三四线城市房地产市场可持续性成为市场关注焦点
以徐州为例，重点从供给、需求两个维度
从土地、存量、人口、购买力、发展规划五个方面
预测三四线市场发展前景
撰文：研究员杨克伟、白品辉、邱娟、余倩倩、李思同
2016年四季度之前，中国房地产市场供应和成交集中在一线和部分二线城市，以及围绕一线城市的少数三四线城市，绝大多数三四线城市一直“冷清”、不温不火。随着2016年9月底一二线城市开始密集调控，各类紧缩政策频频出台，相当一部分资金和需求开始向实施去库存刺激政策的三四线城市溢出，尤其是围绕一线城市和热门二线城市的三四线城市。
国家统计局公布的各级城市商品住宅销售面积占比变化可以清晰地显示，2016年以来，四个一线城市商品住宅成交面积占比由5%以上降至2017年末的2.5%，规模缩水了一半；二线城市商品住宅成交面积占比由36%降至30.1%；其余600多个三四线城市成交面积占比由60%上升至历史高位的67.4%。三四线城市整体市场近两年逐渐升温。
推动三四线城市楼市持续火爆的因素大致可以概括为以下几点：
而后，经过近两年的市场热度，热点城市轮动，三四线城市市场发展的可持续性成为市场关注的焦点。我们将围绕供需两个维度，包括土地、库存、人口，从市场需求、购买力、发展规划等五个方面进行细致的分析，判断未来市场的供需关系，预测其市场发展前景。基于此方法论，我们通过每个城市市场的具体表现，筛选出目前热门、极受欢迎的城市。以长三角四个具有代表性的三线城市——绍兴、泰州、徐州、淮安作为分析样本。
一、五大因素推动徐州等三四线城市市场高位运行
1. 政策环境远较一二线城市宽松，助力三四线市场快速增长
2017年，一线城市重点加强商业办公市场管理，二线城市扩大限购政策，更多三四线城市加入调控行列，但大部分三四线城市限购政策较为温和，此外部分城市出台限售、限价政策，一般限售期限为2年，意在冻结房地产交易，稳定房地产市场。
2.棚改安置房货币化进程加快，持续释放大量增量住房需求
棚户区改造不仅增加了部分需求，而且对市场供求关系产生巨大冲击，甚至使供求关系发生逆转，促使房价上涨；房价上涨引起市场恐慌，推高了第一类结婚刚需和第三类进步型需求。城市农民购房需求提前入市，加剧了供给的短缺；房价上涨提高了政府对土地溢价的想象空间和土地出让最低价，再次催生了房价上涨；房价上涨带来产品改善空间，大型房企的进入，产品业绩的改善释放了第二类改善型需求；改善型产品价格的标杆效应带动区域房价和地价上涨，投资者回归，泡沫出现。
3、土地拍卖市场明显升温，高价地块频现，地价上涨倒逼房价上涨预期。
基于平均楼面价的持续上涨，市场对于房价上涨的预期不断上升，虽然政府对部分项目实施了限价措施，但数量较少，对整个宏观市场而言只是杯水车薪；相反，限价项目和二手房市场的价格倒挂引发了新一轮房市大战，一定程度上加剧了市场的不稳定因素。
4. 可投资资产短缺状况未改善，三四线城市逐渐成为投资者关注重点
随着全国各大城市、热点区域房价大幅上涨，特别是一线城市、热点二线城市“买房门槛”飙升，相当一部分刚需、投资转移到周边三四线城市或规划利好的城市，三四线城市逐渐成为城市市场的关注焦点，尤其是绍兴、泰州、徐州、淮安等地低价房企的资金回笼效应明显，2017年绍兴、泰州、徐州、淮安四地成交均价分别为10513元/平方米、11942元/平方米、8751元/平方米、6531元/平方米。目前，四城市房价均处于较低价位区间，尤其是绍兴、徐州、淮安三市，房价收入比较低，均在合理区间6-7以下，购买力较强。
