这是楼市鱼眼的第312篇原创文章
2019年，芜湖房地产市场出现下滑，这一现象已无需质疑，然而，各方依然能够自豪地宣称自己保持了稳定。总体来看，得益于调控政策的实施，芜湖房地产市场并未出现显著的下跌趋势，稳定二字得到了充分体现；开发商的销售现场每周都有稳定的客流量，每周也能成交数套房产，同样体现了稳定；而对于购房者来说，他们手握首付款，在各个楼盘间漫步，细细观察，悠然自得，并无任何急迫之感。
这样的稳定市场，才是我们所说的常态化市场。只有力量均衡的市场，才能称之为稳定。回想几年前，购买房产不仅要托关系，找不到关系就只能排队摇号，遇到强制搭售、捆绑销售的情况，消费者也只能无奈忍受。经过一番起伏变化，如今芜湖的市场总算回归了平静。
如果要划分一下势力范围，大约可以这么划拉一下：
这类房产属于高价段：那些购得高价地块或立志于引领市场潮流的房地产企业，它们占据了芜湖的高端市场，将旗下楼盘的价格提升至1.5万至2万元区间，更有部分豪宅价格超过2万元。
这类楼盘属于中价位范畴，价格通常锁定在1.2万至1.5万区间，其低价属性和地段劣势是主要原因。或许最关键的是，它们就像小姐却命运多舛，既无法攀上高位，也无法降至低位。这类操盘的房地产企业，其项目多为规模化和布局化，在全国市场上确实有如大家闺秀之风采，然而在芜湖市场上，却只能沦为丫鬟，紧随高价楼盘之后，只能捡拾一些剩余的便宜。
这类房产通常被称为低价刚需盘。与前面的两种楼盘相比，其定位相当清晰，档次略高于安置房，而价格则低于高端楼盘，专注于为有迫切购房需求的群体在芜湖打造宜居之地。这类楼盘的价格通常在1.2万元以下，主要受制于土地成本和地理位置，有时甚至可以低至七八千元。
这是否呈现出一种三足鼎立的格局？一旦市场稳定下来，往往会显得较为平淡无奇。一旦有新的房屋加入，它们往往会寻找一个标准来定位自己，并迅速融入市场，但同时也要面对相当激烈的竞争压力。
优秀的房地产企业通常不会满足于平凡，更不会对市场现状感到满足。它们进入芜湖市场，要么是为了名声，要么是为了利益，绝对不会愚蠢到进来后只等着亏损而坐以待毙。因此，那些擅长突破的企业便能崭露头角，成为市场的佼佼者。
那么，哪类楼盘善于突破，并能够突破呢？
这类任务确实颇具挑战，因为成本因素和调性要求都相当高。他们的突破点主要在于选址和产品本身，即在优越的地理位置上创造出令人难以置信的产品。然而，问题也随之而来，这样的产品数量不宜过多。以芜湖市场的潜力来看，一个尚可，两个勉强可行，一旦超过三个，恐怕就会陷入困境。再者，优质的产品理应拥有合理的定价，然而，当前的价格却遭遇了发展的瓶颈，积累的资金消耗得所剩无几，再加上宏观经济带来的压力，盈利的机会正逐渐减少，且获取的难度也在不断上升。尝试推出售价超过两万元的高端产品，无疑是在对经济形势进行一场赌博，结果难以预料，至少前景并不十分乐观。
这类挑战同样艰巨，成本和产品都已确定，已无退路可寻。若再寻求新的突破点，成本将进一步增加。地段优越的住宅项目或许会尝试创新，例如城东的一个刚需楼盘，为了提升备案价格，不惜投入巨资进行精装修，最终价格成功跨越万元大关。然而，这类楼盘数量稀少，一旦成为市场中的异类，似乎只是为装修公司赚取了利润，并不能算作真正的突破。
此类楼盘最有可能实现突破。其突破途径大致包括以下几点：首先，进行减配，这一做法已在部分二线城市展开，旨在降低成本，推动销售；其次，寻求赋能，努力将自己融入第一类楼盘的行列，前提是打算在芜湖市场长期立足，以万科、世茂等企业为榜样。当然，没有哪家房地产企业会不重视自身发展。
第三种策略便是以小姐的品味，丫鬟的价位来操作。在营销上，我们依照二线楼盘的模式进行操作，甚至能够与一线楼盘相媲美。我们竭力将自己打造成高端大气，白富美的形象。使得购房者产生房价难以触及的感觉。在文学创作中，有一种技巧叫做“先扬后抑”，即提升调性，提升购房者对项目的价值预期。然而，当价格公布后，结果却是，预售价与三类楼盘相近。落差一旦形成，购房者就会蜂拥而至，售楼处爆满。
这么做的好处在哪？
价格低廉，去化迅速，现金流入将迅速产生；它犹如血液般滋养房屋，使其焕发出勃勃生机。
其次、击败了众多对手，芜湖的房地产企业普遍显得迟钝，应对市场变化的速度极慢，而且规模庞大难以调整，这使得它们更难以应对市场的变动，等到它们反应过来时，市场的一波热潮早已落幕。
第三、重构市场布局，成为行业先锋。目前芜湖房地产市场虽未完全消亡，却缺乏活力，显得平淡无奇。不少楼盘的营销团队频繁更迭，却无法挽救开发商的困境，根本原因在于市场陷入僵局，众人得过且过。向区域领导汇报工作时，概括来说，仅用四个字：市场难行。
在逆境中孕育出真正的英雄，若能成功突破，你将成为芜湖市场的核心掌控者，届时在房地产业界及集团的发展前景将无限广阔。
鱼眼大概就说这么多了，不能再说多了。
我们讨论改革的难度，其难点在于改革往往颠覆了既有的稳定状态，触及了既得利益者的权益。故而，一旦改革取得成效，背后难免会有人私下里指责其为破坏者。当前在芜湖市场上，是否真的存在这样的破坏者呢？据鱼眼观察，一些新项目的操盘者似乎具备这样的潜质，他们不仅拥有实现这一点的条件，还怀有强烈的愿望，而且他们不愿意在芜湖市场上被淘汰。
唯有追求生存，方为推动变革的根本动力。鱼眼期盼在平凡无奇的芜湖市场里，涌现出几位敢于打破僵局的搅局者，从而激活沉寂的芜湖房地产市场。
