一、外资家族：那些不为人知的故事
在中国物流地产市场里，外资家族是占据绝对主导地位的强大力量。2003年普洛斯进入中国，还把国际标准的物流仓储标准带到了全国各地。当前在整个市场份额中，以普洛斯为首的外资理应能占据超过80%的比例。
在中国产业地产领域，外资能在物流地产占据大半壁江山。主要原因有两点。其一，国外商业消费更发达，外资自海外而来，能前瞻性布局物流仓储，具备很好的先发优势。其二，物流地产风险低、收益稳定，不为中国资本所看重，且该产品更适合对接国际金融市场，外资相对更有用武之地。
这些外资物流地产商，决策基本在国外本部，在规划理念方面适度超前，在产品设计等方面也适度超前，这使得其产品能在国内脱颖而出，看看普洛斯2003年进入中国时的产品，十年后依然很适用。然而，许多国内运营物流园区的企业期望通过提供更多服务来提升客户黏性，与之不同的是，普洛斯这类外资物流地产仅提供一些基础的标准服务，对更深层次的服务毫无兴趣，即便如此，其客户依旧众多 。
（一）普洛斯
说到外资物流地产家族，其中有许多值得深入探究且精彩的故事。事实上，在世界范围内，物流地产的老大是AMB安博，或者更准确地说，是安博与美国普洛斯的合并体。之后是在新加坡上市的“新”普洛斯，其主要资产布局在中国、日本与巴西 。
也就是说，如今我们看到的在中国攻城略地的普洛斯，和2003年进入中国的普洛斯不是同一家公司了，或者说，是“死而复生”的普洛斯。因为在美国次贷危机引发全球金融海啸时，此前在以中国为首的新兴国家大举负债扩张的普洛斯被投资者抛弃，股价重挫，几乎遭遇灭顶之灾。普洛斯将亚洲和日本的资产卖给了新加坡GIC集团，之后这部分资产在新加坡重新上市，且在今年年初获得了中资财团的大笔注资。原本的普洛斯与安博集团合并，使得安博成为世界最大的物流地产商 。
如今，普洛斯再次出击，又开启了激进的扩张模式，其在中国的总土地储备已高达2000万平方米，其他竞争对手根本无法企及。然而，很多同行都为它担忧，毕竟，普洛斯在本土只有几百人的团队，如今其扩张布局甚至已深入到三四线城市 。
在这轮金融危机里，存在几个倒霉的企业。日本物流地产巨头新熙地，将中国物流地产资产卖给了荷兰ING，然而，消化不良的ING，因被债主逼债而自身难保，随后又把资产卖给了CBRE Global Investors 。
（二）嘉民集团
说到这里，嘉民集团也有着类似的轨迹 ，嘉民于2005年进入中国 ，它原本是澳大利亚麦格理集团旗下的仓储物流业务平台 ，其原来更为人熟知的名字是“麦格理佳文集团” ，2007年 ，麦格理与嘉民分手 ，此后嘉民在中国的扩张遇到了很大的问题 。随后在2009年，来自中国的中投集团成为嘉民的第一大股东，然而前者只是扮演财务投资的角色，嘉民的正常经营发展仍由嘉民团队掌控 。
但不管怎样，更换股东且受外界因素影响的嘉民，确实经历过发展的低谷，这在一定程度上对其正常发展节奏产生了影响。2012年，嘉民找到了新的金主加拿大养老金计划投资委员会，此后在 中国物流地产领域变得更加活跃，并且有了大有追赶普洛斯的强劲势头 。
（三）AMB安博
与普洛斯和嘉民相比，AMB安博在中国市场一直稳健发展。其作风保守谨慎，一方面使得安博的发展步伐相较于前两者较为缓慢，另一方面，安博没有遭遇前两者易主、陷入低谷的问题，堪称“宁走十步远，不走一步险”的典范。
相比较而言，普洛斯同样出身于美国，却显得异常本土化，它非常善于与中国本土企业合作，在合作中长袖善舞，大肆圈地，先后与中储股份、中外运、上海宇培、传化物流、海尔集团、阿里巴巴、中粮集团、厚朴基金、五洲国际等各具特色的“地头蛇”联姻，并且其团队基本上清一色由中国人组成。
