岁末年初，宏观经济运行总体平稳、保持稳中向好态势。房地产行业依然面临多重困难，市场预期和市场热情持续低迷，政策面松紧有度，中央发文建立房地产融资协调机制，加大对房企融资支持力度，上海、苏州等重点城市进一步放松限购，提振市场预期，促进住房消费。市场方面，全国土地市场、新房市场持续低迷，行业信心不足；安徽市场方面，全省房地产市场调控政策基本见底，1月份政策发布频率明显减少，市场供需持续低迷，土地、商品房供需降至低位，返乡潮对市场尚未形成明显带动作用，随着春节临近，预计各城市返乡潮将逐渐出现，市场热度或将略有回升。
注：限于篇幅，本文未包含具体数据和完整案例分析，如有需要请联系和富研究院，谢谢！
一，
宏观背景回顾
中央出台一系列政策支持房企融资，全国房地产市场稳步回升的预期增强。
1.政策环境：
1）中央政策：中央发文建立房地产融资协调机制，加大对房地产企业融资支持力度，促进市场平稳健康发展
2）地方政策：一线城市限购政策有所放松，政策全面放开，短期效果有待观察。
2. 经济及房地产宏观指标：
1）GDP增速：2023年国民经济平稳复苏，消费拉动作用突出，投资、出口增长承压
2）CPI、PPI：物价总体平稳，消费需求持续回暖，实体经济市场需求依然低迷
3）PMI：制造业复苏乏力，经济发展基础仍需巩固，实体经济活力仍需激活。
4）货币供给：央行年内首次下调存款准备金率，释放流动性，整体信贷环境持续宽松，提振市场信心
5）社会融资规模与人民币贷款增速：全年社会融资规模和信贷增速维持高位，居民贷款占比较低，居民信贷需求依然疲弱。
6）房地产贷款余额：房地产贷款占比下降，房地产开发和个人住房贷款余额增速放缓，行业发展乏力。
7）房地产及住宅投资：行业预期下滑，房地产开发商开发信心不足，全年房地产开发投资规模持续下降
8）房地产开发指标：行业发展步伐继续放缓，“保交房”政策见效，房地产竣工面积回升向好
9）房企资金来源：2023年房地产供需下滑加剧，房企可用资金大幅下降，房企融资压力仍将持续。
3.全国市场情况：
1）拿地热度：热点城市土地集中出让，首月土地成交规模同比增加，平台公司为拿地主力。
2）TOP20城市：各城市土地市场热度日渐分化，基本面较好的核心一二线城市依然是房企重点关注的领域。
3）TOP20房企：TOP20房企拿地数量和面积同比均有增长，拿地意愿有所回暖。 国有企业仍是土地储备主力。
4）全国商品房销售：商品房销售规模继续下降，市场预期仍需提振，行业整体发展短期内继续承压
5）各级城市住宅销售：整体市场继续下滑，1月份各线城市住宅销售同比、环比均有所下降，其中三、四线城市降幅较为明显。
6）全国商品房待售：市场销售流放缓，全国商品房待售面积继续增加，整体去库存压力凸显
7）70个城市房价：超过60个城市房价下跌，所有城市新建住宅价格环比下跌，房价整体下行压力加大。
8）房企20强业绩：1月房企20强业绩同比下滑超30%，各房企业绩普遍下滑，市场销售形势依然严峻。
4. 安徽省经济及房地产宏观指标
1）安徽省GDP：全省经济总体企稳向好，GDP增速继续高于全国平均水平，全省经济发展潜力较大。
2）安徽省房地产及住宅投资：全省房地产投资继续下降，合肥为全省唯一正增长城市，区域整体发展态势较为平稳
3）安徽省发展指标：各项发展指标均呈负增长态势，新开工面积同比降幅最大，房地产开发步伐继续放缓。
4）安徽省商品住宅销售：2023年全省商品住宅销售量创历史新低，各城市均呈同比下降趋势，合肥降幅居前。
5、宏观背景概述：
1）政策环境：1月份，住房城乡建设部、人民银行、国家金融监管局等中央部门发文要求地方政府建立房地产融资协调机制，允许商业地产贷款用于偿债等，加大对房地产融资的支持力度，改善企业资金面。地方层面，调控政策不断放松，热点一二线城市继续放松限购，三四线城市加大购房补贴和信贷支持力度，进一步释放市场需求，促进房地产市场稳步回升。
2）宏观经济：在国内外形势错综复杂的情况下，2023年国民经济运行向好，总体保持向好态势，多项主要指标有所改善。但当前经济发展仍面临国内有效需求不足、社会预期不振、风险隐患较多等多重挑战，宏观经济上行压力依然较大。2024年，中央确定了“稳中求进、以进促稳、先立后破”的基调，在此提振下，宏观经济运行将继续向好。
3）全国市场：2023年全国房地产市场发展形势较为严峻，房地产开发、投资、销售等多项指标均处于负增长区间，行业整体规模持续下滑，中央及地方利好政策频频出台，但行业预期并未明显改善，政策对市场的推动作用较弱。随着中央一系列支持房企融资的政策落地，行业融资环境将有所改善，结合各地各项支持购房政策，有助于逐步恢复房地产市场预期。
4）安徽市场：2023年安徽省经济运行总体平稳，多项主要指标增速高于全国平均水平。在行业预期下行趋势下，省内房地产市场持续下行，房企发展信心不足，投资明显减弱。销售难度加大，各城市商品房销售面积同比下降，分化现象继续加剧，各地区加大政策刺激力度，但市场反馈仍不明显，客户购房信心不足，短期内整体市场仍难以回暖。
