注：本文报告摘自中泰证券研究所公开发布的研究报告。具体报告内容及相关风险提示请参见报告全文。
证券研报：【中泰地产】行业周报20240502：北京住房限购政策放宽，二手房交易明显好转
报告摘要
每周市场回顾
本周申万地产指数上涨4.46%，沪深300指数上涨0.56%，相对收益率3.9%，板块表现强于大盘。
行业基本面
本周（4.26-5.2）中泰地产集团追踪的58个重点城市共销售一手房25271套，同比增速-23%，环比增长比率为-14%；成交总面积251.1万平方米，同比增速-26.3%，环比增速-13.9%。
本周（4.26-5.2）中泰地产集团追踪的15个重点城市二手房共成交40564套，同比增速187.8%，环比增速84%；成交总面积384.5万平方米，同比增长177.1%，环比增长84.5%。
本周（4.26-5.2），中泰地产集团追踪的17个重点城市商品住宅库存面积达20036.9万平方米，环比增长0.7%，销售周期168.4几周。
本周（4.22-4.28），土地供应方面，本周土地供应3040.9万平方米，同比增长65.6%；供应均价1551元/平方米，同比增长41.8%。土地成交方面，本周土地出让1924.1万平方米，同比增长7.7%；土地成交金额297.7亿元，同比增长-41.5%。
本周（4.26-5.2）房地产企业信用债共发行98.5亿元，同比增速-38.1%，环比增速-40.4%。本月（5.1-5.2）至今，房地产企业尚未发行信用债。
投资建议
本周，北京调整限购政策：拥有两套住房的北京户籍家庭可在五环外购买一套新房。与此同时，各地进一步出台购房补贴、装修补贴等购房新政策。我们看到，虽然当前楼市的基本面并没有好转，但自上而下的政策却处于持续宽松的阶段。随着政策进一步宽松预期的释放，行业估值有望得到一定程度修复。建议投资者关注越秀地产、华发控股、保利发展、招商蛇口、绿城中国等业绩稳健的房地产公司。地产板块，建议关注华润万象人寿、中海地产、投资积宇、保利地产、万五云、绿城服务等。
风险提示
销售不及预期，房地产政策不如预期宽松，研究报告所使用的公开信息可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
1、每周市场回顾
本周，西南地产指数上涨4.46%，沪深300指数上涨0.56%，相对收益率为3.9%。该板块表现强于大盘。个股表现方面，申万地产板块排名前五的地产股分别是：天宝基建、京能地产、华远地产、荣盛发展、南国地产。申万地产板块垫底的5只地产股分别为亚太实业、中地投资、中南建设、通达创业、中润资源。
2.行业新闻跟踪
【中央政策】4月30日，自然资源部办公厅印发《关于做好2024年住宅用地供应工作的通知》。通知显示，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，要求具体如下： 1、做好年度住宅用地供应计划与年度住房开发计划的衔接； 2.合理控制增加商品住宅用地供应，3.继续大力支持保障性住房用地供应，4.严格落实宅基地回收等相关要求。现将有关土地增值税政策公告如下： 村民委员会、村民小组将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物以农村集体经济组织名义转让、变更的按照农村集体产权制度改革要求，暂不征收土地增值税。本公告所称农村集体经济组织，应当按照规定向农业农村部门登记，分配以“N”字母开头的统一社会信用代码，取得《农村集体经济组织登记证》 。
【地方政策】4月30日，中山市住房和城乡建设局、中山市财政局、中山市金融局、中国人民银行中山市分行、国家金融监管局中山监管分局、中山市住房公积金管理中心联合出台措施进一步优化房地产市场平稳健康发展。
【地方政策】4月30日，北京市住建委发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。
为更好满足居民刚性住房需求和多元化改善性住房需求，现将本市住房限购政策优化调整通知如下：
自本通知发布之日起，在执行现行住房限购政策的基础上，允许下列居住家庭（含夫妻及未成年子女，下同）或成年单身人士购买一套新住房：五环路以外商品房（包括新建商品房和二手房）：
1、在本市户籍的家庭（含驻京现役军人、现役武警家庭，持有有效《北京市工作居住证》的家庭）在京已拥有2套住房； 2.在本市户籍的单身成年人员，已在北京拥有房屋； 3、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年以上（含）并已在京拥有住房的非本地居民家庭或成年单身人士。
其中，在通州区（不含太湖、马驹桥地区）新购买商品房的家庭或成年单身人士，还必须在通州区有户籍，或以在通州区注册、经营的企业迁往通州。全区党政机关、企事业单位之间存在劳动关系。