5. 各种有利的规划政策和改善的基础设施刺激了各种改善和投资需求
近年来，重大基础设施和城市建设规划频频出台，新修地铁、快速路，完善各项基础设施，提升城市竞争力。这一系列举措势必对城市房地产市场起到一定的提振作用。最典型的例子就是徐州。2017年6月，国务院关于徐州市城市总体规划的批复，明确徐州是国家历史文化名城、全国重要的综合交通枢纽、淮海经济区中心城市。徐州作为“一带一路”重要节点城市，确立了其在淮海经济区的龙头地位。
2.以徐州为例，从六个维度全面分析城市市场未来供需关系
1. 土地：2017年土地成交规模再创新高，东进、南进成为主要方向
纵观徐州历年的土地供应，2012年可以算是一个“分水岭”，2006年至2011年，土地供应基本“低位徘徊”，年均供应量约600万平方米。但从2012年开始，徐州土地供应量大幅增加，供应规模出现“爆发式”增长，一举突破2000万平方米，2017年更是逼近4000万平方米。
虽然土地供应量大幅增加，但徐州土地市场却一直处于“不温不火”的状态，地价涨幅缓慢。2006年，商业用地成交均价为909元/平方米，2017年仅上涨至1174元/平方米。随着住宅项目的热销，土地市场热度逐渐回暖。
2. 供需：成交量连年攀升，投资者及拆迁户为楼市提供有效支撑
从供需情况看，2014年以前徐州商品住宅供应量明显高于成交量，市场处于供大于求的状态。从2015年开始，成交量开始逐年回升，2017年成交面积达到743万平方米，创历史新高。市场逐渐升温，主要有以下几个因素：
3、库存：整体库存降至近七年最低，消化周期仅5.4个月，但区域分化突出
从供需比来看，徐州市场自2015年以来一直处于供给大于需求的状态，2017年商品房供需比为0.87。随着成交热度的逐渐回暖，徐州商品房存量面积自2014年以来基本保持下降趋势，库存风险得到一定缓解，截至2017年末，商品房库存面积仅为328万平方米。从消化周期来看，2015年高达20个月，而2017年则大幅下降至5.39个月。
4. 人口：近期有向出口城市回流的趋势，且城市东西部客群存在明显差异
徐州是典型的人口输出型城市，自2007年起，常住人口基本保持逐年下降趋势，2013年开始稳步上升，常住人口开始增长，虽然增幅有限，但截至2016年底，常住人口仍达到户籍总人口，保持缓慢增长，并于2013年首次突破1000万人。在人口流动性方面，徐州本地客源偏好外出务工，常住户籍人口与常住人口比值基本小于1，自2000年起逐年下降，2017年仅为0.84，与江苏省其他三四线城市相比还存在较大差距。未来随着政府产业升级和各类基础配套设施的全面建设，人口回流趋势将更加明显，房地产市场发展潜力巨大。
2018年年初，徐州市还印发了《徐州市“十三五”人口发展规划》，其中提到，未来几年徐州市人口将适度增长。其中，全面二孩政策继续顺利实施，育龄妇女总和生育率继续上升，人口增长率稳定在1.85左右，人口自然增长率稳定在8%左右，人口增长与经济社会发展和资源环境承载能力相适应。到2020年末，全市常住人口预计达到900万人左右，户籍人口达到1070万人左右。在人口素质方面，受教育水平也将稳步提高，劳动年龄人口和新增劳动力平均受教育年限分别达到12.2年和15年以上。人才总量不断增长，全市人才资源总量预计达到145万人以上，专业技术人员总量60万人以上，高技能人才资源总量30万人以上。
5. 负担能力：过去8年收入增长高于房价增长的局面在2017年发生了逆转。