二，
合肥市场表现：
2月，多地优质住宅地块待售，新房供需在年初有所放缓，整体市场活跃度有待提升。
1. 土地市场
1）月度供需情况：年初土地市场处于暂时的“窗口期”，1月份政府区仅有1宗商业商务用地新供出。
2）2月拍卖地块：滨湖、包河等地块拟拍卖住宅用地200余亩，地块配套优质，预计成交火爆。
3）典型拍卖地块/编号BK202401：地块位于滨湖省府区域，包河大道沿线配套成熟，地块综合开发价值较高
4）典型拍品地块/编号BK202402：地块位于滨湖省府中轴线，区域规划定位高，新房价格潜力充足，发展空间大
5）典型拍品地块/编号BK202403：滨湖金融区100亩纯住宅用地。该区域开发热情持续高涨，地块整体发展空间较大。
6）典型拍卖地块/编号BH202401：包河高铁区域小型居住用地，区域内配套优质齐全，综合开发价值较高
2. 住宅市场
1）月度供需情况：年初市场下行压力依然较大，新房月度供应和需求均处于较低水平，市场活跃度有待提升。
2）区域供需情况：多区域供需环比下降，蜀山、新站供应相对活跃，包河、新站成交占比较高
3）供给区域：新增供给结构较为丰富，改善型产品供给集中在庐阳、滨湖、包河等区域，大面积产品占比提升
4）供应价格：市区价格门槛不断提高，2.5万/㎡以上产品占比近六成，滨湖、经开区价格较高。
5）推盘表现：整体市场预期偏低，成交难度加大，城区推盘量、推盘率明显走低。
6）开奖情况：市场开奖项目占比有所减少，本月仅有2个项目开奖，当日开奖项目成交均在70%以上。
7）供需排名：
8）库存分析：新房销售节奏整体放缓，城区结转可售规模小幅回升，整体库存维持低位
9）区域库存：多区结转可售库存小幅回升，其中蜀山、包河区库存占比较高，蜀山、新站区销售压力较大。
10）潜在供应：土地供应放缓，潜在供应环比下降，包河区库存相对集中，整体市场补库空间充足
多数板块潜在库存规模较低，整体市场销售难度加大，非热点板块销售持续承压
3、合肥市场概述：
1）土地市场：1月份合肥土地市场处于阶段性休整期，全市仅有1宗小规模商业及商务用地新增供应并成交。2月初合肥新增滨湖区、包河区多宗优质纯住宅用地，成交量有望高位运行。年初中央积极释放宽松信号，确保行业预期有效恢复，房企开发热情有望回暖。在2023年合肥市场土地供应整体放缓的背景下，多数房企补库意愿较强，市场成交较为旺盛，未来优质地块将继续受到热捧。
2）住宅市场：1月份合肥市场下行压力依然较大，市区商品住宅供需回落至较低水平，开盘项目数、开盘销售率明显走低，仅有少数热点项目触发摇号，新房整体销售难度加大。二手房表现方面，月成交继续维持高规模，市场整体购房需求依然旺盛。当前新房市场可售房源较少，随着优质地块入市，新房销售节奏逐步加快，在利好政策的支撑下，合肥市场平稳发展的预期进一步增强。
三，
当地城市市场表现
土地市场暂时休整，新房销量环比下降，返乡趋势尚未出现
1.土地市场：
1）月度供需情况：年初土地市场休整，供需规模处于低位，阜阳、宣城等城市供需较为积极。
2）成交分析：商业用地成交占比超六成，对地价下行影响明显，芜湖平均楼面地价较高。
3）土地市场/典型城市/亳州：新房销售压力较大，土地供需节奏持续放缓，本月无新增供应和成交，市场持续低迷
4）土地市场/典型城市/阜阳：土地供应节奏明显放缓，本月仅新增供应城南片区1幅商服用地，无商业用地出让。
5）土地市场/典型城市/芜湖：土地市场暂时休整，供需均处于低位，中心城区有1块商住用地出让，由当地某国企中标。
6）土地市场/典型城市/铜陵：年初土地市场活跃度不高，本月仅供应1块老城区住宅用地，区位相对优越，市场关注度较高。
2.住宅市场：
1）新增供应：临近年关，各城市促销力度加大，新增供应略有回升，苏州、滁州领涨
2）月度备案：1月整体备案量环比下降，多城成交量环比下降，返乡潮尚未出现，市场下行趋势延续
3）月均价：各城市销售价格走势总体平稳，节前各地延续量价比，不少城市销售均价小幅波动。
3. 当地市场概况：
1）土地市场：岁末年初，土地市场进入休整期，土地供应节奏明显放缓，月度供需均处于低位，土地市场整体热度低迷。展望2024年，在中央及地方一系列刺激政策助力下，预计房企融资环境将得到一定改善，投资预期将稳步恢复，部分市场容量充足、量价支撑较强的城市土地需求或将稳步恢复。从短期发展来看，城市发展空间有限，房企进入仍需谨慎。
2）住宅市场：临近年底，房地产开发商促销力度加大，新增供应量环比上月有所提升。但受整体市场持续低迷影响，销售规模仍处于同期较低水平，整体市场热度不高。从表现来看，返乡购房表现尚未显现，市场观望情绪浓厚，客户入市热情尚有待激发。随着2024年整体利好政策持续落地，未来市场或将逐步企稳，但短期内仍难以全面复苏。
