我是武汉方杰，资深房地产投资专家。你这么晚遇到的购房顾问，现在已经给一万人提供了最佳的购房解决方案。与其他自媒体不同，方姐遮遮掩掩的让你摸不着头脑！芳姐是一个踏实的人，只给你最有用的操作和建议。
关注“武汉方杰”微信公众号，进入知识星球提问。以下精选问答内容来自“武汉方杰”知识星球
问：武汉姐你好，这两年武汉房价会大幅上涨吗？现在在武汉买房合适吗？推荐一些有投资、自住潜力的楼盘
答：您好，由于武汉是疫情的重灾区，所以无论是理论上还是大家对武汉的预期应该是会下跌或者继续横盘。但武汉新盘却逆势上涨。为什么？上涨的主要原因是政府放宽了限价，开发商也纷纷效仿，提高了注册价。
因为政府清楚地知道，要重拾购房者的信心，最直接的办法不是喊口号支持武汉，而是让武汉房价上涨。
武汉楼市正在出现剧烈分化。我们推荐的板块在涨价后依然看好，但远城区出货量大的板块，如东西湖等，仍在折价销售。不仅对于新房如此，对于二手房也是如此。然而，我们推荐的行业仍然很难买到。因此，今年武汉购房基调以二手笋为主，新笋为辅。
武汉作为中部第一城市，仍然是一个值得投资的城市，基本面不存在问题。但机会是翻出来的，下半年是最好的进入时机。但你必须选择正确的行业和财产。
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问：方姐您好！几天前我问过你一个问题，但没有收到回复。我改一下问题，再次询问收费： 1、如果你想在广州投资，哪个地区最有投资价值，上升潜力最大？是天河区还是您常说的南沙、黄浦？ 2. 有没有具体的优质楼盘推荐？ 3、有什么方法可以打破南沙、黄埔限购？这次我期待尽快收到您的回复，谢谢！
答：您好，感谢您的大额付款！
广州市中心一路向东发展，从早期的公园前线到东山口，再到现在众所周知的珠江新城。根据《广州城市总体规划（2017~2035）》，主要趋势是向东、向南扩展。东临正在建设的国际金融城，南临正在建设的琶洲CBD。众多知名互联网企业落户该区域，更南边正在建设中的万博CBD。
从广州近八年房价增长对比图可以看出，处于东扩、南扩趋势的天河、番禺、黄埔位居增长前列。太阳底下并无新事。投资房地产要做的就是发现一个城市的核心产业和主中心发展方向，提前规划。广州突破限购很容易
广州投资回报率最高的楼盘，详情请看知识星球内部分享。再次提醒大家，错过了深圳，就不要再错过广州了！
问：聪明的方姐妹您好。新人第一个问题：我来自安徽芜湖，一个三线城市。我是一个三口之家。我丈夫在一家国企从事技术工作。家庭年收入20万。现在夫妻俩在东方龙城采薇园拥有一套130平米的房子，价值180万，还在还公积金贷款。我父母以我的名义将镜湖小学的一套房子转让给了孩子，面积96平方米，价值170万。现在东方龙城的采薇园宅子已经闲置了。我想卖掉这套房子，用商业贷款在南京买一套房子。你认为这个想法可行吗？南京哪里买比较好？
答：您好，目前在南京唯一可以购买的是限价单。你能摇动它吗？全屏运气。南京真正的核心区域：新街口、鼓楼、河西中部、河南。低层区域：江北新区、夫子庙、火车南站、明故宫博物院、环陵路。一流区旁边有雨花台、紫洞、大学城、百家湖。豫南、江北新区、南站等地有较新的优质住宅小区。
南京投资回报率最高的板块，详见知识星球内部分享。
总价相同的情况下，如果在广州或杭州建仓，回报率会更高。