（四）盖世理
然后是盖世理，它被称作“物流地产中的劳斯莱斯”，业务规模小但很精细，在高品质环保仓储方面表现出色。盖世理原本在中国应具备良好的发展态势，毕竟当时其大股东是沃尔玛，依据沃尔玛的配套仓储需求在中国大规模扩张是合乎情理的。然而，2008年沃尔玛将盖世理卖给了迪拜世界集团。原本以为能在迪拜世界集团旗下整合原有的物流地产业务，从而大展拳脚，然而今年全球最大的地产巨头之一Brookfield又从迪拜世界集团手中收购了盖世理约30%的权益，成为盖世理第三位新东家，如此一来，由于连续易主的折腾，盖世理始终无法进入加速的正常轨道，其在中国的发展也不算顺利。
大家能够看到，在这外资物流地产四强当中，AMB安博是个例外，它不仅未曾更换过东家，反而在金融危机时收获颇丰，与普洛斯合并后成为世界头号物流地产霸主；普洛斯、嘉民、盖世理都经历了换主，特别是普洛斯，其激进扩张最终被迫进行调整的教训，值得每一位后来者警醒。正所谓，祸与福相互依存，福到了灾祸可能就会降临。
（ 五）丰树和腾飞
丰树是新加坡巨头淡马锡旗下的工业地产平台，有不少物流地产的业务。腾飞是新加坡巨头裕廊集团旗下的工业地产平台，同样有不少物流地产的业务。丰树近期在物流地产方面动作频繁，不仅在各地布局，还联合海航集团，期望整合海航集团旗下的物流资源来扩张物流地产，其未来发展值得关注。然而，就像物流地产资深人士对丰树和腾飞所作出的评语那样，它们在从事物流地产时，总是存在着一些不够专注的情况，因此，它们一直以来都没有什么大的波动和变化。
还有一个来自意大利的维龙投资，它的股东背景雄厚，财力充足，具备相当的实力，近年来其部分项目已被普洛斯并购。
二、民营家族：宇培和易商谁更牛？
（一）宇培和易商
目前物流地产民营企业中有两家佼佼者，它们都在上海，一家名为宇培，另一家名为易商。鉴于中国物流地产拥有巨大的潜力空间，未来，雄心勃勃的宇培和易商很有可能后来居上，超越普洛斯、嘉民、安博这些行业大佬，进而成为中国物流地产的主导者。
为什么我们认为他们两家是佼佼者呢？
物流地产属于标准产品，因此资产规模是直接且有效的衡量标准。宇培当前仓储物业总面积超140万平方米，易商规模约在150万平方米左右。双方借助外资美元的支持，在全国迅速扩张。可以讲，在资产规模与发展速度方面不分上下。
第二，双方的经营理念与海外物流地产商较为接近，特别是都传承了普洛斯的理念（双方和普洛斯联系紧密，下文会提及），他们建造的仓库都是高标准仓库，注重品质与普适性，还都有一批忠实的客户追随者，比如易商是京东除自建外最大的物业提供方，宇培有伊藤忠和顶新这两家忠实客户 。而且，宇培做物流仓储产品是从资本的出发点出发，易商做物流仓储产品同样是从资本的出发点出发，最终二者都要对接资本市场。
回到民企老板的话题，宇培的老板是李士发，他是个有传奇色彩的枭雄级人物，他是安徽芜湖人，出身包工头，转战上海后完成原始积累，逐渐拥有建筑和建材两大核心业务 。李士发偶然闯入物流地产领域，上海外资众多，且大部分是出口加工导向型，对高标准仓库需求极为旺盛，这让原本籍籍无名的他得到命运垂青，从而一举成名 。
