有所放缓。当前国内市场有效需求仍然不足，企业经营压力较大，风险隐患仍然较多，经济总体上行压力仍然较大。随着宏观组合政策效应显现，内生动能不断恢复，市场预期不断改善，经济回升基础将进一步巩固加强。
3）全国市场：全国房地产市场仍处于调整转型阶段，开发投资、市场销售等各项指标继续处于负增长区间，房企资金压力仍未得到有效缓解，拿地积极性仍不足，市场分化现象加剧，行业整体发展形势依然严峻。5月份，中央出台多项重大利好政策，地方政府加快跟进落实，市场预期有望逐步改善，整体市场销售有望改善。
二，
合肥市场表现：
新政激发市场活力，新增供应一批优质住宅地块，但新房成交规模仍较低。
1. 政策环境
1）合肥楼市新政：合肥“房十条”细则逐步落实，加大信贷支持、购房补贴力度，降低购房成本
2）新政市场表现：房展释放新政利好，有效促进新房销售，后续政策效应减弱，整体项目销售放缓。
2. 土地市场
1）重点推介地块：合肥重点推介4400余亩优质地块，包括政务、省政府、萝岗中央公园等优质区域
2）月度供需情况：新“房十条”政策落地，土地市场活跃度明显提升，土地整体供需明显增加
3）5月土地出让情况：土地成交热情低迷，房企参与拍卖热情不高，全部以低溢价成交，地方国企为土地购买主力
4）典型成交地块/BK202404、05：滨湖金融区出让两块纯住宅地块，区域配套逐步完善，整体量价支撑相对较高
5）典型成交地块/XZ202402、03：地块位于少泉湖东北岸，自然生态环境优良，容积率较低，适合建设低密度产品。
6）典型成交地块/BH202411：滨湖卓越城发展步伐加快，配套资源不断完善，竞争环境相对宽松，市场进入潜力较大
7）6月出让地块：城区土地供应节奏加快，契合市场改善性需求主导，部分出让地块容积率有所降低
3. 住宅市场
1）月度供需情况：各项房地产政策尚处于落实阶段，市场观望情绪浓厚，5月城镇新房供需尚未开始明显回暖
2）区域供需情况：包河、滨湖新盘入市活跃，新增供应量较高；包河、瑶海在售项目集中，成交占比突出
3）供应面积结构：受供应结构影响，大面积产品明显增加，滨湖、经开、蜀山等地主力面积均在150平米以上。
4）供应价格结构：受滨湖、经开区等高价位楼盘预售拉动，市区供应均价持续上涨，2.5-3万元/㎡占比较高
5）开盘表现：在政策新政、楼展等助力下，房企开盘热情有所回升，部分热销项目带动整体开盘销售率回升。
6）供需排名：
7）库存分析：结转可售规模略有回升，但整体库存水平仍处于低位，新房市场流出速度有所放缓，销售周期有所延长。
8）区域库存：多区域结转可售库存环比下降，其中包河、蜀山库存水平较高，多数区域市场补库空间较大
9）潜在供应：住宅地块多地块入市补库，潜在供应量环比小幅回升，多区库存在50万方以下，整体库存压力较小。
10）板块潜在供应：多数板块库存较低，城区竞争环境宽松，主要供应集中在南淝河、少泉湖等板块
4、合肥市场综述：
1）土地市场：5月土地供应节奏明显加快，新增优质居住用地近800亩供应，多数地块位于黄金地段，竞拍门槛低、配套建设要求少、综合开发价值高，房企可密切关注。本月滨湖、新站、包河等地均有居住用地出让，但多数被当地国企以低溢价拿下，房企对整体市场预期仍不高。成交压力并未有效缓解，资金面仍承压，房企筛选土地、控制风险严格，拿地热情尚未被激活，土地市场整体热度仍较低。
2）住宅市场：5月，合肥市发布“房十条”新政，在政策利好刺激、房展优惠集中释放等利好下，市场活跃度有所提升。房展结束后，政策效应减弱，项目成交逐渐减弱。可以看出，本月纯新项目推盘活跃度较高，热点项目销售表现突出，开盘均价率低位回升，成交规模仍处于较低水平。现阶段市场供应以改善型产品为主，购房总价门槛较高，各项政策仍在落实中，客户观望情绪尚存，短期内政策对整体新房市场流出提振作用有限。
三，
当地城市市场表现
城市新增土地供应超过1000亩，新房销售量环比回升，但整体市场下行压力仍然较大。
1、政策环境：淮北、蚌埠等城市针对房地产市场出台新政策，主要涉及信贷支持、购房补贴等，政策力度相对一般
2.土地市场：
1）月度供需情况：各城市整体土地供应量大幅增加，土地成交持续低迷，多座城市成交量不足百亩，芜湖地价领涨
2）成交分析：纯住宅用地成交为主，整体地价水平回升，楼面地价1500元/㎡以上占比小幅提升
3）典型城市/亳州：区域新建房库存较大，整体土地供需持续下滑，2024年仅出让一块小型商住用地
4）典型城市/阜阳：土地市场活跃度有所下降，5月仅出让1块小型商业地块，南部新区1块住宅地块出让。
5）典型城市/芜湖：土地市场活跃度有所改善，5月供需环比增加，近百亩住宅用地成交，地价领先其他城市
6）典型成交地块/芜湖市2403号：镜湖古镇小户型住宅小区，地段优越，周边配套成熟，由合肥中建国际底价竞得
7）典型城市/铜陵市：2024年以来区域土地供应节奏明显放缓，土地成交热情较低，5月无商业用地供应成交
3. 住宅市场
1）月度供应量：节后房企销售节奏放缓，整体新增供应量环比下降，芜湖、苏州等城市为主要供应区域。
2）月度备案情况：各城市整体成交量有所回升，多个城市备案量环比上涨，芜湖、亳州等城市市场占比相对较高。
3）月均价：地级市整体市场下行趋势不变，各区域延续“量价齐升”，地级市成交均价继续下滑
4. 当地市场概况：
1）土地市场：5月各城市土地供应量突破千亩，在部分城市集中供应带动下，整体土地供应量环比大幅增加。多数城市仍以小规模供应土地为主，土地成交热度持续低迷。受结构性影响，平均地价水平环比回升，地方房企仍为拿地主力。当前土地市场整体行情仍显艰难，新房销售持续承压，房企投资意愿不强，土地市场低温态势短期内难以逆转。
2）住宅市场：受五一假期前集中预售影响，5月新增供应节奏放缓，芜湖预售活跃，为本月供应主力，房企继续以价换量，加之节后集中备案的影响，地级市总成交量环比小幅增长，但整体仍处于较低水平，地级市持续低迷，房地产市场利好政策及房企让利促销对成交促进作用较弱，整体市场恢复动能不足，下行趋势延续。
