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在元旦假期整理17年的总结稿件时，我提及了18年芜湖或许需要对房地产市场政策进行一些调整。出乎意料的是，政府行动迅速，新年伊始的第一个工作日便出台了新的楼市政策。该政策的核心目标是稳定房价，并且从备案价格和精装价格这两个方面入手（具体内容请参阅原文中的芜湖元旦楼市新政）。
首先，要构建一个价格基准。这一概念并非新创，早在去年，芜湖发改委的备案政策自7月起便已实施。该政策依据2017年2月区域内相同品质、相同类型的实际交易价格，并参考楼面价来设定备案价格。由此可知，芜湖房地产市场的定价依然以土地成本为重要参考因素。楼面地价作为一项重要指标，对芜湖2018年的房价走势产生显著影响，同时它还将对当年芜湖的土地供应模式及具体供应方案产生决定性作用。
第二点，要限制价格上涨的幅度。依据2017年7月1日起施行的芜发改审批〔2017〕366号文件规定，2017年已备案的住宅项目，其价格环比上涨是禁止的，而且今后原则上半年内的涨幅不应超过5%。此次政策更为严厉，一方面去掉了“原则上”这一具有弹性的表述，另一方面将涨幅比例进一步降低。尽管如此，可以基本判断，芜湖的房价仍有上升的可能，但增长空间相对较小。
第三点，对价格调整的周期进行规定。根据现行的《关于严格加强芜湖市商品住房销售明码标价备案的暂行实施办法》，调价周期在原则上设定为每半年一次，而此次则明确调整为每3个月一次。房地产开发企业每3个月有权利进行一次价格调整，但上调的幅度不能超过1%。
第四点，需明确精装修费用。在芜湖精装房的价格制定上，鱼眼之前已有观点，即价格制定标准不明确。此次芜湖将精装房的价格标准纳入考量范围，实属无奈之举。元旦新政策的宗旨在于遏制芜湖房价的上涨，若不将精装房价格纳入调控，将导致房价调控陷入困境，精装房价格反而可能攀升。芜湖市内当前售价最高的精装修住宅项目报价为每平方米3000元，新出台的政策恰好将这一价格设定为上限，这无疑是对市场规律的尊重。
元旦新规包含五项较为严格的条款，它们分别关涉租赁行业、信贷管理、安置房回购、市场监督及政策实施等方面。这些条款虽然表面上看似微不足道，然而由于它们的原则性较强且具有较大的灵活性，在关键时刻仍能对市场调控起到至关重要的作用，不容忽视。
那么，芜湖房地产在2018年走势如何呢？
芜湖的房价还有上升的潜力，其关键在于首次开盘的定价。以每平方米楼面价为基准的芜湖房价，在过去一年内推出的15宗住宅用地中，核心区域的楼面价普遍维持在一个较高的水平，因此，首次开盘的定价预计不会低于市场平均价。观察已上市的楼盘，城东的1701地块、三山的1703地块以及城南的1709地块的新盘开盘价均创下了各自区域的新高。
芜湖的土地供应量仍需提升，且供应策略需作出调整。2017年芜湖推出的关于住宅用地的3500亩供应计划未能实现，目前可供上市的住宅用地大约在2000亩左右，这一面积大致等同于2017年芜湖楼市住宅的消化量。此外，还需考虑2016年已滚动开发的楼盘，这样勉强能够维持楼市的供应需求。因此，去年公布的那块超过7200亩的经营性土地，在当年仍需积极宣传推广。同时，在供应策略上，迫切需要对出让方式进行改进。需顺应当前租赁市场迅猛发展的趋势，对土地出让的形式作出适当的调整。
芜湖楼市产品亟需创新，避免设计上的雷同。2017年标志着芜湖高端住宅市场的起点，其发展势头迅猛，然而却存在过度相似的问题。众多小区规划如出一辙，高低层布局千篇一律，洋房与高层相互交织。在产品层面，理念往往胜过实质，营销手段多于产品开发。预计2018年，芜湖市场在产品研发上可能出现差异，优秀的房地产企业将致力于提升产品的性价比；而那些盲目跟风的年轻企业，可能因力不从心，转而更加注重实际效果。自新政策实施以来，精装房市场或许会出现一些变化，而依赖精装来提升房价的策略似乎已不再那么有效。
四、芜湖房地产市场可能面临挑战，其发展前景不容乐观。随着整体市场趋势的下滑，芜湖的楼市也难以独善其身，市场信心随之减弱。在支撑其持续发展的动力逐渐衰减的背景下，芜湖楼市不可避免地会遇到一些难题。这一点，我在相关文献中已有详尽的阐述。因此，芜湖楼市可能遭遇的困境，将对前述几点的发展趋势产生显著影响。
最后，在政策层面，针对非住宅商品房去库存的任务预计将被提上日程。同时，与楼市相关的政策也将根据市场态势进行相应的调整。2018年的芜湖楼市，既在稳步前行，又需倍加珍惜。
