今年以来，从中央到地方政府，房地产供需双方政策不断优化调整。中央层面，再次强调行业对宏观经济发展的重要性，加大对房地产企业的融资支持力度，明确优化房地产政策，充分赋权城市政府充分发挥监管自主权；地方层面，调控全面放松，一线城市限购政策逐步放宽。 、二三线城市需求侧刺激政策频出。但全国房地产市场仍处于调整转型阶段。房企资金压力并未得到有效缓解，市场销售端表现持续低迷。具体到安徽市场，一季度全省土地市场活跃度较低，供需规模明显萎缩。合肥土地交易较为火爆，优质地块溢价较高。地市土地市场热度持续低位运行，且仍以地方平台为主。公司主要以支撑盈利为主；合肥新房市场销量不足，新增供应节奏缓慢，一季度供需跌至低位，个别市场分化依然突出，市场全面恢复仍需时日，各地市也受到返乡影响。受购房拉动，一季度不少城市成交量较上季度有所回升，但整体成交量仍处于历史同期最低水平。市场全面复苏动力不足，总体发展形势依然严峻。
注：由于篇幅限制，本文未包含具体数据和完整案例分析。如有需要请联系和服研究所，谢谢！
一，
宏观背景回顾
两会为优化房地产政策定下了基调。行业各项指标持续负增长，整体市场信心仍需提振。
一、一季度政策环境
1）全国两会：坚持稳中求进、以进促稳、先立后破的总基调，持续化解房地产风险，加快新模式建设
2）中央层面：中央继续强调房地产支柱地位，实质性推动行业扶持政策，稳定预期、防范风险、促进转型
3）地方层面：一线城市加大政策优化力度，地方楼市政策基本要制定到位。政策对市场的促进作用较弱。
4）地方/安徽政策：安徽的调控重点是购房补贴和公积金贷款。地市购房需求严重不足，政策影响力较弱。
2、房地产宏观指标
1）宏观经济运行/CPI、PPI：受春节效应影响，消费需求回升，工业生产需求减少，政策效应推动价格指数持续回升。
2）宏观经济运行/PMI：春节过后，企业生产经营活动加快，供需两端市场活跃度增强，经济景气水平重回扩张区间。
3）社会融资规模和人民币贷款增量：2月份社会融资和信贷增量季节性回落，新建住房市场需求持续低迷，中长期居民贷款表现疲软。
4）房地产和住宅投资：房地产开发投资降幅扩大，行业开发投资热情持续下降，市场全面复苏任重而道远。
5）发展指标：总体发展节奏放缓，各项发展指标同比降幅扩大，竣工面积增速由正转负。
6）房地产企业资金来源：市场销售持续低迷，预存款和按揭贷款大幅下降，房地产企业资金压力并未得到有效缓解。
3、全国市场情况
1）拿地情况/城市群：土地市场人气回升，各城市群房地产企业拿地热情普遍较高，地方国企是土地储备主力。
2）土地购买情况/典型城市：典型城市土地拍卖热度划分。房地产企业的布局仍集中在核心城市的核心区域。房地产企业对优质地块的竞争十分激烈。
3）全国商品住宅销售：全国商品住宅销售降幅扩大，市场观望情绪严重，销量下滑趋势持续，市场持续承压
4）各级城市住宅销售：一季度，各城市住宅销售同比下降。受上月基数较低影响，3月份成交面积环比全线反弹。
5）70个城市房价：70个城市房价仍以下跌为主，其中近60个城市出现房价下跌。各一线城市新建住宅价格环比降幅普遍收窄。
6）20强房企业绩：典型房企一季度销售业绩普遍下滑。 3月份同比降幅收窄，市场需进一步复苏。
四、宏观背景概述
1）政策环境：中央再次强调房地产业的重要性，明确稳市场、防风险、促转型发展的方向，加快构建房地产发展新模式。一季度，中央加大对房企融资支持力度，地方一线城市限购政策逐步放松，行业监管环境全面放松，供需双方政策持续推进有待优化和调整。 2024年，中央将深化房地产各项政策，实质性解决行业发展问题，政策环境将进一步宽松。
