呼和浩特在半遮半掩的情况下，率先为商品房限购松绑，拉开了一个口子。
济南拟取消限购的消息在一周之后被爆出。人们开始猜测，会不会打响正式取消限购的第二枪。
呼和浩特是以文件形式将“取消限购”落地的城市，它是“第一城”。然而在此之前，各地政府一直有“小动作”。据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已经明确发文，或者明确表示限购政策已作调整。并且，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻也非常多，闹得沸沸扬扬。今年开始，有至少 16 个城市采取了一些措施来促进楼市走量。这些措施包括直接放松限购条件，或者放宽落户条件，又或者采取调整公积金贷款等方式。
业内人士持有这样的看法，即这一举措和土地成交处于低迷状态存在关联。在国土资源部土地市场成交公示里，已经连续多个月都没有看到呼和浩特以及济南的相关踪影。这样的情况使得那些对土地财政有着严重依赖的地方政府开始变得不安起来。
呼和浩特的做法给处在政策观望阶段的各地政府提供了想象的余地。但是，老百姓更为关注的是，限购与不限购这两种情况，对房价将会产生怎样的影响呢？“限购”政策的放松是否能够改变楼市的价格走势呢？
朝令夕改为哪般
6 月 20 日，呼和浩特发布了限购松绑通知。通知中提到，需充分发挥市场在资源配置方面的决定性作用。同时，取消商品房销售方案的备案制度。居民在购买商品住房（包含二套住房）时，在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记等事宜时，不再需要提供住房套数查询证明。并且，产权登记部门在办理相关业务时，也不再对购房人的房屋套数进行查询。
当日 15:30 左右，该文件被撤回。相关负责人称，政府文件存在两个字的打印错误，所以需要重新发布。6 天后，这份名为《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的文件再度出台，“（含二套住房）”被改成了“（含二手住房）”。
错字进行了改正，取消限购的本意并未改变。有意思的是，救市政策频繁更改并非呼和浩特市独有的情况。据《第一财经日报》的报道，在这几年里，沈阳、佛山、芜湖等城市都遭遇了楼市救市“一日游”的现象。最先开始放松限购且出现“一日游”情况的城市是佛山。2011 年 10 月 11 日，佛山住建局发文表示，从当日起对四类人群放宽限购。当天深夜 23 点 24 分，佛山住建局紧急发布通知，称暂缓执行。此事过去一个月后，成都曾放松限购政策，把限购范围从以家庭为单位改为以个人为单位，被媒体披露后，这一政策口子又被收紧。2012 年 2 月 9 日，安徽省芜湖市政府出台了多项购房补助和补贴政策。不过，仅三天后，芜湖市发文暂停了此政策。
松绑政策出现“一日游”现象，上海易居房地产研究院的副院长杨红旭觉得，这是因为受到了舆论的影响才“收回成命”。沈阳在放松限购政策后遭遇了舆论方面的压力。“地方面临的压力比较大，要是有一个地方推翻了限购令，其他地方就会跟着做。”呼和浩特已经明确取消了限购令，然而有关部门并没有进行制止。对此，杨红旭表示，这意味着未来基本上不会出现“一日游”了。
坐不住的地方政府
近几个月的土地成交量低迷，让地方政府的财政腰包瘪了下来。
权威机构发布的库存统计数据表明，2013 年年末呼市的住宅去库存周期达到了 37 个月。在全国 35 个大中城市中，呼市的这一周期位居首位。依据目前的去化速度，也就是某地区过去开盘楼盘的剩余量与新开盘的剩余量总和的售空速度来看，未来消化库存周期最少需要 10 年。
与此同时，成交量因需求不足而下降。6 月 1 日，中国指数研究院最新发布的一份报告表明，中国百城房价已上涨近两年，在今年 5 月份呈现出掉头向下的态势。呼和浩特位列百城跌幅榜的第二位，许多受访者称已在一定程度上感受到了房地产市场的这种变化，其中最为明显的就是二手房难以售出。
济南的成交情况不太乐观。从济南住建委的官方数据来看，2014 年 5 月新建住宅网签面积是 33.8 万平方米，与去年同期相比下滑了 44.57%，和上个月相比下滑了 27.47%。在今年 1 月到 6 月期间，济南商品住宅成交的套数大概为 20479 套，比去年同期减少了 33.88%，商品住宅的总销售额同比下降幅度约为 32.33%。
去化速度缓慢，库存数量较多，成交量呈现下降态势。同时，资金回笼的速度较慢，并且受到银行贷款政策的限制。这些因素使得开发商对未来的楼市状况感到迷茫，对土地的“招拍挂”也失去了热情。尤其在三四线城市，开发商的观望态度表现得更为明显。
5 月 30 日，佛山市顺德区有一地块在挂牌期限内无人竞买，导致该地块流拍。在 5 月份，这已是顺德流拍的第四宗商住用地。5 月 7 日，珠海平沙新城的珠国土储 2014 - 22 号地块因无人报价而流拍。据中原地产的研究数据显示，到 4 月底时，三四线城市的土地流标率比去年年末增加了 10 个百分点，达到了 26%。而二线城市仅增长3%，一线城市则自5%缩减至3%。
面对市场萎靡不振的状况，多地政府开始准备采取行动来拯救楼市。地产评论人刘光宇表示，一方面，各个地方受到中央坚持宏观调控不改变思路的压力；另一方面，由于中央在“分类调控”指导下的引导以及库存压力急剧增加，所以不得不运用放松限购的方式来刺激需求。