问：方姐您好！我和孩子的户口都在深圳。我们目前住在深圳的一处小房子里。武汉硚口兰亭融汇有一套125平方米的房子，可以办理户口。我丈夫的户口在农村。是否需要在武汉办理户口，为以后买房做准备？农村户籍有土地。听说以后农村户口是最好的，所以很迷茫。请方姐指点一下。谢谢。
答：您好，长远来看，农村户口会变得越来越不值钱。任何惠及9亿人的福利都是没有价值的。改变户口的好处是立竿见影的，而不搬家的好处是长期的、模糊的。关于农村户口是否迁移的问题，主要看是否有宅基地需要拆迁。如果有的话，就剩下一个头了。没有就算了，土地不值钱，补贴的数额完全是象征性的。上一代人（包括这一代人）大多数人都过于执着于农村户口。
问：新人第一个问题，方姐你好！我有武汉户口，在宜昌生活和工作。我在宜昌有一套房子，还有一笔商业贷款没有还清。我想在武汉买辆车。我钱不多，所以首付20。我在宜昌有1700/月的公积金，每月4000还可以。我要坐火车去武汉投资。我不想买太偏僻的房子。我想买一套靠近地铁、三环内的小户型，或者是新房或二手房。有什么可以推荐的吗？
答：你好，子弹是20，第二套资质，能拿到的项目基本不划算。
3个选项：
1、老破达的选择逻辑是2005-2010年间在核心区域寻找老破达。30折笋+gpgd减少首付，可以是0首付，也可以是微首付。通过分拆租赁，如果经营得好，每月的房租基本可以覆盖。但老破达有一套完整的操作技术。如果你持有8-10年，你基本上就放弃了流动性。
价值150多元的老破达在武汉是穷人买不起、富人鄙视的产品，所以成交量很小。未完全交易的房产通常是无效价格的产品，套利空间非常大。是底仓充足、现金流充足的专业投资者的首选。在一堆垃圾中找到真正有价值的物品将考验你判断价值的能力。
2、通过向亲戚朋友借钱来扩充你的子弹，然后全额抵押购买星球推荐的高价房产。
3、老老实实去沉阳，买单价8000的潜力项目。
问：方姐你好。新人第一个问题：我正在沉阳恒大绿洲买一套三居室的房子。我不确定哪种公寓类型更好。请管家帮忙整理一下利弊。谢谢，列表序号是从上到下、从左到右排序的。
答：你好，你仔细看就会发现，恒大在沈阳的二手房市场表现其实不是很好，因为恒大早期做了很多不好的房型。比如你发的那些都是可以的。 1.其余都一般。如果折扣够多，还可以购买以下户型。
问：我今天刚刚加入 Planet，获得了很多宝贵的想法。方姐，如果考虑先出租，以后和父母住，主要是保值，那么“西北湖王家墩CBD”区域值得买吗？目前看房的有：万景国际2.3w/平米、武汉天街25000-28000/平米、菱角湖万达广场21000/平米、菱角湖一号29000/平米。主要个人情况：我在北京工作。这是我的第一套公寓，售价70万元。我主要考虑交通、生活设施、社区环境。太感谢了
答：您好，西北湖是武汉最早的富人区。自2005年起，武汉西北湖地区的房产就成为了武汉豪宅的代名词。背靠金融街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园、武汉广州近在咫尺，是武汉顶级白领的聚集地，西北湖的风头无可比拟。
当时入住西北湖，就意味着我已经步入了武汉的高端圈子。王家墩曾经是汉口市中心的一个安静的地方，但现在的房价已经挡住了武汉大多数中低收入家庭的大门。
该区域不是武汉第一梯队，但单价2.5，可以投资更具爆发力的板块和项目。事实上，老豪宅区、老豪宅一直都不是好的投资标的。如果您的居住半径在附近并且正在考虑居住在那里，您可以关注万景国际等选择。单价最好控制在2.3以内。
如果是自住+投资，还有更适合投资的房产。