2）宏观经济：节后企业生产经营活动加速，供需双方市场活跃度明显增强，实体经济景气水平回升，经济运行总体持续复苏。当前，外部不确定因素较多、国内有效需求不足、部分领域风险隐患较多等问题依然存在。推动经济持续回升的基础还需进一步夯实。未来，随着宏观经济政策进一步发挥作用，经济将持续复苏。
3）全国市场：目前，全国房地产市场仍处于调整转型阶段。开发投资、市场销售等各项指标继续处于负增长区间。房地产企业的资金压力加大。行业整体表现依然低迷，市场分化加剧。 。随着中央明确优化房地产政策，充分赋予城市调控自主权，各项房地产市场利好政策措施将更快落地，进一步提振行业信心，助力市场逐步复苏。
二，
合肥市场表现：
一季度土地和新房市场规模有所下降。 3月份新房成交量环比回升，但同比销量仍处于最低水平。
1、土地市场
1）2024年土地供应计划：合肥市区规划出让规模有所缩减，保障性住房用地供应大幅减少。是包河区的常年供应主力。
2）季度供需：一季度土地供应量和交易量大幅下降，城区地块热销，带动成交均价大幅上涨。
3）季度区域供需情况：仅滨湖、包河有住宅用地供应。住宅用地地价高位，滨湖地块创下合肥地王新纪录。
4）季度成交明细：房企入市仍谨慎，热门地块参与拍卖热情较高，地价水平再次刷新，价格门槛提高。
5）典型地块
（1）滨湖区BK202401号：土地综合价值较高，行业整体竞争环境相对宽松，单价、楼面价均创城市新纪录。
（2）滨湖区BK202402号：位于省界上海路以东。该行业正处于规模化发展阶段。配套条件有待完善，市场潜力巨大。
（3）包河区BH202401号：该地块区位优势明显，综合配套设施齐全，地块规模较小，项目整体运营风险较低。
2、住宅市场
1）季度供需：一季度市场热情低迷，供需环比均下降50%以上，新项目陆续入市，价格门槛持续走高。
2）季度区域供需情况：一季度，城镇商品房供需同比全线下滑，包河、经开、新站成交量相对较高。
3）季度供应面积：积极改善产品供应，150㎡以上产品占比大幅提升，大面积产品集中在滨湖、庐阳
4）季度供货价格：价格门槛进一步提高，近一半产品在25000元/㎡以上，各地区价格分化加剧。
5）季度开盘表现：市场热情持续低迷，季度开盘量、售空率双双大幅下滑，市场整体售空变得更加困难
6）季度供需排名：
7）月度供需：“金三”市场活跃度增强，纯新项目入市步伐加快，整体供需环比明显增加。
8）区域供需情况：3月份市场人气有所提升，不少区域销量环比大幅增长。包河、瑶海、经开为供需主要区域。
9）库存分析：结转可用库存处于较低水平，新房整体销量持续低位，库存销售周期持续上升。
10）地区库存：各地区库存基本稳定。新站、蜀山、包河库存占比较高，蜀山、新站消耗压力较大。
11）潜在供应：土地市场供应缓慢，潜在库存环比下降，部分地区存在补充空间。
12）分行业潜在供应：大部分行业潜在库存较低，成交量主力集中在包河、新站等，热点地区补库空间较大。
三、合肥市场概况：
1）土地市场：一季度，受土地供应节奏影响，土地供需大幅下降。从拿地表现来看，房企更加注重优质地块。多幅热门地块高溢价出售，湖滨地块创下城市地王新纪录。二季度土地供应节奏将加快，但从2024年全年土地供应计划来看，全年商品住宅用地预供量同比下降，用地规模全年供需将维持在较低水平。从预供土地分布看，从区域来看，包河区（含滨湖）是全年供应主力。该地区新房市场较为火爆，房企入驻意愿较高，优质地块依然较为抢手。