从徐州经济发展水平来看，2017年徐州GDP为6605.95亿元，名义增长率为13.73%，位居江苏省第六位；而从人均可支配收入来看，也逐年递增，预计2017年将达到30987元。从房价收入比来看，自2007年以来呈现平滑的抛物线，先升后降，2017年回升至5.81，但仍低于6~7的区间，说明徐州人房价购买力充足。
6.发展潜力：海陆空配套设施不断完善，第三产业发展带动转型升级
①交通：海陆空立体交通枢纽逐步构建，区域板块价值重塑
一是加强陆上交通建设，包括高速公路网、主干公路网、高速铁路网、城市轨道交通网、城市快速公路网等；二是坚持“内外延伸、畅通联网”原则，着力打造畅通高效、智能感知、生态保护、文明服务的“四型水道”。三是积极推动航空交通逐步完善，加强机场建设。继续完成徐州观音国际机场二期扩建工程，提高机场运行保障能力。
从徐州目前的交通体系来看，政府正在逐步完善海陆空立体交通枢纽的建设，一方面这有利于城市功能的逐步完善，为居民提供更加便捷的出行方式；另一方面，城市可达性的提升也有利于带动相关产业的发展，对吸引外来人口、提高当地GDP水平都大有裨益。
②工业：积极推动工业转型升级，第三产业占比高达47.4%
近年来，徐州市政府积极推动产业转型升级，重点发展旅游、物流、高新技术产业等，取得良好成效，第三产业结构明显优化，第三产业比重由2012年的41.5%下降到2015年的4.5%，2016年提高到47.4%。
综上所述，徐州的发展已驶入“快车道”，不仅会带动当地产业经济的发展，外来人口的涌入也将为该市房地产业的发展带来新的机遇。总体来看，徐州仍具有一定的交通优势，随着城市建设的逐步深入，配套和产业基础也将对周边城市产生良好的辐射作用。
三、绍兴、泰州、徐州、淮安四大市场展望
总体来看，目前绍兴、泰州、徐州、淮安四市楼市热度相对较高。绍兴、徐州两市楼市较为平稳，调控政策预计继续温和，成交量将继续高位运行。由于基数较低，两市房价均存在上涨空间；泰州受区位、交通等限制，投资性需求不高，多为内生性需求，因此短期上涨空间有限；淮安房价前期快速上涨主要得益于棚改货币安置影响，但已一定程度上透支市场预期，面临一定的调整压力。
但深入分析这四座城市市场的动因和前景，就会发现其特点十分鲜明，由于其独特的代表性，在一定程度上可以代表长三角乃至全国四类三四线城市。
第一，像绍兴这样聚集在热门二线城市周围、与之有紧密协同效应的城市，在产业、人口、经济增长等方面都有着坚实的房地产支撑，就像廊坊与北京、昆山与上海、东莞与深圳、佛山与广州等已经发展成为样本的城市一样，未来还会有绍兴与杭州、南京与镇江与马鞍山、合肥与芜湖等城市。
第二，台州可以看作是与义乌、金华一样，产业多元、民营经济发达、民众富裕、内生住房需求旺盛的代表性城市；
第三，徐州户籍人口基数大，人口外流严重，城市产业升级带动城市面貌快速更新，大量返乡购房、城市更新带动房地产市场持续火爆，扬州、泰州、盐城等其他城市亦是如此。
第四，淮安应该可以代表绝大多数三四线城市，没有核心产业，没有足够强的人口吸纳能力，是典型的内生需求型城市，支付能力有限，但随着国家重点基础设施规划的利好政策和去库存，特别是城市更新的提振，房地产市场迅速升温。
1、绍兴与其他城市的协同溢出效应强且可持续，应重点布局柯桥等产业相邻区域。
绍兴位于杭州湾南岸，介于宁波和杭州之间，地理位置优越；历史文化资源丰富，生态宜居，人口源源不断涌入，因邻近杭州，有杭绍高铁支撑，积极融入杭州“半城”发展格局，房地产市场长期看好，市场有望持续火爆。目前市场热点板块集中在柯桥区、镜湖新区、越城古镇，区位优势较为明显，区域内库存较少，销售周期合理，房价上涨较快，但与杭州、宁波相比，仍属“低价区”，具有一定的投资价值。但近期绍兴土地市场热度有所上升，需警惕长期风险。
