1）“认房认贷”的前世今生，优秀炮弹的成长史
1）2010年，女孩刚长大的时候
2010年6月4日，住房和城乡建设部、人民银行、银监会发布通知，明确“购房认贷”
2010年7月12日，上海市发布沪房管市[2010]243号《房屋认定和贷款认定》
2010年7月15日，北京市发布《关于做好房屋认定和贷款认定工作的通知》
2) 血腥的2011
接下来发生了什么？十步杀人，千里不留痕迹。中国开展了轰轰烈烈的打砸售楼处活动。让我们列举几个来感受一下当天的气氛：
2011年11月，北京大兴顺驰的销量上限从1.8万辆提高到1.4万辆。业主失去控制，砸碎了售楼处的沙盘。
11月，上海万科青林径降价15%，老业主交涉失败后拆毁售楼处。
11月，南京天正滨江花园将人数从2万增加到1.59万，沙盘被毁。
11月，芜湖镜湖世纪城7350-4200，砸售楼处
10月，宁波和盛国际城降价1.5-1.6至1.2万，沙盘被砸
10月，上海中海御景西安由2.2万增至1.6万。业主与保安发生冲突，并砸毁房屋。
10月，上海龙湖丽城从1.85升至1.4，碾压
北京京茂国际城9月1.98变1.4，被砸，个别业主被拘留
当年发生了一些著名事件，比如鄂尔多斯塌陷，康巴什房价从2010年的一万多跌到了3000多，这位内陆后起之秀告别了中国的大舞台。
那时候微博很流行，美眉很流行，跨社也很流行。今年非常受欢迎的一年是“十二五”计划的开局之年。
3）犹豫的2012
2011年以后，房价暴跌，一切都被打乱，会议的语气非常坚定，说调控坚定不移，尽管犹豫不决。
然而，在多次降低存款要求后，央行于2012年6月8日下调了基准利率。同日，国务院常务会议《商业银行资本管理办法》下调了商业银行第二次存款风险权重。住房贷款基准利率于2012年7月6日再次下调。随后，信贷通过多种方式放松。 （2012年调控的热词是长效机制和房产税，从当时的语言力度来看，我感觉明天醒来，房产税征收法案就会出现在我的面前。）
2012年下半年，房价在前期下降的基础上有所上涨。
4) 既清晰又严格又真正宽松的2013年
2013年1月，部分银行微调了第二套住房认定标准，放宽了购房审批和贷款条件。
2013年4月，第二次强调“认房认贷”。但从信贷数据可以看出，经过2011年、2012年的压制，2013年信贷明显增加，说明银行确实在执行政策。中国可能放松了住房和贷款认购政策。
受此影响，2013年房价大幅上涨。
5）2014年就像日剧一样大转折
一切重大逆转都源于绝望。就像日剧一样，人类的欲望被探索到了极致。爱恨情仇，生死，曾被质疑，曾咆哮，也曾沉寂。只有逆转，因为逆转不需要前世的清醒逻辑。一个绝望的人，如果有清醒的逻辑，还能做什么呢？
2014年上半年，2013年的信贷放松得到纠正，购房、贷款力度切实加强。
2014年9月，房价大幅下跌，北京降幅达到12.8%。
2014年10月，政府突然发文，将认房认贷的要求改为认房不认贷。
2015年，深圳率先大幅上涨，上海紧随其后。
2016年20个城市蓬勃发展
6) 2016年杀器节
2016年11月，上海、深圳再次认购住房和贷款。
随后，春节前，深圳出现10%的回调，上海市场陷入冰冻。春节后，上海部分地区出现5%回调，郊区二手房难销。
2017年3月17日，北京、广州再次进行住房质押贷款。偷偷开了一个小洞后，郑州看到了北京的态度，明确发文堵住了这个小洞。
2）炮弹的杀伤力来自信用的紧张
炸弹只是引子，真正杀人的是功劳。面对信贷紧缩，所有中国式的房地产情绪都被抹杀了。我们对房地产的幸福家庭、孩子、未来和阶级确认，在衰退面前已不复存在。也许我们爱的只是它的产出，它没有情感，我们也没有。
