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地产中介，是地产商的中坚力量。
在芜湖，关注房产的人，在抖音上会刷到【安家大芜湖】这个账号。这个账号有着专业的房产内容，拍摄技术高超，讲解详尽细致，一时间吸引了很多粉丝。
这个账号背后的运营者是孙方军，他是安庆人，在芜湖楼市扎根多年，目前是德祐的一名房产中介。他想要开拓渠道，紧紧抓住楼市热点，从而进军地产短视频这一领域。
他凭借自身的行业经验，借助抖音平台得以迅速发展。他的视频内容比其他竞争对手更专业、质量更高，凭借此打造出了属于自己的个人 IP。
2022.3.23日采访结束 我与孙方军在德祐门店合影
在此次对话里，孙方军讲述了从转战短视频赛道的经历，也谈到了 2022 年新房二手房市场的变化，还对下半年芜湖楼市的走势进行了分析，他都作出了坦率且真诚的回答，或许能给有置业需求的买房人提供有价值的参考。
我运营着两个抖音账号，分别是【安家大芜湖】和【君见芜湖】。这两个账号的总播放量超过了 1500 万，其中单条播放量最高的那条达到了近 300 万。
看好中介行业，后期必然朝着更加规范、信息化且科技化的方向前行；信息差在逐渐变小，中介比拼的是诚信，是专业，是服务，以及获得客户的认可。
我会时常观看其他抖音大 V 的探盘视频，以此来学习拍摄以及运镜手法。与其他短视频同行相比较而言，如果要说优势的话，可能就是所挑选的房源性价比比较高，并且有部分房源是独家拍摄的，其镜头画面以及剪辑手法会更为专业。
我的买房建议如下：在自身能力所能承受的范围内，去购买最好的房子；不要仅仅因为价格较为低廉，就去购买品质不佳的老旧小区；买房这件事要着眼于长期，通常在 10 年左右就会进行置换，所以要考虑到后期房屋的出手问题；不要去购买那些针对刚需人群的楼盘中所谓的改善面积段。
看好芜湖，它是一座充满活力的城市；看好芜湖楼市，明年或许会迎来一波回暖的态势。
热爱城市！热爱芜湖！
投身房地产短视频赛道 播放量破1500万！
在这次与孙方军交谈之前，我一直通过抖音关注他的【安家大芜湖】账号。其中，沉浸式看房这个栏目已经成为他的招牌。
他热爱城市，热爱航拍，也热爱中介行业，所以个人运营了两个抖音账号，一个是【安家大芜湖】，另一个是【君见芜湖】。这两个账号的总播放量超过了 1500 万，其中单条播放量甚至接近 300 万，堪称是爆款制造机。
孙方军运营的抖音账号
第一次见面的地点是在他工作的门店。当时，现场的中介们都在忙着接待客户。他给人的第一印象，与视频里相比，在现实生活中显得有些腼腆。整个交谈过程非常轻松。
WUHU 楼市询问：你好呀，你从事中介工作有多长时间啦？前些日子，中介行业进行了大规模的调整和洗牌，你觉得这个行业在之后的发展情况会是怎样的呢？
孙方军回答说，他是安庆人。因为在芜湖上学的缘故，毕业后他选择留在了这座城市。他于 2016 年开始从事中介行业，到现在已经有 6 年时间了。
我比较看好中介行业。后期必然朝着更加规范化、信息化、科技化的方向发展。信息差会逐渐变小。以往的中介行业存在吃差价的行为，而后期不会了，信息会变得公开透明。后期中介竞争的是诚信、专业、服务以及客户的认可。
孙方军 工作照
WUHU 楼市询问：是什么样的契机促使你决定进入房地产短视频这一赛道呢？现在你有自己的团队吗？脚本的编写、拍摄以及剪辑这些工作都是你自己独自完成的吗？从一开始做起，你觉得会遇到困难吗？
孙方军答：之前的抖音主要是用于分享生活。后来，由于抖音平台的流量极为庞大，几乎所有人都在刷抖音。他觉得这是一个开拓渠道和客户的良好契机，于是就想要尝试一下。
没有团队，全部靠自己。一边学习一边进行实操。刚开始时，自己拍摄一些小区的画面，或者剪辑一些简单的图文视频。后来，认识了另一位中介吴际，他有同样的兴趣爱好，且视频拍摄手法比较专业。两人一拍即合，经常一起去拍摄。