【地方政策】5月2日，山东省德州市住房公积金管委会办公室印发《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，自2024年5月1日起施行。通知显示，德克萨斯州将提高住房公积金最高贷款额度。一方缴纳公积金贷款最高限额由原来的40万元提高到60万元，夫妻双方缴纳公积金贷款最高限额由50万元提高到70万元。此外，对于多子女家庭，申请住房公积金贷款购买第一套或第二套自住住房时，可增加的贷款额度由原来的10万元提高到15万元。
【地方政策】5月2日，广东省阳江市住房城乡建设局会同五部门联合发布房地产新政策。该政策共26条具体措施，涵盖土地征用、开工申请、工程建设、验收、销售等房地产开发全流程，旨在为房地产开发商和购房者提供全方位支持。
【地方政策】5月3日，南京住房公积金管理中心出台两项新政策，支持南京都市圈缴存职工使用住房公积金贷款在南京购房。同时，南京市缴存职工在市区其他城市购房时可享受住房公积金。提取同城效益。新政策适用城市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市，九市公积金互认互贷将实现南京都市圈。
【地方政策】5月3日，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布通知，宣布自2024年5月1日起，全市商品房按辖区内面积定价并推广。单元。通知旨在规范商品房销售行为，减少因房屋面积、定价引发的矛盾纠纷，维护市场环境，保护交易双方合法权益。
3、个股公告及新闻跟踪
【天宝基建】4月28日，天津天宝基建股份有限公司（以下简称“天宝基建”）发布公告，宣布将对全资子公司天津天宝德源房地产开发有限公司立案调查。有限公司（以下简称“天宝德源”）。增加资本。公告称，天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称“滨海开元”）的全资子公司天津滨海开元房地产开发有限公司拟增资向天宝德源支付人民币619.8百万元。此举将使天宝德源的注册资本由人民币1,500万元增加至人民币6.348亿元。人民币，而滨海开元将继续保持100%股权控制。
【中南建设】4月28日，江苏中南建设集团有限公司发布为徐州鲁融等公司提供担保进展公告。公告显示，徐州绿融向中国民生银行股份有限公司徐州分行借款5.2亿元，原借款期限36个月，担保金额不变。目前贷款余额21530万元，贷款期限已延长28个月。徐州潞河还向同一家银行借款4.8亿元，期限和担保金额与陆融相同。目前贷款余额2505万元，贷款期限已延长24个月。
【建发股份有限公司】4月28日，厦门建发股份有限公司对原股东配股申请文件审核问询函作出回复。此前，上交所对厦门建发股份有限公司的发行计划、融资必要性和合理性、经营状况、海外销售等八个方面进行了问询。
公告显示，厦门建发股份有限公司本次配股预计募集资金不超过77.87亿元，扣除发行费用后将用于补充公司供应链业务营运资金及偿还银行贷款。对于融资必要性和合理性的问题，公司回复称，根据日常经营需要、货币资金余额及使用安排、日常经营积累以及资金缺口等情况，本次募集资金有必要用于补充营运资金和偿还银行借款。融资规模合理。 ”
【融安地产】4月28日，融安地产股份有限公司发布关于预计对外担保的公告，披露了公司2024年向控股子公司提供担保的详细计划。公告显示，融安地产预计2024年，为资产负债率高于70%的控股子公司提供不超过40亿元的担保，为资产负债率低于70%的控股子公司提供不超过20亿元的担保。保证。该担保计划的有效期为自股东大会审议通过之日起12个月内。
【金茂集团】4月29日，中国金茂（集团）股份有限公司发生高层人事变动。陶天海先生辞去董事长职务，乔小杰、张辉也退出董事行列。公司决定由丁锐先生接任董事长，聘任周洪辉、赵雷为新任董事。
【上海临港】4月30日，上海临港经济发展集团有限公司发布公告，根据《上海市人民政府关于袁国华同志免职的通知》（沪府人[2024]65号） ，袁国华将不再担任公司董事长职务。公司将按照法定程序聘任新任董事长，并按照相关法律法规的要求及时披露信息。
【红星美凯龙】4月30日，红星美凯龙发布公告披露，公司股东红星控股持有的部分股份遭遇司法措施。公告指出，累计已被司法冻结、等待冻结、司法标记的股份数量约为12.49亿股。
4、行业基本面
4.1.重点城市一手房成交分析
本周（4.26-5.2）中泰地产集团追踪的58个重点城市共销售一手房25271套，同比增速-23%，环比增长比率为-14%；成交总面积251.1万平方米，同比增速-26.3%，环比增速-13.9%。从能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市成交笔数同比增速分别为-42.9%、-2.3%和-25.8%，环比增速分别为-40.5%、-5.4%和7.8%；一线城市、二线城市、三四线城市成交面积同比增速分别为-47.9%、-13.3%、-26.6%，环比增速分别为-47.9%、-13.3%、-26.6%增长率分别为-43.9%、-4.2%和2.4%
