实用指南
“一房两卖”中“恶意串通”的司法实践认定
实用指南
人民法院在认定“一套房子卖两次”构成恶意串通行为时，应当由首买受人提供相关事实证据，并结合正常的房屋买卖交易习惯和一般常识，审查后续买受人是否尽到了一般买受人的合理注意义务，同时还应当考虑买受人在购买前是否实际验房、了解房屋占用情况、交易方式是否合理、交易价格是否偏离房屋市场价值等因素，综合判断卖受人与后续买受人之间是否存在恶意串通行为。
基本情况
2010年12月24日，原告袁某发、查某翠通过房产中介购买了被告金某峰拥有的房屋，并签订了《房产中介买卖房屋协议》，协议约定金某峰将其拥有的房屋以15.95万元的一次性价格卖给二原告。二原告于2010年12月24日向金某峰一次性支付了房款。金某峰在收到全额房款后，将涉案房屋过户给二原告，并提供该房屋相关的全部原始凭证。待房产证可以办理时，金某峰要积极配合中介为二原告办理过户手续。随后，二原告按照约定向金某峰支付了15.95万元的购房款，并在获得涉案房屋后对房屋进行了装修，至今一直由其儿子袁某居住。
2019年6月21日，靳某锋与被告人邓某就涉案房屋签订了《现房买卖合同》，约定靳某锋以18万元的价格将涉案房屋卖给邓某，并于2019年6月21日办理了过户登记手续。涉案房屋的房产证现所有人为邓某。袁某发、查某翠遂向法院起诉，请求宣告靳某锋、邓某签订的《现房买卖合同》无效，判令靳某锋、邓某恢复涉案房屋产权原状并变更登记至靳某锋名下。
判断
2022年1月25日，安徽省芜湖市九江区人民法院作出（2021）皖0207民初817号民事判决：驳回原告袁某发、查某翠的诉讼请求。宣判后，袁某发、查某翠提起上诉。2022年5月11日，安徽省芜湖市中级人民法院作出（2022）皖02民中934号民事判决：1、撤销安徽省芜湖市九江区人民法院（2021）皖0207民初817号民事判决；2、确认靳某锋、邓某于2019年6月21日签订的《现有房屋买卖合同》无效； 3、靳某锋、邓某应当在本判决生效之日起十五日内协助将涉案房屋产权变更至靳某锋名下。
决定理由
法院生效裁判认为，本案争议焦点在于邓某购买涉案房屋是否存在损害第三人利益的故意。首先，邓某与靳某锋刚见面时，既没有亲自进入涉案房屋看房，也没有核实靳某锋所称的房屋租赁关系是否真实，也没有对涉案房屋的交付时间、交付条件、逾期交付的违约责任等房屋买卖合同的重要条款进行书面约定，即匆匆与靳某锋办理了涉案房屋过户登记手续，并未深究靳某锋不能立即交付房屋的原因，这不符合房屋买卖交易习惯和一般常识。 第二，靳某锋与邓某于2019年6月21日签订了《现房买卖合同》，并于当天办理了产权转移登记，但直到2020年4月20日靳某锋才向邓某出具收据，表明已收到涉案房屋的房款，这也不符合常理。第三，靳某锋与邓某签订的《现房买卖合同》中约定的合同价为18万元，与合同签订当天邓某向靳某锋儿子银行账户转入的23.5万元金额不一致，且均远低于涉案房屋的市场价格。第四，涉案房屋的相关情况可以通过现场勘察、向实际居住人、物业部门询问等方式轻易获悉，但邓某回避与房屋居住人见面。 而是在办理完产权变更登记后，采取在涉案房屋上张贴其房产证复印件、更换门锁等措施取得房屋所有权，其行为有悖于常理。综上所述，邓某在购买涉案房屋过程中存在诸多不合理行为，恶意明显。从民事证据高概率性角度，可以认定其与靳某峰存在恶意串通，存在损害在先买受人袁某发、查某翠利益的行为，因此其与靳某峰签订《现有房屋买卖合同》并办理产权转移登记的行为应属无效。
案例记录
恶意串通下的“一房双卖”损害了首购人的利益，严重影响了房地产市场的交易秩序。但司法实践对“恶意串通”的认定缺乏清晰明确的规范指导，不同法院的认定标准不一，裁判结果往往难以令当事人信服。
一、恶意串通的证明标准
证明标准，是指负有举证责任的当事人为履行举证责任，避免诉讼请求不能成立而导致不利后果，应当对其主张予以证明的程度，以使法院对其主张的事实确信不疑。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第108条第1款规定，高度合意性是民事诉讼的一般证明标准。但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第109条的规定，在特殊情况下，证明标准可以提高到排除合理怀疑的程度，而恶意串通事实的证明就属于这种特殊情况。