（数据来源于中国人民银行）
从上表可以看出，2010年信贷繁荣之后，2011年和2012年信贷受到抑制。2013年信贷再次大幅增长，2014年再次受到抑制。2015年和2016年大家可以自己看看。
我们来看一个北京的直播房价案例，感受一下调控和信贷的节奏：
从售楼处的数据就可以看出2010年大幅上涨后的下跌。北京和上海的房地产价格下跌了30%。
从沿海赛洛市的数据看2011年以后的情况：2012年在上年下降的基础上出现反弹，下半年更为明显； 2013年，2013年的紧缩和紧缩导致房价上涨近40%； 2014年再次紧缩导致房价下跌12.6%； 2014年底正式放松后，一年后房价大幅上涨。
2010年和2015年的两次大涨之间，有过几次紧跌松反弹，最后出现了大松大涨的局面。
3）老司机怎么说
每一位老领导都是在枪林弹雨和规矩中成长起来的，都形成了一些非常实用的游击理论。国家屈服则退，国家沉默则进。
让我们摘录几段老司机的名言：
第一个是张大伟：以后还能买房吗？伟哥坚信，房地产调控的目的是稳定市场，而调控带来的楼市波动其实就是上船的机会，所以要做好准备。
高露：对于不缺钱的人来说，未来几个月将会是一个非常好的买入点。当市场稳定时，正是买入的最佳时机。
水阔：政策就像刹车片，监管相当于踩刹车。原本飙升的速度，可能会被刹车。你见过刹车时车辆倒车的情况吗？不。
我认为最终的效果不仅取决于以往的经验，还取决于本届政府的意图。
政府有两个需求，一是降杠杆，二是稳定民意。稳定社会舆论就不分析了。只要房价下跌，有人砸售楼处，激进卖家站出来发声，抱怨炒房的危害，我们善良的人们就不会把他们全部杀掉。
政府主要观察指标应该是杠杆。从上表可以看出，2015-2016年的增长取决于杠杆。这与之前的情况不同，而且这个数据不包括公积金贷款和商住贷款。
结合中金公司的数据，按照公积金等贷款占比25%测算，2016年新增住房贷款可能达到7万亿元。去年新房交易额为10万亿元，链家预计二手房交易额为5万元。亿元，那么杠杆率可能就达到了47%。 2016年，个人抵押贷款占新增贷款的45%。
当杠杆率跌破35%时央行的心理定位在哪里？个人按揭贷款占比会下降至30%左右吗？如果采用后者，假设新增贷款不变，预计今年个人抵押贷款将下降至3.8万亿。前两个月已使用1万亿，这意味着剩余10个月平均每月支出2800亿。将此与去年最高点的超过 6000 亿美元进行比较。
粗略估计，假设信贷是房价幅度的两倍，信贷减少32%意味着房价将下跌15%左右。
您是否注意到，最近价格的上涨伴随着信贷的增加一倍，这是边际收益递减造成的。如果你认为近期还会有一次大的涨幅，那就意味着杠杆率会爆炸。
即使按照过去五年2010-2015年的节奏，2010年的大涨也被消化了五年的反复紧缩、上涨、下跌、反弹。
当然，政府不希望市场大幅下跌。估计还需要观察降杠杆后市场反应再做进一步决定。一线行情稳健回调后仍可期。关注市场，找底。
4）运营路线图
综上所述，我认为房价将在高位盘整，并根据信贷紧缩程度进行波动。这大概是政府需要时间消化涨幅的想法。
在这样的大形势下，我的思维分为两个维度：空间和时间。
至于空间，就是选择城市和地点。选择城市有三个标准：
1）第一个是经济的。如果经济是独特的，最好是垄断。具体来说，行业是金融、互联网和高科技。我想只有北京、上海、深圳符合这个条件。从他们的人均国民税和个人税也可以看出，远远高于其他城市。这反映了经济质量。全球房价高的城市都与这三件事有关；
2）第二是人口。人口持续增长或人口吸附能力强的城市是安全的，如广州、天津、南京、郑州、济南等。不用说，北京、上海、深圳的人口吸附能力也是安全的。虽然北京、上海近两三年人口增长停滞，但大家都知道，因为他们疏散了人口；