问：方姐您好：我有急事，明天就到重庆。朝天门青龙海客瀛洲。建于2005年，建筑面积198.23万，22层共51层。粗糙的六梯楼共有12个单元，客厅和卧室均享有河景。贷款利率为5.55。我可以以2%的费用进行投资吗？
答：您好，海客瀛洲是重庆型妖盘。一方面，它的地理位置和河景无可挑剔，令人震撼；另一方面，其建筑较旧，周围环境嘈杂，污水从菜市场流出。所以大家对此的态度就是双方互相吐口水，互相骂对方白痴。从投资的角度来看，房子具有三个属性，即流动性、风险和盈利能力。海科瀛洲社区流动性好（争议社区都流动性好），风险高，收益不确定。可能是暴击，也可能万年不增。
毕竟刘嘉玲15年前就说过，“我住在海科瀛洲”。之后海科瀛洲就出来了狗屁的10年不增长曲线。在我看来，楼层好、河景好的海客瀛洲，有爆击的可能，值得列入观察板。对于海科瀛州来说，楼内酒店、民宿数量较多，物业管理困难，环境更加恶劣。
海科瀛洲2003年开业，2006年竣工，初期售价基本是重庆房价的两倍。然而16年前社区均价才8000左右。实际增幅非常低。目前的价格上涨是由于近两年江景房需求激增，江景房整体上涨。
如果你的底位足够的话，可以考虑。如果您是新手，请尽量避免。
问：新人第一个问题：我关注方姐半年多了，但从来没有问过任何问题。我总觉得现在还不是时候，但现在我正处于人生的转折点。财富积累的速度远远超出了我的认知。我手里有东西。我有很多闲置资金，但不知道如何合理分配。我来这里是想请教一下方姐1。 2019年底，我手头只有30发子弹。向家里借了10万，凑了40首付，拿下了盘龙城恒大名都。丧失抵押品赎回权的房子。当时我没有钱，所以我想尽快买下我的第一套房子和一辆车。因为还没有结婚，今年已经31了，高中毕业了，所以就买了房子，这样既可以找女朋友，也不怕大家笑话。
2、今年我的业务增长很快，我的子弹很快就达到了400颗，预计今年每个月都会有200颗子弹到账。闲置资金不知道如何投资。
3. 我的计划是在武汉给自己买一栋别墅，或者一个靠近河边的大公寓。因为武汉的社保体系到明年6月才完成两年，所以我打算到时候就买一套。如果还有闲置资金，我打算去重庆或者成都再买一两套房子。
4、我现在的担心是买的第一套房子无法安定下来，不知道该怎么办。我应该直接交给我的父母还是我该怎么办？
5. 如果您想购买别墅或大公寓自用，您有什么建议吗？或者有什么建议。
6、目前我不具备在武汉买房的资格。今年该如何合理分配资金？
7、之前想去深圳投资，但是发现需要买5年的社保才有资格买房。现在应该买深圳的社保吗？有很多问题，而且我对此还比较陌生。希望方老师有空的时候能给我一些建议。非常感谢！
答：您好，恭喜您创业成功！
武汉无法容纳超过400万发子弹。建议您开发接下来一线城市的房票。目前，北京、上海、广州都是不错的切入点。无论是学54大法，还是给公司买房，一定要快。寻找建立职位的渠道。深圳也有渠道，但现在不建议入市。你可以慢慢来。自住的提升其实主要还是看自己的喜好。其实武汉有很多中心，生活是否方便取决于你自己的生活和工作半径。如果我给自己选房子的话，我可能会选择临河、靠湖的房子。首席执行官不在乎。它是纯粹的消费品，花很多钱很难买到自己喜欢的东西。市中心所谓的好地段，随着时间的推移，不断在变化，但江湖却不会改变。东湖、南湖、莫湖、长江沿岸项目众多，包括但不限于： 二七滨江：武汉天地、万科、绿城等 东湖：华侨城汉阳滨江：复地滨江金茂大厦锦绣长江武昌滨江：在联投中心买绿地海坡滨江盘龙城就可以省房票了。武汉目前的打破限购的方案很简单。详情请参见知识星球内部分享。