法律对于恶意串通的事实设定了较高的证明标准。民事法律行为中恶意串通的恶意很大程度上存在于行为人与相对人复杂的心理活动中，甚至通过非常隐蔽的手段实施。原告往往难以直接证明行为人与相对人存在恶意，而要排除合理怀疑地证明行为人与相对人存在恶意串通的事实则更加困难。针对原告举证困难的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第四项和《最高人民法院关于适用法律的解释》第九十三条第一款第四项规定了民事诉讼中的事实推定规则。 原告依据恶意串通合同无效规则主张合同无效时，其举证责任并不需要能够直接证明行为人与相对人在主观动机、心理状态上存在恶意串通，而是能够提供证据证明相关事实。法院应当依据事实推定规则，结合相关事实、常识以及日常经验规则，判断是否存在恶意串通的事实。
在司法审判中，法院在运用日常经验规则判断案件事实时，应当运用自由裁量权，站在社会普遍理性人的视角，充分分析原告所举证的事实与民事法律行为中恶意串通之间的关系，搭建符合常人理性的认知桥梁，进而得出为社会所接受的事实认定结论。
二、“一房两卖”恶意串通行为的审查
在“一房二卖”的恶意串通案件中，房屋卖方明知自己的行为损害了第一买受人的权益，因此，判断当事人之间是否存在恶意串通，主要看第二买受人是否有主观恶意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第七条规定，即使是以正常价格单独出售，只要存在恶意串通，卖方单独签订的房屋买卖合同应当认定为无效。实践中，第一买受人往往很难举证证明卖方与第二买受人存在恶意串通，即无法查明第二买受人是否知道“一房二卖”的事实。本案中，如前所述，法院应当根据从案件中已知的几个具体事实，结合理性认识和经验法则，推定当事人之间是否存在恶意串通。
1. 后期买主在购买房产前是否实际检查过该房产
一般而言，买家在购买房屋前都会对所购房屋进行实地查看，了解房屋质量、结构、装修状况等。买家是否在购买前实际查看过房屋，法院需要对相关情况进行调查核实，避免受到当事人虚假意见的影响。本案中，法院通过实地走访了解到，买家邓某在与金其锋签订合同前并未实际查看过房屋。
（二）后续买受人是否了解房屋使用状况
在房屋买卖过程中，后续买受人可以通过实地考察、询问承租人或物业管理部门等方式了解涉案房屋是否真正归卖受人占有。本案中，邓某在与金峰签订房屋买卖合同时，并未向实际占有、使用房屋的第三人袁某询问其占有、使用房屋的相关情况，而是在办理了产权变更登记后，以将其房产证复印件张贴在涉案房屋门上、更换门锁的方式，宣称自己占有该房屋。
（三）商品房买卖交易方式
一般而言，对于买卖双方而言，商品房都是重要的资产，房屋的交付和支付都相对规范。因此，在审理涉及“一房二卖”纠纷案件时，对交易凭证的审查尤为重要。本案中，双方约定成交价格为18万元，但邓某支付的房款为23.5万元，交易存在明显问题。同时，关联案件情况也是判断卖方与后续买方是否存在恶意串通的重要因素。经查询，邓某、靳某锋涉案案件中，除本案涉案纠纷外，邓某另有4件房屋买卖合同纠纷、10件民间借贷纠纷（均作为原告）；靳某锋有4件民间借贷纠纷（均作为被告）。邓某、靳某锋存在以房屋还债的可能性。
（四）房屋销售成交价格
正常的房屋买卖，成交价格应当相当于同时期、同地段、同类型房屋的市场价格，成交价格如有特殊情况的，应当有合理的解释。本案中，邓某、金峰在《现有房屋买卖合同》中约定的合同价格为18万元，明显低于同期房屋的市场价值，且无合理解释，有悖常理。
三、司法实践对“一房两售”行为中“恶意串通”的认定
“一房二卖”中“恶意串通”的认定思路源自本案房屋买卖合同纠纷（见下图），即由先买受人提供证据证明卖受人与后买受人存在恶意串通损害自身利益的相关事实，再由法院根据相关事实，在庭审调查的基础上，结合日常经验规则，判断是否存在恶意串通。
认定“一房二卖”中“恶意串通”的具体方法，主要考察后续买受人在购买房屋前是否实际验房、了解房屋居住情况、交易方式是否符合常识、交易价格是否偏离房屋市场价值等。此外，查阅相关案例有助于发现房屋买卖交易中的漏洞，推断卖方与后续买受人之间的真实法律关系。法院对民事证据作出高度可能性的事实推定后，恶意串通民事法律行为的卖方与后续买受人可以提供反证，证明不存在恶意串通的事实，如无法证明，则将承担相应的不利后果。