随后的故事大家都比较熟悉，李士发先后引入了美国的EI，还引入了普洛斯，然而二者在与宇培的合作中都失败了，能够不赔不赚已算是幸运的了。虽说交易未达成但情谊仍在，普洛斯确实从宇培处拿走了一些仓储资产，前后两个合作伙伴EI和普洛斯都对宇培不满，李士发在接受媒体采访时强烈吐槽普洛斯，觉得普洛斯没给宇培带来任何好处，还让宇培错失诸多良好发展机会，是一场完完全全的“糟糕合作”，根本原因是发展思维与路径的问题。民企老板往往自视甚高，觉得企业是自己的，一切自己说了算 。然而外资企业绝不允许个人色彩占据主导，而是完全从资本角度看待企业发展 。这一点在普洛斯与宇培的合作中展现得极为充分 ，原本宇培扩张势头迅猛 ，但普洛斯介入后大力干预 ，将之前的一些投资削减得支离破碎 ，令李士发极为恼怒 。
回过头来看，很难判定谁对谁错，在中国以成败论英雄的舞台上，老板们得拼命扩大规模、提升影响力，有了这些才能给政府和资本讲动听的故事，反倒不太在意短期盈利和回报，然而外资刻板又谨慎，按它们的逻辑和心态，绝不会允许中国式扩张的情况发生，二者激烈冲突、分道扬镳就不可避免了。
李士发得到教训后，随后引入了凯雷、汤森、RRJ和淡马锡，这些都是甩手掌柜式的财务投资者，他们只要能得到自己想要的回报，就任由对方怎么折腾 。
但是在物流地产人士看来，宇培过于注重老板个人色彩，而易商完全遵循资本标准，一板一眼更规范地做事。就物流地产这个领域而言，易商得到资本届的认可，其未来的发展势头要更胜一筹。
（二）百利威
另外一家值得提及的民营企业叫百利威，这家公司颇具背景，是霍氏集团的核心产业之一，霍氏集团的另外两项业务也较有名气，分别是统一润滑油和霍氏茶业，百利威主要定位于第三方物流，与单纯从事物流地产的宇培、易商有所差异，其主要客户是凡客这类电商，业务除了高标准仓储外，还涵盖复杂的链条式物流全程服务。目前，百利威已得到黑石等海外资本的青睐，其未来的发展态势值得盼望。
（三）宝供物流
此外，还有宝供物流，它曾在重资产方面遭受挫折后又重新崛起，堪称“励志哥”，以及美的旗下的安得物流，它们都具备相当的实力与规模，推荐大家予以关注。当然，传统地产商中的老大万科也应被列入其中，2014年它拿下了四块物流用地，分别位于廊坊、贵阳、东莞、武汉，并且与外资基金联系紧密，有蠢蠢欲动之势，不过因为还没有实质性的产品以及清晰的战略出台，所以我们只能保持观望状态，相信万科在物流地产方面会有更多动作。
（三）基金家族：“四两拨千斤”
上面提到的外资家族和民企家族，最终都期望对接资本市场，会以资本金融化的手段和视角来操作物流地产，然而与下面要介绍的这一家族相比，前两者对品牌和规模有更多要求，实体操作的分量更重 。
基金家族衡量物流地产，完全依据资本的进入与退出，并且全都采用基金杠杆化的操作方式，其模式有许多值得探讨之处。
（一）外资基金
先说外资的基金家族，要注意这些“秃鹫”和第一个外资家族有区别，其中包括美国的“F4（Fund4）”，即黑石、KKR、凯雷、华平，还有SamZell权益国际，它与国内的红杉资本合作，另外还有三菱、三井、汤森、RRJ，以及淡马锡旗下的狮城控股、荷兰汇盈资产管理公司（APGAssetManagementN.V.）等 。
（二）平安
接下来是本土的基金精英们。首先要提的是一个刚进入的新兵。虽说此人是新兵，然而在中国金融界，那可是大佬级别的。这个人就是平安。平安不动产刚刚在成都从领盛投资手中收购了一处9万平方米的仓储物业。这意味着平安正式高调进入了物流地产领域。
对于追求稳健回报的保险资金来说，物流地产很合心意，在海外物流地产背后的投资资金里，养老基金、社保基金、校园基金等是最大的出资者，嘉民刚获得加拿大养老基金的投资就是明显的例子。