问：你好，美丽的芳姐。我的孩子今年4岁了。我的家乡黑龙江没有发展空间。我已经决定搬到广东了。我计划今年在东莞开一家餐厅。我在东莞有房子，但考虑到孩子以后要上大学，我还是想把户口落到广州。或者深圳。我个人比较喜欢深圳，但是深圳的教育资源不如广州，而且广州现在的房价更适合坐车（深圳太贵了）。不知道这个想法是否正确？我今年准备本科自学考试，估计2022年可以完成。我看到在广州可以交六个月的社保，买房。我想先开始缴纳社保。我手头有120万闲置资金，每月还款控制在不超过1万。我计划在广州投资房产。学历合格后，我将申请广州户籍。问题一：考虑到房产投资、孩子未来的大学教育和就业以及两个城市的未来发展，在广州和深圳之间选择广州是否正确？问题二：如果现在在广州买房并缴纳社保，6个月后应该关注哪些房产？具体如何选择呢？谢谢方姐。如果想法不对，希望您能给我更好的方案。谢谢你！
回复：您好，感谢您的夸奖！
在广州突破限购很容易。现在就可以进入一线城市中性价比最高的城市市场了。
参考之前一线城市定位分析：
北上广深四个城市有着完全不同的特点，最终演化的用途也不同。例如，北京几乎集中了所有新发行的纸币和美元资金。它也是权力中心，控制着文化和媒体产业。房价虽低，但限购限贷最严，买房难。因此，北京是一个适合龙头企业发展的城市。 ：创业、上市、网红新媒体、服务富人；一个词来形容：鲁莽；另一方面，北京各方面也都比较贵，不适合草根生存。
上海的商业发展非常充分，吃喝玩乐都很齐全，也比较国际化。各方面价格都比北京低。非常适合中产以上阶层作为消费城市，但总体人口比较细化，不适合野生生长繁衍。
在深圳，商业发展非常充足。虽然没有上海的潮流，但居住环境和物价都较低。除了现在房价排名第一之外，一切都还不错。没有太多的人际权力网络，适合普通人从事草根创业。
广州的业务发展全面多元化、国际化。它提供食品、饮料和娱乐的一站式商店。各方面价格都很低，可以花钱也可以不花钱。除了市区面积太大，不买房升值没有保障之外，其他都很好。特别适合繁衍后代。网络上的知名带娃人士大多居住在广州。
广州投资回报率最高的楼盘，详情请看知识星球内部分享。
问：新人第一个问题：方姐你好，我想向你咨询一下济南买房的事情。价格12000+的时候，从长远来看，工业北地铁蓝城哪个更好？还是走经十东路比较好，靠近保税区和科技企业、盘龙湖龙宇城、山东金茂大厦？如果打算长期持有，升值可以慢一点，但追求升值潜力高。感谢您的启发！
答：济南选择了一个很好的目标。现在工业北地铁站和经十东路地铁站都不错。未来五年，济南将成为双城市中心，泉城广场+二环东CBD，房地产投资的城市中心。仅限东二环CBD工业北附近，此外还有中信、万象新天、恒大城、淘淘低价地铁房。如果非要选择京十路，龙湖还过得去，只是进度太慢，短期内会影响升值。工业北的优势是地铁+人口引进，所以购房价格越低越好。需要保持很长时间。
问：方姐您好！出生于武汉家庭，没有负担。我手头有3万到4万活现金。请问湖北省或周边省市有没有值得购买的旅游度假项目小户型？目的是去大城市度假，避开疫情。看来你一直认为这种需求是伪需求，所以不想投入太多。如果你觉得现在投资不到一百万，哪个更靠谱。
答：您好，请避免使用“旅游”或“度假”等字样。在距离主城三十到五十公里的湖边或者山脚下，圈出一块土地，建设一个与古代文化理念密切相关的街区，然后去做。一个温泉，一个游乐场，一个独特的小镇就这样诞生了。
