作为长三角城市群规划扩围后的新成员，安徽经济发展水平明显远低于原有16个核心城市；但在一体化深入推进的影响下，互联互通、快速连接、轨道交通等逐步提上日程。在核心城市的带动下，安徽经济、产业迎来了新的发展机遇，对房地产市场的关注度也明显提升。
受人口多、耕地少等客观因素影响，安徽成为人口流出大省的典型。目前，从本省流向外省的流动人口超过1000万人，占安徽常住人口的六分之一，人口流出率居全国各省之首；而在《长三角城市群规划》扩围的26个城市中，安徽就占据了8席，分别是合肥、芜湖、滁州、安庆、马鞍山、宣城、池州、铜陵。在这8个城市中，安庆的人口流出情况最为突出，外出半年以上的人口占总人口的比例高达28%，这些流动人口中有68%已经流出省外；相比之下，人口流出比例相对较少的城市是滁州和芜湖，分别只占14%和13%。
为了深入了解安徽三四线城市房地产市场格局，我们近期对芜湖、滁州、安庆三个典型城市进行了实地调研，下文将从城市基本面、政策、市场、土地、热销品位等方面进行逐一解读。
01
城市基本面和潜力：
安庆起点低、潜力大，发展最为亮眼
从个别城市来看，芜湖、滁州、安庆三市经济发展格局不同，各自在省内肩负着不同的使命。芜湖是皖南中心城市，经济基础相对较好，除有长江航运的天然优势外，经济发展一直保持较快速度，有奇瑞汽车为代表的一批大型企业支撑，县域经济也较为富裕，近年来加强与长三角的合作，综合实力稳居安徽第二。近年来城市发展重心集中在城东、城南，尤其是城东新政府区、政府机构较多，规划利好后，市场关注度较高，城南则是高新技术产业园区，人口引进较好，这两大板块也是当前楼市的热点板块。 2019年上半年，芜湖地区生产总值实现1694亿元，同比增长8.3%，略高于合肥8.1%的经济增速。
安庆经济总量居全省首位，仅次于合肥、芜湖，是带动皖西南发展的区域重点城市，也是全省重要的石油化工、汽车装备制造、纺织加工基地。政府很早就确定以工业立市，近年来也在城市发展中积极引进新兴产业，构建新型一级产业体系，培育经济发展新动能。近年来，城市发展的重点也向东部新区倾斜。从2019年上半年GDP及增速来看，安庆市不仅经济总量位居全省前三，GDP增速也位居全省前列，达到8.5%。经济发展依然保持良好活力。
滁州建市相对较晚，起步较晚，但近年来城市建设日新月异。尤其是滁州凭借毗邻南京的区位优势和市区家电产业发达，目前经济实力位居全省前列。在安徽新一轮建设热潮中，被定位为安徽东进的桥头堡和皖江地区与长三角对接的前沿。近年来，城市发展主要集中在城东和城南。城南目前是滁州市政府所在地，也是优先发展的新区，目前配套设施成熟。城东承担着承接苏州部分产业转移，已建成苏滁工业园。值得注意的是，南桥区五一镇板块位于城市最南端，紧邻南京江北新区，市场相对独立于市辖区各板块。 近年来，受南京外溢效应影响，颇受市场关注。近年来，滁州经济保持高速增长，2019年上半年，GDP总量达960.6亿元，位居全省第六位，经济增长率高达9.4%，仅次于安徽省亳州市。
虽然经济、产业发展状况各有不同，但无法回避的一个共同点是，三市均为人口外流城市，尤其是安庆，常住人口比重仅为0.89，城镇化水平仅为49%，人均可支配收入仅为3万元多元。面对不断上涨的房价，房价收入比早已超出6-7的合理线，买房难度加大，需求转化率也随之下降。
当然，我们也不能盲目悲观。安徽城镇化水平较低，仅为55%，与浙江、江苏相比还有近15个百分点的增长空间。按照经验规律，城镇化率每提高1%，就带动经济增长1.2%。可以预见，安徽经济潜力巨大，房地产需求仍有较大的拓展空间，尤其是像安庆这样城镇化水平较低、人口外流严重的城市，在城镇化和返乡购房的双重影响下，未来需求增长将尤为可观。
02
政策：
“四限”政策总体宽松，土地控容“严”
政策方面，除省会合肥、六安、芜湖分别实施相对严格的限购、限售等调控政策外，安徽三四线城市的政策力度相对较弱，整体政策重心在延续和深化前期政策，人才等创新政策延伸至三四线城市，如马鞍山、蚌埠对不同类型的引进人才提供购房、租房补贴等。
相比之下，在本文研究的三个城市中，芜湖的调控政策最为严厉，对新购商品住宅实行两年限售；2018年商品住宅价格备案进一步加强，要求对首售和非首售项目合理备案价格。已备案的项目，备案价格三个月内不得提高，三个月后再次备案时，涨幅不得超过1%。但随着房地产市场活跃度下降，限价政策执行出现明显放松迹象，房价波动基本在备案价格上下5%以内。滁州和安庆的政策相对宽松，不涉及限购限售，仅滁州实行差别化信贷政策，二套房首付比例不低于40%。