北京师范大学房地产研究中心的主任董藩告知中国青年报记者，房地产将国民经济里的很多产业相互连接起来。所以一旦房地产价格出现下行的情况，这些行业的需求都会遭受到影响，进而会对 GDP 的增长产生影响。当房地产价格下跌时，“政府无法卖出土地，并且在开发过程中，税和费也无法到位，收入就会受到影响，有些地方政府无法正常运转”。
限购是与非
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存做出预测，除了部分个别城市之外，预计在今年这一年之内，限购政策将会在多个城市完全不再实施。他向中国青年报记者表明，当下的政策导向是致力于稳定增长，总体上是处于适度宽松的政策状态。政府的基本想法是“借助市场手段来处理楼市的问题，而非运用调控手段”。
陈宝存持有这样的观点，限购政策被称作“重大堰塞湖政策”。限购政策不但没有将需求消灭掉，反而使需求得以积攒。分类调控属于已经明确的楼市调控政策，各个地方会依据自身的实际状况来作出判断。他表示“未来楼市的走向是由信贷政策所决定的”，并且强调限购与否对楼市的影响并不是很明显。
董藩表示，限购松绑的作用较为有限。一套房子的价格有几十万元、上百万元之多，在北京、上海甚至要达到几百万元。仅仅取消限购，而贷款方面不予以配合的话，市场很难出现特别明显的回暖态势。
杨红旭持有相同观点。在短期内，市场处于降温状态。仅仅依靠一个限购政策的放松，是难以让市场发生逆转的。他指出，很多城市原本就没有实施限购政策，然而市场依然在降温。这表明限购并不是影响楼市的最为关键的因素。
限购政策首次出现在 2010 年 4 月 17 日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》里。通知中提到，地方人民政府可依据实际情况，采取临时性措施，在特定时期内限定购房的套数。目前，实施限购政策的城市数量为 40 多个。
刘光宇觉得，限购政策在刚开始推行的时候，对于“不合理住房需求”有着极为强大的杀伤力，并且很好地发挥了抑制房价上涨的作用，致使房价涨幅立刻就降了下来。然而，随着时间的推移，“药效”逐渐消退，它的弊端也开始不断地显现出来。有的人原本没有买车的打算，然而由于汽车限购的政策，他们格外珍惜购车资格。于是全家一起行动，哪怕只是为了碰碰运气，也要努力争取，在一定程度上刺激了需求。这种需求实际上对真正有购车刚需的人是不公平的。
市场恢复需要具备哪些条件呢？董藩觉得，“限贷”政策需要解除限制。并且，三四线城市之前放出的土地量过多，若要推动交易，就应当宣布收紧土地供应，以此来促使当前市场得以恢复。不然的话，民众会担忧房价还会继续下跌，处于观望的状态，交易就无法恢复。
杨红旭指出，影响楼市的因素主要有以下四个方面：其一为信贷政策，当下的信贷政策较为紧张，首套房贷的折扣十分稀少，房贷政策偏向收紧，对一些合理需求的释放形成了制约；其二是经济下行压力较大，使得购房能力有所下降；其三是去年部分城市房价出现大幅上涨，这导致了购房能力降低，在大涨之后必然会迎来一个调整阶段。第四，当前供求关系出现了转变。如今，部分城市的库存压力极为巨大，其销售周期也颇为漫长，所以需要对需求进行刺激。
供应和需求的变化会对房价产生影响，那么房价所受的供需关系是如何形成的呢？日前，长江商学院金融学教授陈龙在《财经》杂志上发文，他是 DBA 项目与校友事务副院长，文中分析了更深入的机理。他指出：“推动房价上涨的主要力量并非刚需，而是货币。”
陈龙认为，在 1990 年到 2013 年这个时间段内。房价更多是由货币来驱动的，而不是被收入或者实际经济增长所驱动。房价的涨幅主要是一种货币现象。
具体来说，房价涨幅与人均收入的相关性为 35%，与实际 GDP 的相关性为 35%，与名义 GDP 的相关性为 40%，与 CPI 的相关性为 31%，与 M0 的相关性为 52%，与 M1 的相关性为 63%，与 M2 的相关性为 71%。从这组数据中可以看出，房价涨幅与经济增长的相关性为 35%，与收入增长的相关性也为 35%，这两者的相关性是最低的；而房价涨幅与货币涨幅的相关性高达 71%，尤其是与广义货币的相关性最高；这表明房价上涨的最大驱动力并非刚需，而是货币。另外一个有趣的现象是，房价和当年 CPI 的关系并不密切。在过去的 24 年里，当年 M2 的增长率与次年 CPI 涨幅之间的相关性达到了 63%。这意味着 M2 的增加首先与房价紧密相关，接着才传导至 CPI 。并且 CPI 的增幅要低于房价。
陈龙称，一个国家的货币政策具备多个目的，然而通胀之锚必须精准选定；不然的话，看似通胀较为温和，实则会催生出资产泡沫。因为中国央行的独立性存在一定限制，并且 CPI 涨幅看似较为温和，所以货币政策在很大程度上是由经济和汇率政策所驱动的。其带来的结果是形成了世界上房价最为昂贵的地区之一，同时也让公众对货币政策缺乏信心。
超发的货币引发了楼市的投资需求，地方政府“谨慎”供地，这导致了供不应求的局面，而这种供不应求的局面使得房价降不下来。
然而，一些地方的房地产市场急需资金。同时，相当一部分人存在这样的担心，即如果贸然改变货币政策并给资金松绑，或许会使房地产市场的泡沫加剧，这对实体经济的健康发展是不利的。
本报北京7月9日电