2）住宅市场：一季度新房市场活跃度较低，在售产品多为改良型产品。市场整体流量放缓，供需规模回落至低位。 3月份天气好转，加上土地拍卖火爆，新房和现房市场活跃度有所增加。从新房销售表现来看，市场复苏仍显不足，项目推出量和销售率仍处于较低水平。二手房销售仍处于较低水平。房地产交易规模环比大幅增长。目前合肥库存压力较小。 2024年土地供应总规模将维持在较低水平，市场整体供需结构稳定在合理区间，市场整体枯竭压力较小。
三，
县城市场表现
第一季度本地市场整体活跃度较低。多城市公布2024年土地供应计划，新房市场销售压力依然较大。
1、土地市场
1）总体供需量价：一季度，地级市土地总体供需量价同比下降。当地市场人气持续低迷，3月份卖地步伐加快。
2）分城市供需量价：一季度，当地市场整体活跃度较低，供需均处于低位。富阳、苏州、淮南等城市供需相对积极。
3）月度成交结构：住宅用地仍为成交主体，楼面价1000-1500元/㎡占比近半，平均楼面价环比小幅回升。
4）房地产企业拿地结构：地市房地产市场下行风险加剧，土地市场预计将继续下滑，地方国企仍是拿地主力。
5）房企拿地表现：一季度地市土地交易规模明显萎缩，市场集中度持续提升，地方平台企业土地储备较大
6）土地供应计划：地市房地产开发形势严峻。政府减少土地出让规模，从陆港调整市场供需矛盾。
7）典型城市/亳州市：一季度区域土地市场活跃度较低。仅新增一处商住用地，计划于 4 月份公开出售。
8）典型城市/富阳市：2024年计划供应商品房用地近2000亩，一季度土地供应量同比增加，区域土地推广步伐加快。
9）典型城市/芜湖市：一季度区域土地出让节奏缓慢，土地供需整体规模同比明显萎缩。 3月份，土地供需双双为零。
10）芜湖市/2024年土地供应规划：芜湖2024年规划土地出让规模依然较大，住宅开发主要集中在九江、镜湖、江北新区
11）典型城市/铜陵市：一季度土地供需不足100亩，老城区仅完成一宗优质住宅用地供应交易，区域土地市场活跃度依然低的
2、住宅市场
1）季度供应：受春节返乡影响，一季度房企预售相对活跃，供应量较上季度有所回升，但仍处于同期最低水平。
2）季度登记量：在返乡购房带动下，一季度成交量环比小幅回升，典型城市同比销量仍处于年内最低水平历史。
3）季度均登记价：地市整体市场持续下滑，房企继续以价换量，一季度各城市均登记价普遍下跌。
4）月度供应：受前期密集推货影响，3月份地市整体预售节奏明显放缓，多数城市新增供应环比下降。
5）月报：3月份地级城市整体销量环比小幅增长。月初，不少城市保持春节人气，其中苏州、芜湖表现突出。
3. 地方及市级市场概况
1）土地市场：一季度地市土地供需规模明显萎缩，地市发展预期依然偏低，房地产企业拿地动力不足，地方平台公司现象较多支撑底线依然突出。不少城市2024年土地供应计划相继公布。 3月份土地推进步伐加快，二季度土地供应有望增加。但目前地市房地产市场发展形势依然严峻，短期内土地市场整体人气有望恢复。规模较小，土地交易量和价格仍面临压力。
2）住宅市场：在回房销售节点和房企大力促销带动下，一季度地级城市成交小幅回升，不少城市成交量环比上涨。但与历史同期相比，交易量仍处于最低水平。随着返乡潮逐渐退去，3月份地市级市场客商量呈现下降趋势。市场全面复苏动力仍不足。地级城市整体发展形势依然严峻，市场全面复苏难度较大。
