信息来源|芜湖市税务局高新技术创业服务中心
说到买房，很多首次购房者
不知道从哪里开始，我是一个完全的新手！
更何况常年出门在外的芜湖人并不清楚这个过程~
今天方博士365
吐血整理了一份二手房买卖指南！
买房的准备工作
↓
去社区看房、找房
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确认房产购买及交易
↓
移交房屋并搬进新家
一
买房的准备工作
1.首先确定是否可以申请贷款
经商业银行贷款（首付）评审，该贷款获得批准。注意，工商银行和农业银行对贷款数量进行担保，无论是否还款。
★什么情况可以考虑首次购买？ 【首付比例超过20%】
（一）姓下房产无贷款记录（含异地贷款）
（二）家庭名下房产贷款已还清（含异地贷款）
★什么情况可以算作两组？ 【首付比例超过30%】
（1）家庭名下有房产且正在偿还贷款（包括异地贷款）
★禁止贷款的情况：
（1）姓氏有两处房产正在还款，购买三处房产暂停贷款（如有两处全款在外地购买的房产，则不计算在内。如果两者都有贷款，也会计算在内）
公积金贷款申请次数，首次申请首付为20%，第二次申请首付为30%。同时，每次的贷款金额也不一样。
★什么情况可以考虑首次购买？ 【首付比例超过20%】
（一）家庭无房的，首次申请公积金贷款视为首套住房。
（2）家庭名下有房屋的，首次申请公积金贷款视为首套房。
★什么情况可以算作两组？ 【首付比例超过30%】
（一）公积金贷款已还清一次的，再次申请公积金贷款，计为第二次公积金贷款；
★禁止贷款的情况：
（一）第三次申请公积金贷款；
（二）尚未偿还公积金贷款的；
（3）夫妻俩各自使用公积金贷款购买了不同的房屋。
2、计算自己的资金
首先计算一下你目前有多少存款，最多可以提取多少钱（包括向父母、亲友等筹集资金）。
其次，如果您全额付款，请忽略它。如果是抵押贷款，请计算您可以接受的最高首付款是多少以及您每月可以负担的最高抵押贷款是多少。注意！二手房贷款金额按照评估价计算。您需要准备评估价的20%-30%加上房价与评估价的差额。
……
最后，你还需要留出一些钱来应付买房过程中的纳税、装修后以及其他突然需要用钱的情况。
3. 选择目标区域
芜湖目前购房区域包括镜湖区、弋江区、九江区、三山区、无为县、芜湖县、繁昌县、南陵县。
在选择区域之前，您必须首先考虑您是在那里居住还是投资。如果居住的话，应该选择一个工作、生活都方便的地方。投资时应考虑地段好、租户多、日后容易转售的地方。
无论您是投资、居住、刚需、还是改善，在选择区域时，您必须考虑以下五点来考虑您的目标区域：
交通：是否有规划的轨道交通线路经过；有多少条公交线路，开车时是否经常堵车，各个方向到达芜湖是否方便。
商业：区域内是否有大型商业区，社区周边是否有社区商业，是否有规划的大型商业综合体。
教育：首先查清楚有哪些幼儿园、小学、中学，每个社区要根据分区确定可以上哪所学校。当您选择目标地区时，可以首先了解该地区的整体教育资源和质量。
医疗：一般来说，区域内有1-2家医院是一个不错的配置。检查是否有三级医院、社区门诊等。
整体环境：区域内绿化覆盖情况，道路是否整齐干净，周边是否有铁路、路线、墓地、火葬场等影响居住感的建筑物。了解居住在该地区的人口（当地人、外地人和租房者的大致比例）。
二
去社区看房、找房
做好上述准备后，您就可以去您选择的社区进行实地考察，然后上网或通过中介机构找到您满意的房子。看房过程中，必须了解以下4个最重要的信息：
☑ 区域：社区属于哪个区域，关系到孩子未来的教育和户口问题。同时了解该区域的板块是否有发展升值空间或者是否宜居，周边有哪些配套设施（交通、商业、教育、医疗、环境）以及未来的规划。
☑ 社区房价：房子再好，钱不够也没用！了解社区同类型公寓近期成交价格、房贷首付大概以及每月需要承担的还款额。
☑ 社区规划：绿化率、容积率、露台户比、建筑总数、建筑间距、停车位比例、物业服务等，一目了然。
☑ 户型分析：选择您的目标户型。初次需求，可以考虑90㎡-100㎡的两居室或三居室小户型。如果需要换房，可以考虑120㎡以上的大房子。主要看楼层、朝向、采光、通风、干湿分离、动静分区等。
三
确认房产购买及交易
温馨提示
二手房咨询热线：400-8196-080转250 2
芜湖不动产登记中心地点：城东政务新区万江财富广场（瑞祥路88号）C1栋市民服务中心一楼（南区）、二楼（北区）、三楼