平安不动产的志向不止于物业收益，最近被热炒的平安好房网，平安在中介平台使用上完全免费，将开发商的让利都让渡给客户，这么做是为了增加客户黏性，使其更多对接平安丰富多元的金融平台，追求综合金融收益，在物流地产方面，平安打的算盘也基本一样 。
实际上，平安银行确实有进一步控制供应链资金流的要求，平安银行确实有进一步控制供应链信息流的要求，平安银行确实有进一步控制供应链现金流的要求。原来只是浮于表面，只是给这些供应链的生产企业借款，只是给这些供应链的生产企业融资，这种传统的业务以后会越来越难做。要想真正深入，就要为客户的每一分钱提供服务，就要与客户打成一片。通过物流领域这个硬件平台，综合金融产品能够自然地深入供应链下游。通过物流园这个硬件平台，综合金融产品能够自然地深入供应链下游。
目前，平安不动产物流团队野心勃勃，期望在5年之内成为中国第三，仅次于普洛斯、嘉民 。当然，这一挑战极大 ，民企家族的宇培和易商已领先许多 ，基金家族的万通和复星同样不容小觑 ，我们接下来要介绍的国企家族中的北京建设、宝湾物流、中储股份也都在觊觎着 。
总的来看，基金家族在物流地产方面的操作方式颇为灵活多样，比如依据国际标准或者客户需求来建设仓储设施，借助合作开发的形式，与全国范围内拥有土地资源的企业共同建造仓储设施，助力优质企业盘活存量资产，开展售后返租等业务。只要地块契合投资标准，满足“风控”要求，它们能够与不同的合作伙伴采用不同的模式进行合作。
（二）万通控股
在这方面，万通控股同样如此，当下，以普洛斯模式为蓝本的万通，第一支20亿元的工业地产基金已完成投资，在全国收购了诸多物流仓储物业，第二支20亿的工业地产基金也已启动募集，这些基金的运作基本综合了定制、并购、共建、收售后返租等方式 。
不过，这种并购式基金存在一定问题，国内好的物流仓储设施被大资本或外资掌控，他们不会轻易出手。从头开始建设耗时耗力，为尽快投出资金，万通、平安们可能收购质量一般的仓库，简单改造后出租，租金收入和品牌效应都不佳。
那么怎么解决这种状况呢？据了解，基金家族们或许有个不错的处理办法。一期基金主要是增值型基金，约定“5+2”。这意味着7年里先不考虑租金收入，只是进行简单改造。到期时卖给其他资本，或者干脆卖给自己这支基金的2期。如此一来，前一批投资人能获得约定收益，便会心满意足地离场。而万通、平安会和2期投资者一起，把之前质量欠佳的仓库拆掉重建（实际上重置成本不算高）。并依照更高标准打造出较好的品质，让租金水平有较大幅度的提升。这样2期基金就成为了兼有持有运营和套现增值双重收益的产品。
平安和万通倾向于与国际接轨，其操作方式基本是照搬普洛斯、嘉民的 。另外一些基金家族成员更加本土草根化 ，比如复星和天赋资本这一类 ，别看产品有点“村” ，可绝对是新型城镇化的热门产品 。
（三）复星
复星的产业地产主要依托星泓资本这个操作平台，通过基金杠杆化操作开展物流地产项目。当前，复星在物流地产领域的业务主要集中于三个方面，一是与阿里巴巴、银泰合作的“菜鸟”项目，二是与国药控股合作的“药网”物流计划，三是主攻商贸物流、模式类似于华南城、毅德控股的“星泓天茂城” 。
复星的物流地产与万通、平安不同，后者纯粹盯着物流仓储，而复星的物流地产是放在其“蜂巢城市”的大框架下的，它更多强调服务城市整体需求，业态更多元，新旧地产业态的结合更紧密。那么，其盈利模式可能更不好判断，盈利空间也可能更不好判断，不会像国际标准的物流地产那么明晰，甚至要结合到整个大盘子里来算。从这一点来看，去跟基金的投资人沟通，这可能是个问题。投资结构的设置，这也许是个问题。