3）第三个是土地供应。城市经济再好，只要供需充足，郊区也不会出现太大增长。供需最紧张的地区是深圳、北京、上海和广州；
4）关于地点，我还是坚持自己的看法。有良心的地方政府会先开发郊区，把郊区不稀缺的土地以稀缺的价格出售。之后，他们会开发城市地区，并以不合理的价格出售稀缺的城市土地；城市地区不存在房地产泡沫，但它体现了货币泡沫。郊区既体现了货币泡沫，也体现了房地产泡沫。尽量找一个气泡少的地方。而且，政府可以控制土地供应，但实际上很难控制货币。
城市的选择将变得越来越重要：
1）中国城市住宅建筑量约为450亿平方米。即使以11亿人口（加上实际迁入城市的流动人口）计算，人均也已超过40平方米。中国的整体城市化已经完成，剩余将会逐渐积累，如果再过五年再看，你会发现大部分城市都是房子；
2）从1960年到1990年，每年出生超过2500万人的婴儿潮一代逐渐退出市场。五年后，青年人口锐减的一代将成为购房主力。没有就业机会的小城市将真正经历人口下降。到处都是悲惨的情况。
至于时间，我认为有一个房价轮转图。
深圳较早为一年周期，其次是长三角龙头上海，再向长三角重要城市蔓延，最后向华北及京津冀广大北方地区发展。这简直就是一条北伐之路。
深圳是领先指标。这是为什么呢？首先，它的现有住房存量最少，新增供应也最少。这是一支轻骑兵。其次，年轻人多，适龄的多，比较活跃。最后，它是一个移民城市，没有历史，没有阶级。相比之下，文化基础的积累也存在不足。总之，冒险者有很多。哦还有，深圳的普遍都是比较穷的二代。北京、上海、杭州的富二代较多。深二代也和其他人一样，也有两辈子的生活。
从深圳目前的情况来看，经历了大屠杀之后，市场已经被冻结了很长一段时间。春节前大幅回调，不少地区普通楼盘降价10%。春节过后，二手房交易出现热潮，尤其是香蜜湖、南山豪宅区。是因为富人不怕监管吗？
深圳可以作为北京、上海、广州的先行示范。经过几个月的观察，如果深圳二手房量价维持目前的状况，则意味着已经完成触底反弹。事实上，深圳的住房贷款已经明显减少，在信贷减少的基础上维持的交易具有参考意义。
因此，结合时间和空间理论，绘制出如下路径图：
第一阶段，确认深圳完成筑底后，买入深圳；
第二阶段，确认上海完成筑底后，买入上海；
第三阶段，确认北京、广州已经见底后，买入北京、广州；
其余人口多、土地有限的城市将自行设计线路。
说了这么多，其实刚需不是房子，而是钱！我们心有余悸，既不是因为生活的平庸，也不是因为理想的黯淡，而纯粹是因为我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于，这一生我们不是在跟自己较劲，而是在跟注定要失败的印钞机较劲。买房子只是为了防止自己损失得那么快、那么惨。就这样。
文字|城市快报记者 张康康
经过这一轮房地产市场的大起大落，很多人都感觉自己对房地产市场越来越看不清了。事实上，正是经过几轮的波动，我们才能更准确地把握楼市的脉搏。今天我们就以过去七年杭州楼市为例，做一个定期总结。为什么不参考北京、上海、深圳呢？因为资本太集中，不具有代表性。为什么不列出其他二三线城市呢？那么资本太不活跃，无法体现整体格局，而杭州楼市恰恰是中国楼市最好的样本！
——水木染推荐阅读
很多购房者很困惑——现在买，怕站岗；现在买，又怕站岗；现在买，又怕站岗。如果他们不买，他们害怕错过并且再也买不起；而很多购房者甚至后悔去年为什么没有买房。
没有人能够准确预测楼市将如何变化！真正能低价买高卖的购房者就更少了。但我们至少可以通过杭州楼市经过多年调控的变化，总结和探索出一些规律。