不动产登记中心办公时间：周一至周五（不含国家法定节假日）9:00-17:00（12:30-13:30为午餐时间）
城南分公司地址：弋江区天井山路38号（芜湖国能电力工程有限公司工业园区内）
工作时间：周一至周五（不含国家法定节假日）上午：9:00-12:30，下午：13:30-17:00
经济开发区中心地址：经济技术开发区港湾路27号
工作时间：周一至周五（不含国家法定节假日）上午：8:30-12:00，下午：14:00-17:00
1、买卖双方提交文件并核对文件
申请地点：市民服务中心一楼查房档案
所需材料：卖方房屋房产证原件
主要目的是审核房屋的基本信息，位置、面积、产权人、是否被查封、抵押等，确保房屋能够正常交易。如果房屋是共同拥有的，另请参阅所有共同所有者同意出售房屋的书面证明。
注：中介交易可在中介在线签名系统中查询。
温馨提示：在查档过程中，发现房子有抵押，卖家需要先解除抵押。
2、签订购房合同并网上备案
申请网址：
所需材料：双方身份证明、房屋房产权证
买卖合同中规定的买卖双方办理各项手续的时间应当一致；真正选择房子的抵押状况，抵押状况和抵押权人一定要明确。抵押权人不能是卖方本人；明确选择“按揭还款”或“按揭还款”“一次性还款”，明确核对贷款机构，填写拟贷款金额及贷款金额不足的解决办法；房屋交付时间应当在合同中明确约定，户籍未迁出的，应当明确户籍搬迁时间。
注：中介交易的买家（或代理人）、卖家（或代理人）可在中介处办理现有房屋买卖合同，需采集在场人员肖像信息。
3、资金监管
申请地点：市民服务中心四楼
所需材料：双方身份证明、《现有房屋销售合同》
双方签订《二手房买卖合同》并协商一致通过结算账户划转交易结算资金后，应当随申请材料签订《二手房交易结算资金托管协议》。
过程：
1) 买方全额付款交易不需要贷款：
①.根据《托管协议》，交易结算资金存入专用账户，托管机构出具《存量住房交易结算资金托管凭证》（以下简称《托管凭证》）（一式三份，转让人、买方、保管人各一份）。
②.交易双方持相关材料向房地产登记机构申请现有房屋所有权过户登记。
③.现有房屋所有权过户登记后，转让人应当持身份证原件、《托管协议》、《托管证明》向托管机构申请领取现有房屋交易结算资金。
④.托管机构核对转让人身份证、《托管协议》、《托管证明》无误，通过系统网络确认房屋登记已记入登记册，并将交易结算资金划转至指定地址转让人在三个工作日内完成。银行账户。
2）购房者需要申请现有房屋抵押贷款：
①.买受人将约定的购房首付款存入结算账户，托管机构出具《托管证明》（一式三份，转让方、买受人、托管机构各一份）。
②.购房者凭《存货证明》及现有房屋抵押贷款相关材料向贷款银行申请抵押贷款。贷款银行与买方签订《贷款合同》和《抵押合同》。
③.交易双方持相关材料向房地产登记机构申请房屋所有权过户登记，买受人、抵押权人申请设立抵押权登记。
④.现有房屋转让、抵押登记登记后，购房人应持本人身份证原件、《托管协议》、《托管证明》到贷款银行办理贷款手续。贷款银行按照约定将贷款划入结算账户。 。
⑤.转让人应当持本人身份证原件、《托管协议》、《托管证明》向托管机构申请领取存量住房交易结算资金。
⑥.托管机构核实相关信息后，将在三个工作日内将交易结算资金划转至转让方指定的银行账户。
3）不受资本监管：
根据买方需要，还可以申请豁免资金监管，并填写豁免资金监管证明。
4. 申请贷款
一次性付款的购房者可以跳过此步骤。
如果买家需要贷款，必须在资金监管当天与银行预约贷款审批。银行根据买方信用报告等进行审批，批准后通知借款人签订贷款合同等协议。
申请地点：贷款银行
所需材料：
①.现有房屋买卖合同；
②.买卖双方的银行卡及复印件；
③.买卖双方的身份证、户口簿、结婚证（核对原件，接受复印件）；
④.买家及配偶的收入证明、银行卡对账单原件；
⑤.出卖人房屋所有权证、国有土地使用权证（验正本，接受复印件）；
⑥.买家个人信用报告原件；
⑦.其他信息（根据各贷款银行要求提供）。
注：借款人、配偶、业主、配偶均需到场。签订住房贷款合同时，要注意合同中的贷款利率、提前还款等条款。
如需申请公积金贷款，需先到市民服务中心四楼公积金管理中心申请公积金贷款，然后再申请商业贷款。
5.办理转账手续
1）纳税
报名地点：万江金融中心B1栋北一层
所需材料：