绍兴等城市包括合肥周边的芜湖、镇江、南京周边的马鞍山，经济发展水平较高，与核心城市的交通便利，经济联系紧密，这些城市的房地产市场受核心城市溢出效应影响显著，尤其是靠近杭州、合肥、南京的重点区域，得益于区位和交通优势，房地产市场可观可观。
2、台州等经济发达、内生能力强的城市已进入稳定增长期，短期内增长空间有限。
台州民营经济发达，房地产市场多以内生需求拉动，购房群体以本地客户为主，特别是近两年在棚户区大规模安置的带动下，部分购房需求已被透支，未来增量购房需求不多，成交量上行空间有限。房价方面，特别是经过去年下半年的大幅上涨后，进入平稳增长期，短期内上行空间有限，基本涨幅控制在1000元/平米左右。从区域来看，椒江随着中央商务区的逐步崛起，未来投资价值高，而其他区投资回报率相对较低。对于有投资需求的客户来说，房价刚刚上涨，因此3-5年短期内投资回报可能并不明显，未来随着台州市政规划、城市基础设施的完善，仍有升值空间。如果有投资意向，建议长期持有。
与绍兴等人口大量涌入的城市不同，台州、义乌、金华等东南沿海三四线城市的房地产市场一直以来内生性较强，有限的本地需求无法支撑市场的持续扩容和高位运行，库存相对较大。这些城市虽然民营经济发达，中小业主购买力较强，但数量毕竟有限，未来或将持续释放部分中高端改善性需求。
3、受益“返乡置业”和棚户区安置双重利好，徐州等城市仍有上升空间
徐州作为苏北特大城市，前几年受到房地产市场快速扩张、库存大、人口外流等因素制约，导致市场成交低迷，价格涨幅缓慢，但2016年以来市场大幅升温，徐州市场成交出现爆发式增长，主要得益于产业结构不断优化，引发常住人口返乡，推动房地产市场发展，2016年现金返还购房占比达到40%，加之徐州近两年大刀阔斧对旧楼进行货币化安置，一定程度上也带动了成交量和房价的不断上涨。展望未来，徐州房地产市场预计仍将持续火爆，成交量仍将维持高位，但增长空间确实有限；房价目前已进入平稳增长期，还有一定的上升空间。
像徐州这样人口基数大、产业增长快的城市，也可以重点关注扬州、泰州、盐城等城市，这些城市得益于人口优势，加上近年来经济发展迅速、产业能力提升，吸引了不少农民工返乡置业，因此这些城市仍有增长空间。但值得注意的是，要更加关注土地市场，防范市场过热引发新一轮的库存风险，否则将给房地产市场带来重创，极端情况下甚至可能出现高库存风险再度抬头。
4、淮安等机会型内生城市房价目前已经到了暂时的高点，涨幅将趋于平缓。
淮安经济发展水平略低于苏南，但随着京沪高铁二号线、徐随淮兖高铁的规划建设，部分本地投资需求及返乡置业人员在淮安购置房产，激活了淮安房地产市场的发展。主要受当地棚户区改造货币安置政策拉动，淮安房地产市场火爆，多数项目一经推出即售罄，热点板块也经常陷入“无房可卖”的困境，鉴于房价收入比仍低于合理区间，居民购买力有透支迹象。我们认为2018年上半年市场热度有望延续，成交量或继续高位运行。短期内，供大于求的市场局面难以扭转，房价仍有上涨空间，不过，目前淮安房价已到达阶段性高位，热门板块房价涨幅均超过一倍，涨幅将逐步放缓。
淮安等城市是中国大部分三四线城市的缩影，优势产业缺失，经济发展水平较低，人口外流严重，购买力不足以支撑房价继续上涨，偏远郊区县土地供应过剩现象明显，购房客群仍以本地为主，市场需求有限，一旦房源供应明显超出市场承受限度，高库存风险可能重现。