以铜为镜，可以正衣；以铜为镜，可以正衣；以铜为镜，可以正衣。以史为镜，可以知兴衰；以史为镜，可以知兴衰；以人为镜，可以知得失。以历史的成功和失败为借鉴，或许可以少走一些弯路。
上一轮（2010年开始）连续四年的严厉监管和这个市场的爆发或许就是最好的例子。
2010年以来杭州主要调控政策时间表
背景：2009年，杭州楼市异常火爆。那一年，房价暴涨，很多房产价格基本翻倍；月成交量历史破万套，土地市场王者频出；投资性房产在楼市中的比重也开始大幅提升。
2010年，杭州房价持续大幅上涨，于是从当年4月开始，政府推出了房地产史上最长、最严厉的调控（现在的情况类似，但调控没有以前那么严厉） 2010 年）。
2010 年 4 月 15 日：
第二套房最低首付为50%，贷款利率升至1.1倍。
2010 年 4 月 17 日：
在房价上涨过快的地区，商业银行可以暂停发放三套及以上住房贷款。
2010 年 10 月 11 日：
限购开始，任何家庭只能再购买一套房子；购房补贴政策已停止，三套房子贷款暂停。
2011 年 1 月 26 日：
第二套房首付比例提高至60%。
2011 年 2 月 28 日：
限购升级，暂停三类人群购房：已拥有两套及以上住房的本地居民、已拥有一套及以上住房的非本地居民、无法提供地方税的非本地居民一年以上的证明或社会保障纳税证明。
2013 年 4 月 1 日：
明确房价调控目标，增幅不得高于人均可支配收入实际增幅；继续严格执行住房限购限贷政策，必要时继续提高首付比例和贷款利率。
2013 年 11 月 26 日：
第二套房首付比例提高至70%。
2014年：
政策开始发生变化，限购逐渐放宽，贷款也逐渐放宽。
这段时间的杭州楼市到底发生了什么？
调控期间杭州楼市发生了哪些变化？
从量价走势图可以看出几个阶段
1、2010年限购等调控实施后，当年房价持续上涨，土地所有者不断涌现。事实上，市场并没有发生重大变化。
2、在此背景下，2011年杭州加大了限购、限贷等调控政策，今年成交量大幅下降，下降了50%；但由于惯性的存在，当年房价并没有大幅下跌。
3、时过境迁，2012年的楼市才真正看到了调控的威力。当时打折、降价频繁出现。知名楼盘项目有桥西荷塘方正、月光（号称龙年首降，起价9980元/平方米）、世茂钱塘帝都等滨江景观（小户型22000元起）。 /平方米（价格下调至17000元/平方米）、定桥的昆仑天籁（价格下调至8536元/平方米）等。由于价格战激烈，2013年房价大幅下跌，但同时，交易量大幅增长。
4、2012年房价大幅回调引发市场回暖，量价齐升。但由于限购、限贷等政策持续实施，2013年、2014年房价虽有明显反弹，但仍低于2010年。
从这几个阶段的市场变化来看，2012年显然是楼市的底部。在此期间，买房的成本最小化。
它有两个特点：与2011年相比，价格明显下降，但交易量明显回升。换句话说，当房价大幅下跌但交易量大幅上升时，正是买房的好时机。
通过对2012年月度交易的分析，可以进一步验证这一观点。
如图所示，可以看出，买房的最佳时间是3月至5月，此时降价潮开始，销量激增。此时的房子现在已经升值不少了。
鼓励楼市的政策也是买房的信号！
2012年，杭州楼市接连降价，楼市陷入低谷。但在“买涨不买跌”的普遍心态下，现阶段有多少人敢买房。
这个信号很难把握。买房的另一个信号就容易多了——那就是当房地产市场政策开始利好房地产市场时，也是买房的好机会。
相信有很多购房者后悔为什么在2014年或2015年没有买房！因为现在回想起来，这个阶段买房的人付出了低廉的价格，却获得了惊人的回报。