很多人都陶醉在眼前的美景中，梦想着在这里过上周末度假或者退休生活。他们怀着忐忑不安的心情走进售楼部，一打听价格，首付才十几二十万，一兴奋就翻了身。没有首付，买这种房子不仅是伪需求，更是伪投资。从需求上看，老人比温泉更需要完善的医疗设施，孩子比游乐场更需要优质的教育场所。孟母为了有良好的教育环境，曾三度搬到这里。
从投资的角度来看，这种资产没有升值潜力，也没有流动性。能促进房屋升值的是学校、地铁、商业和医疗服务，绝对不是温泉、水疗，更不是过山车、海盗船。二环和远郊的房地产公司也没有兴趣。它们只是用来割韭菜的。可以购买二手笋，与gpgd合作，0首付，甚至负首付。详细操作请参见知识星球内部共享。
问：方姐您好，我想请教几个除了房产之外的问题。希望方姐能给我一些人生的方向。我今年27岁，女性，本科学历。我想参加成人高考。打算明年年中拿证，继续参加本科考试。我的家人非常关心学历。我很重视年底结婚，想尽快安定下来。请问方姐，自学的大专和本科学历对就业有帮助吗？还是像其他人说的那样只针对全日制学生？我在江汉步行街有一家小餐馆，我估计每个月的纯收入在8000到10000元左右（保守估计）。失业房车贷款10700元，2018年首付50元。我是被骗到汉南买房的，所以现在还在租房子。我压力很大。我希望我的伴侣在武汉找到一份稳定收入在7000元左右的工作（最好有五险一金）。是否可以？如果是这样，请给我指示。如果很难的话，我是否应该选择继续创业（之前一直和朋友吵架，领导的性格缺陷不能持续太久，所以我不想再涉足了），然后获得一个学士学位再谈稳定性？婚后想留在武汉定居，但汉南太偏向，没有考虑（房子今年就交付了）。目前两人的子弹总数在30发左右，可以向亲戚借15发左右。趁着疫情买小二手房还是新房？这会增加压力，但你可以强迫自己。我很困惑，也很焦虑，请大家给我一些建议。非常感谢！
回答：如果你在生活中遇到了不好的事情，你该怎么办？如果生活就像打牌，大多数普通人都会拿到一把烂牌。当他们打开时，他们会发现没有国王，没有炸弹，单牌仍然散落着。这张卡不能打。没有资本，没有背景，没有人脉。继续战斗，我的经验是借，借势，借力，借钱，当糖爹，走高路。
30岁之前靠学历，30岁以后靠实力。除非你是体制内的，否则兼职学习对找工作帮助不大。雇主更注重第一学位。在汉南交房后，建议在三环以内的主城区购买。不要再做出错误的选择。
问：2N，一年买两套房子怎么办？
答：2N这个词来自几年前。当时在一线城市建仓库，2n就是北上广深一年至少两台。现在很多人买二线单位，所以我们必须转换，每年可能至少有1000万套新单位。贷款。
2N是指在目前身无分文的情况下，每年继续购买两套。没钱也能赚钱，开拓融资渠道。 2N是一种主动的行为，而不是被动地等待增值效益产生才采取行动。房地产升值的时机不固定，断供再抵押的时机也不固定。除非底部仓位特别大，否则每年都不会被动升值、变现。即使底仓极其庞大，今年增值的现金也已经纳入去年的债务计划，成为每月还款。
2N对于大多数普通人来说是一个幻想。上乘境界就是学以致用，行动起来没有任何技巧。任何阶段性计划都不是太重要，想都没有用。确实有欲望，有执行力。
房地产行业，注定赚钱的人只有少数。我们走在大多数人的前面，一步步教你如何从零积累千万资产。很多人给我留言提问，但方姐精力有限，无法一一解答。
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