值得注意的是，三市政府对房地产市场的管控都较为严格，尤其在土地供应方面，均呈现出“大政府、小市场”的典型特征，政府对土地供应的节奏、区域、价格区间等都有较强的把控，市场整体表现较为平稳。
03
市场：
整体稳中略降，安庆受棚改提振热度高于芜湖、滁州
总体来看，受棚改安置力度减弱、房价过快上涨影响，居民购房能力和需求不断下降，三市当前楼市热度都在稳步下降，但各城市具体表现不尽相同。
以本地刚需为主的芜湖为例，8月成交量较7月明显回落，主要原因是优质客群很大一部分已被本地房地产开发商收割，剩余买家不多。加之受市场情绪悲观影响，销售率出现一定程度下滑，部分项目如碧桂园镜湖世家8号楼采取精装修改毛装修、下调销售价格1700元/平米的方式吸引刚需客户。
2019年滁州房地产市场的降温更为显著，前7个月商品住宅月均成交量仅为49万平方米，较2018年下半年68万平方米的月均成交量下降近三成。从价格上看，保持相对稳定，2019年商品住宅成交均价维持在6700元/平方米左右。究其原因，一方面，滁州棚户区改造补偿标准普遍低于房价，且安置家庭大多选择房价较低的城北或城东地区，使得成交均价保持相对稳定；另一方面，滁州城镇居民购买力较弱，民众财富基础薄弱，2018年，滁州城镇居民人均可支配收入为31230元。 该市购房群体以企事业单位为主，平均收入水平在4000元/月左右，从房价收入比可以看出，2016年以后，随着房价上涨，滁州本地客户购买新房的支付能力进一步下降，因此市场容量呈现下降趋势。
安庆整体市场热度略好于芜湖、滁州，2018年商品房成交量突破500万平米，创下历史新高；价格连年上涨，2019年上半年成交均价已达6656元/平米。主要原因是受益于棚户区改造大规模安置。为缓解棚户区改造带来的市场热度快速上涨，安庆市政府于2018年开始管控备案价格，并开始供应“双限房”地块。因此，2018年商品房价格涨幅明显回落，2019年房价上涨速度明显放缓。
2019年下半年开始，随着货币安置政策的逐步退出，安庆房地产市场降温，客户的观望期明显变长，即便是那些有房票、不缺钱的购房者，也不得不等待一段时间。因此，项目销售率较上半年明显下降，如东方玺印项目目前销售率较5月前下降近三成；恒大观澜府开盘当天，虽然地段好的户型依然供不应求，但大部分户型并未售出，市场热度明显下滑。
总体来看，安庆房地产市场仍处于发展初期，目前在售及待售项目不足15个，数量相对较少。随着棚改需求的退出，市场出现一定程度的降温，但得益于所辖县市对住房需求的大力支持，加之市区仍有大量需求需要释放，政府对城市发展方向有明确的规划，安庆房地产市场仍有上升空间。
04
土地：
品牌房企拿地热情明显下降。
低密度地块遭遇“滑铁卢”
土地市场方面，芜湖、滁州、安庆表现较为一致。上半年尤其是二季度，在二线城市带动下，土地市场升温，楼面地价升至阶段性高位，多宗地块高溢价出让。以芜湖为例，2019年前8个月共计出让11宗住宅地块，其中仅南陵县1宗以土地底价出让，其余10宗均以溢价出让，多宗地块溢价率超过50%。
考虑到目前项目销售承受一定压力，且市场冷淡，预计下半年土地市场将有所降温。以安庆为例，其土地市场在4、5月份也曾火爆，进入7月份之后，土地市场明显降温，最新一轮土地拍卖中成交的地块基本以底价成交。同时，安庆土地流拍现象也颇为严重，前期大多因未达底价而流拍，8月份又有不少地块因备案不足而取消，市场明显降温。整体来看，未来安庆土地供应充足，但受市场降温影响，多数房企观望为主，拿地积极性不高，预计土地供应计划难以完成。
尤其是低密度地块的市场热情明显下降。以滁州为例，房地产商对政府大力推广的低密度地块失去了兴趣，成交量逐渐减少。2017年第二季度以后，随着低密度地块占比逐渐提升，土地市场成交业绩不断下滑，单季度成交量低于历史值。可见，低密度地块在房地产商心中是一块“硬骨头”。这也反映出消费者的购买力遇到了一定的瓶颈。低密度别墅产品面积大、总价高，在滁州等三四线城市，民众财富基础不强，并不受欢迎。因此，房地产商对低密度地块的热情已经不那么高了。