那么，这波涨价潮是如何开始的呢？显然，离不开利好政策的持续刺激（暂且不说经济发展等）。
2014 年 7 月 28 日：
主城区140平方米以上住房限购取消，萧山区、余杭区住房限购全面取消。
2014 年 8 月 29 日：
主城区140平方米以下房屋限购取消。
2014 年 9 月 30 日：
央行出台新的住房贷款政策。对于拥有一套住房并已还清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，将执行首套住房贷款政策。
2014 年 10 月 31 日：
公积金将认购贷款，但像第一套住房一样偿还第二套住房贷款。
2015 年 3 月 30 日：
第二套个人贷款首付比例降低至40%。销售2年前购买的普通房屋，免征营业税。与此同时，自3月份以来，央行已五次降息和降准。
2015 年底：
中央喊出了去库存口号。
2016 年 2 月 2 日：
首套房首付降低至25%，可下调5个百分点（与公积金首套房首付20%一致）；第二套房的首付比例也从原来的40%下调至30%。
2016 年 2 月 22 日：
房地产交易中的契税和营业税大幅降低——第二套房契税从之前的3%降至最低1%。面积140平方米以上的非普通住宅，购买2年以上免征营业税。
2016 年 3 月 7 日：
省市公积金新政策落地，二手房首付首付降至20%，全国范围内放宽异地贷款。
这段时间杭州楼市的表现想必大家都记忆犹新。 2015年，杭州楼市创下了成交新纪录，但房价却止跌回升，涨幅不足10%。
进入2016年，在契税、信贷等政策刺激（以及G20和亚运会落户杭州的利好）的刺激下，杭州楼市开始爆发，房价飙升速度超过许多城市。人们的想象力。
现在回想起来，当楼市政策开始鼓励大家买房的时候，现阶段还值得买房吗？
今年会重演连续三轮调控的历史吗？
综上所述，购房的几个关键信号可以概括为：房价大幅下降、成交大幅回升、政策开始鼓励购房。
2016年楼市调控会不会又是一个周期？
2016 年 9 月 19 日：
在杭州限购范围内，暂停向拥有一套及以上住房的非本地居民销售住房。
2016 年 9 月 27 日：
地价超过100%的，须在1个月内付清出让金；如果地价超过120%，现有房屋必须出售。
2016 年 9 月 28 日：
暂停第二套住房贷款首付比例，提高至50%。
2016年监管政策刚刚发布，市场反应还需要时间，不排除进一步上调的可能性。与上一轮调控相比，市场真正降价还需要较长的时间。
中国指数研究院发布的报告显示，历次政策收紧后，市场短期内明显降温。从上一轮限购限贷等政策对市场的影响来看，短期对市场的影响较为显着，成交量率先呈现下降趋势，价格呈现三个阶段性走势。稳定增长、回落增长、回落。根据简单计算，7-8个月后价格一般会呈现下降趋势。
对于杭州来说，市场需要一年左右的时间才能回落。
当我们判断一个市场是否接近底部时，主要看它是否满足以下过程：急剧萎缩——房价下跌——交易放大并持续一段时间——价格回升。如果发生这种情况，那么就到了买房的时候了。
最后几点：
1、市场周期虽然存在，但真正能抓住底部的人却很少，而且可能还不是你。
2、要有足够的资金和勇气，在行情下跌时敢于买入。
3、长期来看，房地产市场依然看涨。很多高价买进的板块在市场行情好转时都可以出仓，但这并不排除个别弱势板块。
4、买房如果按照政府的规定和规划，一般不会出错。
我们面临着一个日益动荡的世界；
没有一种商业模式能够永远持续下去；
没有哪一种竞争力是永恒的；
没有任何资产是稳固的；
这是前所未有的革命浪潮。为了让大家充分了解这个时代正在发生什么，水木燃写了以下两本书：《跨界战争》和《时代之巅》
