【财新网】（记者 李申）近日，万达集团传出两则看似毫无关联，实则高度关联的消息。一是调整商业板块，关闭10家严重亏损的百货门店，压缩25家经营不善的百货门店楼层数，目的只有一个——增加租金收入；二是调整此前的“重资产模式”，携手光大、安石等四家机构，开启“轻资产模式”。这两条消息相继发布，传递出万达调整发展模式的新信号。
所谓“轻资产模式”，就是外部投资者提供资金，万达负责选址、建设、冠名、招商、运营管理。投资后，项目产权归投资方所有，净租金收入由万达和投资方按一定比例分成。这一模式与万达此前“以售养租”的模式完全不同，万达此前承担了商业地产投资、建设、运营的全过程，用住宅销售的现金流补贴商业地产，相当于万达放弃了资产所有权，转而追求运营管理收益。
但在目前的经济环境下，市场对万达商业地产的实际出租率和收入水平始终存在质疑。虽然万达财报显示的出租率不低，但2014年上半年万达购物中心的出租率仍有97.8%，低于前三年。但问题在于，万达将32%的可出租面积租给了关联公司，其中万达百货占24.95%，万达院线占4.14%，这些“内部人”贡献的租金收入占比达到18.2%。大量的关联交易造成了一个问题，租金高了，万达院线、万达百货的业绩就不好看了，租金低了，又会影响万达商业地产的收入，这是很难解决的问题。
如今万达商业地产已经上市，万达院线也正在上市，关联交易必须越来越透明、市场化，这或许是万达走上轻资产发展的条件之一。但外部投资者在整个项目运作过程中，仅仅相当于财务投资者，其约束是否充分，能否从商业地产投资中获得稳定收益，将决定万达轻资产模式能否不断复制。
万达已经无法再继续走重资产路线了，另一个重要原因是其依靠住宅地产涨跌的“以销养租”模式已经不可持续。销售速度直接决定资金周转，但二线及以下城市供应过剩，住宅市场短期中期仍面临去库存的压力，万达很难复制此前低价拿地、快速开发周转的发展模式，不得不走精细化运营之路寻求效益。但这条路过去万达并不擅长。
向轻资产模式转型，表明万达已经意识到重资产的风险。据媒体报道，此次关闭的门店既包括南京、青岛、沈阳等二线城市，也包括芜湖、宜兴等三四线城市。万达的调整方向是增加餐饮等体验式业态吸引人气。近两年，中国商业地产市场发展迅速，除了一线城市，很多城市的商业地产项目都处于供大于求的状态，招商难度大、经营不善。据世邦魏理仕去年11月的报告，近三年，中国很多项目都向“体验式业态”方向调整，招商难度加大，尤其是儿童、娱乐、餐饮等主力门店，成功招商往往需要付出高昂代价。万达广场能否在这一轮“体验式”业态的行业集体调整中胜出，还有待观察。■