本月（5.1-5.2）截至目前，中泰地产集团追踪的58个重点城市共售出一手房2943套，同比增速-73%，环比增速-月增长率-59.2%；成交总面积22.6万平方米，同比增速-73%。增速为-77.8%，环比增速为-66.1%。从能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市交易笔数同比增速分别为-78%、-64.3%、-76.9% %，环比增速分别为-69.7%、-50.3%、-59.7%；一线城市、二线城市、三四线城市成交面积同比增速分别为-83.4%、-72.7%、-79%，环比增速比率分别为-69.9%、-68.2% 和-59.9%
4.2.重点城市二手房交易分析
本周（4.26-5.2）中泰地产集团追踪的15个重点城市二手房共成交40564套，同比增速187.8%，环比增速84%；成交总面积384.5万平方米，同比增长177.1%，环比增长84.5%。从能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市成交笔数同比增速分别为149.9%、234%和83%，月环比增长率分别为74.7%、97.7%和38.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速分别为138.2%、218.3%和83.3%，环比增速分别为72% %、98.8% 和 40.5%。
本月（5.1-5.2）截至目前，中泰地产集团追踪的15个重点城市累计销售二手房14148套，同比增速1006.2%，环比增速1006.2%。月增长率314.4%；成交总面积134.4万平方米，同比增长995.6%，环比增长286.2%。从能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市成交笔数同比增速分别为1200%、1231.2%和376.8%，环比增速分别为296.5%、345.6%和-86.9%；一线城市、二线城市 三、四线城市成交面积同比增速分别为1080%、1263.1%、381.8%，环比增速为353.3% 、307.4%和207.1%。
5月前两天，统计局二手房数据呈现明显同比增长趋势。我们认为这与数据发布机构发布数据的节奏有关。 4月中下旬成交统一登记在5月上旬。建议看较长时期，高频的日数据可能会造成波动。
4.3.重点城市库存情况分析
本周（4.26-5.2），中泰地产集团追踪的17个重点城市商品住宅库存面积达20036.9万平方米，环比增长0.7%，销售周期168.4几周。从能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.3%、2.1%、0.2%，去除周期分别为158.4周、195.8周、145.2周。
4.4.土地市场供应及交易分析
本周（4.22-4.28），土地供应方面，本周土地供应3040.9万平方米，同比增长65.6%；供应均价1551元/平方米，同比增长41.8%。土地成交方面，本周土地出让1924.1万平方米，同比增长7.7%；土地成交金额297.7亿元，同比增长-41.5%。本周土地成交价格为1547元/平方米，溢价率为3.2%。从能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市的溢价率分别为0.1%、6.2%、0.3%。
4.5.房地产行业融资分析
本周（4.26-5.2）房地产企业信用债共发行98.5亿元，同比增速-38.1%，环比增速-40.4%。本月（5.1-5.2）至今，房地产企业尚未发行信用债。
5、投资视角
本周，北京调整限购政策：拥有两套住房的北京户籍家庭可在五环外购买一套新房。与此同时，各地进一步出台购房补贴、装修补贴等购房新政策。我们看到，虽然当前楼市的基本面并没有好转，但自上而下的政策却处于持续宽松的阶段。随着政策进一步宽松预期的释放，行业估值有望得到一定程度修复。建议投资者关注越秀地产、华发控股、保利发展、招商蛇口、绿城中国等业绩稳健的房地产公司。地产板块，建议关注华润万象人寿、中海地产、投资积宇、保利地产、万五云、绿城服务等。
六、风险提示
销售不及预期，房地产政策不如预期宽松，研究报告所使用的公开信息可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
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