①.现有房屋买卖合同一式两份
②.房产证（查原件，收复印件）
③.买卖双方身份证（核对原件并领取复印件）
如果所出售的房屋是卖方家庭五年以上唯一的住房；若购买的房屋为买方家庭唯一或第二套住房，买卖双方还需提供家庭住房查询材料：
①.夫妻户口本（核对原件，收回复印件）
②.配偶身份证（核对原件并领取复印件）
③.结婚证书（检查原件并获取复印件）
④.未成年子女户口簿（仅限买家）（查正本，收复印件）
⑤.婚姻状况证明（如未婚，须当场签署家庭和住房完整保证书；如已离婚，须提供离婚证明，并须当场签署家庭和住房完整保证书；如果是丧偶，需提供死亡证明，并当场签署家庭住房完整性保证书）
应缴税费：
①契税：4%（买方缴纳）
优惠政策：个人购买家庭唯一住房面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积90平方米及以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买第二套改良住房，面积在90平方米及以下的，减按1%征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%征收契税。购买三套及三套以上住房、非住房以及按套购买住房等交易类型，税率为4%。
②增值税及附加：5.6%（对外销售2年以上普通住房免征）（卖方承担）
③土地增值税：清算时征收（个人出售普通住宅免征）（卖方责任）
④个人所得税：全额*1%或增值税*20%（个人出售5年以上唯一房屋免征）（卖方承担）
⑤印花税：0.05%（个人买卖普通住宅免征）（双方各自承担）
2）申请房产权证
申请地点：市民服务中心二楼不动产登记中心
所需材料：
① 买卖双方的身份证、结婚证、户口本
②完税凭证
③增值税发票（证明申请表）
④现有房屋买卖合同
所需认证费用：
①仓单制作费用：10元/册（买方支付）
②插画材料费：10元/张（买家承担）
③ 权证印花税：5元/册（买方承担）
④登记费：住宅80元/台（按标准的50%收费），非住宅550元/台（按标准的80%收费）（由买方支付）
笔记：
卖方有贷款时，需额外准备贷款结算材料：银行结算证明、银行营业执照、授权书、申请表、其他权利证明。
如果买家有贷款，需额外准备贷款材料：银行贷款合同、银行营业执照、授权委托书、申请表
完成上述流程后，您可以在芜湖房地产交易和不动产登记信息网申请《房产证》寄送服务（芜湖市内免费，市外货到付款）。已完成不动产登记证申请。 。
6.等待银行贷款
如果您全额付款，您将按照约定的时间直接交付房屋。
办理抵押贷款时，购房者需携带房产证到贷款银行办理抵押手续，经贷款银行批准贷款。办理相关手续后，贷款银行将按照贷款合同将贷款资金一次性或分期划转给房屋卖家。存入贷款银行开立的存款账户。现在芜湖各大银行放贷速度都比较慢，一般需要1-2个月。等待的时候不要着急！
四
移交房屋并搬进新家
交房时需要注意以下几点：
1) 缴纳水、电、煤气费
建议买家在交房前询问卖家货款是否已付清。交房当天，卖方需携带水卡、电卡、燃气卡到相关营业厅缴费。
2）告知房屋水电线路
有些房子已经装修好了，但是购房者如果想要装修的话，需要注意房子的水电线路，防止装修过程中损坏。
3）电话费、宽带费的结算
如果买家不需要继续使用卖家的电话号码，卖家需要到通信公司注销或迁移号码，然后买家自行申请安装电话和宽带。买家如需延长卖家电话号码的，须到通讯公司办理转移手续，并以移交当日结清话费。
4）房屋维修基金的结算
根据房产登记中心规定，房屋维修基金实行“钱随房走”的原则。如原户主已缴纳全部维修金的，房屋所有权过户时，原户主应向新户主说明住宅专项维修金的存放及余额情况，并向新户主出具有效凭证（发票）。家庭主人。
5）物业管理费结算及物业更名
同时，按交房当天到房屋所在小区的物业管理处结算物业管理费。同时，买方办理房产进场手续。
6）迁移户口
购房者可以在交房日前一天到房屋所在地派出所查询原家庭户口是否已迁出。如果在房屋交付之前，前家庭的户籍不能迁出，下一个家庭必须就此事与前家庭明确协议，并以书面形式确认。
看到这里，
您将成功完成人生的买房计划。
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信息来源|芜湖市税务局不动产登记中心
本期编辑|晶晶