芜湖滨江实景图孙方军/拍摄
剪辑手法其实并不难。我常常会观看其他抖音大 V 的探盘视频，以此来学习他们的拍摄手法和运镜手法。在我看来，比较困难的是拍摄思路，比如拍摄动线以及串联画面等方面。
WUHU 楼市询问：拍摄抖音短视频对于卖房是否有帮助呢？你认为与其他拍摄短视频的同行相比较，你具备哪些优势呢？
孙方军回答说有一定的帮助，有许多买房人是通过抖音找到他的。其优势在于挑选的房源性价比高，部分房源是独家拍摄的，并且镜头画面和剪辑手法比较专业。
芜湖古城实景图孙方军/拍摄
金三银四小阳春基本泡汤！
买房好时机就是当下
WUHU 楼市询问：今年的金三银四小阳春与往年相比呈现遇冷的情况，你认为接下来会有回暖的迹象呢，还是会直接失败呢？
孙方军认为今年的小阳春情况就是如此了。大环境的状况不是特别理想。然而，从各个城市积极地出台救市政策这一方面来看，他预计明年的楼市将会回暖。
芜湖实景图孙方军/拍摄
芜湖楼市问：当下是否为买房的好时机呢？若在芜湖买房，你会推荐哪几个楼盘或板块呢？又有哪些楼盘或板块是不建议购买的呢？其原因又是什么呢？
孙方军认为现在是买房的好时机。有不少房东急于将房子出手，所以他们会选择降价出售。在经历了去年的一波大涨之后，现在的市场已经逐渐回归到理性状态。
我比较推荐一些次新小区，这些小区刚刚交房不久，马上就要解除限售。比如雅旭新乐府、碧桂园塘溪源著、高速御府等刚交付的小区，它们的性价比很高。还有一些房源正在急卖，其单价大约只要 1.3 万/㎡。
雅旭新乐府图源网络
推荐板块的话，首选滨江板块，因为它资源稀缺。政务板块的前景是被看好的。万春板块目前正处于阵痛期，后期市区的房源消化得差不多了，需求就会向外溢到万春，届时情况就会好很多。
部分人想要投资房龄较老的小区，这是不被推荐的。如果有迫切需求必须买老破小，那就建议买小户型，或者可以去捡漏。现在有些去年炒得火热的老破小房源，单价仅为 1.4 万/㎡，和 2 年前的价格一样。投资时建议选择房龄较新的小区，要做好长线准备，因为短线赶不上利息。
图源网络
板块不推荐的有三山板块和城北板块。如果是自住，且工作生活在这些地方，那么当然可以购买，因为这些地方的配套都比较完善。然而，如果是投资，就不建议购买，因为后期不好出手，原因是这两个板块和市区没有连成片。
WUHU 楼市询问：你当前居住的地点是哪里？如果之后要进行置换，会考虑哪些地方？有哪些买房方面的建议可以和大家分享呢？
孙方军回答说：我目前居住在城东这个地方。如果在后续进行置换房屋的打算时，会考虑城南，因为那样能离家人更近一些。
买房的建议如下：在自身能力允许的范围内购买最好的房子；不要因为价格低廉而购买品质不佳的老小区；买房要着眼于长期，通常 10 年左右就会进行置换，所以要考虑后期的出手问题；不要购买刚需楼盘的改善面积段，在相同价格的情况下，宁愿去品牌小区购买小户型。
快问快答！超多猛料
WUHU 楼市询问：前段时间进行了土拍。伟星以 8942 元/㎡的价格拿下了北京路 2#地块。其余地块出现了流拍的情况或者出让被延迟。这对市场会有影响吗？
孙方军回答说：土拍起到风向标的作用，它会对买房人在市场方面的信心产生影响，并且市场将会继续呈现出买方市场的态势。
WUHU楼市问：你觉得芜湖房价贵吗？
孙方军答：相对偏贵吧。
WUHU楼市问：你觉得芜湖房价在什么水平比较合理？
孙方军回答道：高端改善盘的价格大概在 2 万每平方米左右，其他的价格大概在 1.5 万每平方米左右。
WUHU楼市问：芜湖现在二手房行情怎么样？
孙方军答：跟高峰期比，可能就三分之一吧。
WUHU楼市问：现在的房东心态怎么样？
孙方军答：急卖，价格可谈，幅度会比之前高。
WUHU楼市问：很多中介闭店转行，你怎么看？
孙方军答：长期还是看好中介行业，是可以干一辈子的职业。
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