（四）天赋资本
另一个贴地行走的基金是天赋资本，这家投资机构原本从事创投和PE业务，由于近年来资本市场出现堰塞湖现象，所以开始逐渐加重资产，利用产业园区来承载其投资的标的。天赋资本投了很多农产品链条上的创新型企业，准备投资50亿打造一个全国范围的农产品物流园网络，该网络基于其农产品O2O交易平台“天御农业”，会将旗下投资的农业物联网、农产品冷链物流整合起来，还会围绕这个平台进一步投资上下游农产品企业。
农业、物流、生态、健康这些概念，近年来都得到国家大力支持与扶植，天赋资本借此能获得补贴和贷款支持，其中包括来自农业部、农发行等的，这使得其自身杠杆能够多次放大，收益率十分可观 。
当然，这些基金家族都把话说得很漂亮，把故事讲得很动人，然而项目大多还处于前期筹划运作阶段，实际情况究竟如何，还需要经过一段时间的观察。
（四）国企家族：负重者的逆袭
这支国企家族的构成较为复杂，其中存在一些进行非常市场化操作的现代化企业，例如北控集团旗下的北京建设，它是香港上市公司，还有近来十分活跃的深圳国际控股，同样是香港上市公司，另外宝湾物流，它是深圳赤湾石油基地股份有限公司旗下的物流平台，除此之外，也有一些老牌的国企龙头，比如中储股份和外高桥。另外还有一家海航集团，它刚准备在这方面有大动作，然而长久以来一直面貌模糊 。
国资做物流地产合适吗？就像北京建设高层讲的那样，国企在物流地产拿地的时候优势较为明显。想象一下，同样是苏州物流中心，要是当年除了普洛斯，还有另外一家不错的国企能够选择，苏州政府会不会做出不同的选择呢？
而且，很多外资因海外总部方面的因素，以及投资人的要求等，可能在一定时间后退出物流地产项目，不过国企持有时间可能更长久，不确定性稍小，“政治更正确”，这些都可能是未来拿地竞争时政府需考虑的因素 。
另外，从客户角度看，客户可能希望在普洛斯、嘉民之外，能有更多新鲜选择，比如民企的宇培、易商，国企的北京建设、宝湾物流等，这些企业或许在服务体验方面会有完全不同的东西，那么为何不尝试一下呢？
（一）北京建设
进入正题，首先要提及北京建设，它是一家近期极为积极进取的企业。其母公司是北京控股集团，该集团旗下拥有多家香港上市公司，这表明其在资本运作方面有着深厚的根基。北京建设的物流地产同样遵循这一思路，其产品和标准向普洛斯、嘉民等看齐，打造的是一种具有实质意义的金融产品。
大家都清楚，仅有一两个项目的物流地产毫无竞争力，要想在竞争日益激烈的市场中占有一席之地，需通过规模化、网络化布局，想尽办法为客户创造降低成本、优化管理的空间 。
经过三年的极速扩张，北京建设旗下物业市值从50万港元升至29亿港元，增长近6000倍，当前成熟的物流仓储面积超60万平方米，这吸引了众多外界资本关注。去年下半年，日本三菱、三井用实际资金投资北京建设，使其实力更强 。
北京建设于2010年开始涉足物流地产领域，其正通过收购与自建这两条途径，朝着“三年400万平方米”的规模化目标迈进。去年下半年，北京建设从CBREGlobalInvestor手中收购了位于上海浦东外高桥保税物流园区的上海凡宜和外高桥保税物流中心。
北京建设身为国企，在合作方面向来表现出色。除此次拟引入的外资伙伴外，通州马驹桥口岸项目是与香港嘉里集团以及和记黄埔一同投资开发的，海口保税区奢侈品物流项目引入了澳大利亚CellAquaculture 。
在北京建设的这400万平方米计划里，其中100万平方米是冷链仓储，这是非常明智的举措，鉴于中国当下物流需求高涨，现代化物流仓储原本就供应严重不足，而冷链这种更为专业化的仓储更是数量稀少，抢先进行布局在未来会具备相当的先发优势。