事实上，2018年以后，滁州土地拍卖市场已基本被以金鹏为代表的滁州及安徽本土房企所垄断，品牌房企逐渐退出，只争夺性价比高的核心地块。具体来看，品牌房企中，碧桂园是近四年拿地最多的，共拿下14块地块，其中2016年、2017年拿下13块，其他房企拿地多为策略性拿地，拿下的地块均不足3块。
近期品牌房企拿地热情高涨，也能反映出土地市场的走势。不少品牌房企放慢了拿地节奏，有的甚至停止拿地，以度过寒冬。据克而瑞研究中心发布的《2019年1-8月中国房地产企业新货值TOP100》显示，前10大房企中有8家新货值较去年同期有所下滑，百强企业中近三成本月没有拿地。融创、中海等房企也明显放慢了投资节奏，单月拿地量不及前7个月的平均水平。究其原因，一方面是房地产市场前景不明朗，项目销售普遍艰难。 另一方面，也由于房企融资环境持续收紧，企业信托、海外融资渠道受到限制，必然对土地市场造成实质性冲击。
05
产品偏好：
最受欢迎低总价小三房。
总价接受：芜湖>安庆>滁州
产品方面，三四线城市由于收入水平相对较低，购买力有限，对价格非常敏感，面积小、总价低的实用型三房产品更受欢迎。但由于各城市收入水平存在差异，各城市对总价的接受程度存在较大差异。总体来看，芜湖（150万）>安庆（130万）>滁州（100万）。
以安庆为例，总价在130万元以上的产品销售难度较大，小面积、低价位的产品显然更受欢迎。如碧桂园中梁东方银95平米小户型因总价低，开盘首日基本售罄，而130平米大户型因总价高，销售相对缓慢。客户在毛精装修的选择上，对价格也非常敏感。客户本身对毛精装修没有特别的偏好，但如果毛精装修差价在1500元/平米以上，购房者更倾向于选择毛坯。
芜湖的市场更能体现价格敏感性的特征：由于早年房价较低，房地产开发商开发的项目多为120-140平米的大户型，因此这一区域也是芜湖成交的主力。但近年来随着房价的跳涨，也有小户型的趋势，如碧桂园镜湖世家98平米三房占整个项目的50%以上，是所有户型（98/125/150）中销量最好的。在精装方面，开发商为了减少客户价格抵触情绪，加快销售速度，一般都会销售毛坯房，即将开盘的美好首兮、保利信达禧悦府、大发融悦东方等都是毛坯房，而碧桂园镜湖世家近期开盘的8栋楼也由精装改为毛坯房。 还有本土开发商伟星芜湖院，以毛坯房排屋和精装房排屋为主。另外，本土客户有“江景小区”，因此同一栋楼靠近水系的房子会优先考虑。以大发融悦东方为例，27栋东向户型比西向户型贵100元/平米，但依然可以优先出售。
滁州市场亦是如此，城市购房者对房价敏感，单价1万元、总价100万元是心理红线，在售项目均将产品做成毛坯，贴近购房者的心理价位。2017-2018年市场火爆时，部分项目尝试1500元/㎡的精装修产品，但销售表现慢于其他毛坯竞品。多数项目采取“高备低卖”的方式，实际成交价远低于销售证备案价，如某在研项目备案价1万元/㎡，但实际成交均价仅为8000元/㎡。总体来看，小面积板块销售速度更快，更受购房者青睐，90-120平米面积板块仍是滁州刚需购房者的首选目标。
全面的
三城房地产市场整体走势基本一致，热度有所下降，但各城市都有各自独立的市场状况。芜湖是以本地刚需为主的市场，且人口基数较小，市场容量潜力不如安庆；滁州在人口容量和购买力上都存在缺陷。目前房地产市场受益于南京的溢出效应较大，未来南京的利好能否持续，很大程度上决定了其市场容量，未来市场存在诸多不确定性；安庆市场有利因素较多，一是城镇化水平较低，增长空间较大；二是外来人口大多有自己的事业，比如著名的怀宁面点从业者大多来自这里，这群人有一定的财富基础，返乡置业的比例也较高。另外，目前安庆棚户区改造规模依然维持在较高水平。 从长远看，安庆的市场容量不容小觑，在三个城市中处于领先地位。
展望未来
考虑到房价上涨至暂时高位，居民购买力有限且已被一定程度透支，加之房价上涨的推动力之一——棚改安置房货币化政策已趋于平缓，多数三四线城市房价将维持稳中下行趋势。至于未来房地产规模，与城市自身产业、人口、经济等因素息息相关，如芜湖等人口规模较小、以本地刚需客户为主的城市，成交规模下滑在意料之中。但考虑到安徽目前城镇化水平处于55%的较低水平，与浙江、江苏相比，城镇化发展空间仍较大，未来只要政府能继续控制地价、房价和土地供应节奏，城区凭借公共配套优势和低房价，对周边县市购买力仍具有吸引力，房地产需求增量仍可观。
- 结尾 -