（二）宝湾物流
来自深圳的宝湾物流，与北京建设一样充满朝气，在全国迅猛扩张。
宝湾物流是正宗的物流园服务商出身，这与北京建设那样纯粹的仓储物业开发不同。说起一件事，它可能会让大家对宝湾加深印象，那就是中国所有的耐克鞋都是从宝湾物流园区发出的。
宝湾物流应被定义为拥有核心仓储资产的全程物流服务商，这和民企家族中的百利威有相似之处，它能通吃整个物流产业链条，而其中关键的是，它必须拥有自己的核心仓储物业，没有这个就如同沙上楼阁 。
大家从菜鸟网络的情况完全能够明白，核心仓储资产如同现代物流大系统的核心节点，控制这些节点对控制整个物流网络有着重大的战略意义，这是因为货物在绝大多数非运输时间里，都存放在物流中心内，从某种意义讲，谁拥有了“核心仓储资产”，谁就能够对仓储内的货物拥有更好的控制权。
宝湾在自有仓储的基础上，延伸出了一系列业务，其中包括仓储管理，流通加工，运输与配送，物流金融，VMI管理，代理报关报检等，其物流园将仓储、加工、配送功能集于一身，属于综合性物流园区。
目前，宝湾手中已建成的高端仓储面积达100万平方米，未来两年将有145万平方米的物业完工，还有96万平方米的物业正处于规划建设中。这样的规模，在国企中是相当可观的，即便放在整个内地物流地产商中，也能跻身TOP5 。
宝湾物流目前主要客户分成三类，分别是第三方物流企业，生产制造型企业，电子商务企业，这三类客户的占比大约是55%、35%、10% 。主要客户包含IDS、大众、广州风神物流、1号店、德迅、戴姆勒、屈臣氏等 。据说，未来电子商务的份额将会有显著的提高，宝湾自身也在开展相关研究，致力于打造宝湾电子物流商务平台以及宝湾物流公共型电子商务物流平台，这让人感觉有些高深莫测。
（三）中储股份
中储股份是国字头仓储物流企业中的老字号且颇为出众，然而，因其手中大量物流仓储用地采用非市场化操作，仅作为自有仓库，致使其价值未得到真实释放。举个例子，好比在北京王府井有一间门脸房，是自己用来存放货物，还是引入合作方或者出租给一家珠宝行收取租金更划算？答案显而易见 。因此，中储股份近年来开始积极进军物流地产，它与普洛斯频繁接触合作，还与阿里巴巴频繁接触合作，通过这些合作进行更多市场化的物流地产运作。
根据最新数据测算，中储股份的物流地产总计约480万平米，其中拥有土地使用权的超过210万平米，这些土地一旦释放出来，价值十分可观。据中储股份自身描述，其希望引入普洛斯这样的合作者，一方面学习对方先进经验，一方面合资建设的物流中心会根据实际需要出售给普洛斯旗下基金，之后再由中储反租。
外高桥是上海国企的典型代表，它拥有大量工业用地储备，然而却始终未体现出应有的价值。上海一直是中国外贸经济的重要窗口，因此这里也是物流地产最集中的地方。2009年，上海四大国企曾希望凭借手中的工业地产联合推出一款偏债类REITs，最终却无疾而终。伴随上海自贸区建设的浪潮，外高桥等国企手中的工业用地，有希望进一步释放潜在价值，然而，其中究竟有多少可用于物流地产的建设，仍属于未知情况 。
（四）海航集团
2014年6月底，海航旗下的上市公司亿城投资宣布与新加坡丰树合作，共同收购、投资和开发物流仓储项目，预计在未来3年内投资超过100万平方米物流仓储项目，总规模不低于50亿元，最后一个出场的就是海航集团。海航承担拿地工作，丰树开展投资运营工作，所投资的物流地产项目优先借助丰树物流信托也就是丰树REITs实现上市后退出。
