这几年，多地叫嚣“救楼市”，出台了不少政策。
但为什么房价会持续下跌呢？
这是因为地方政府尚未找到有利可图且可持续的救助路径。
如果财政资金投入楼市，大概率会出现亏损，地方政府也没有救市的动力。
10年前，“涨价去库存”为何能成功拯救市场？
因为当时地方政府参与救市，赚了钱。
政府给拆迁户钱，拆迁户买房，推高房价和地价，地方政府再卖地筹集资金，通过这个过程，地方政府获得了利润。
因此，当时各地开展棚户区改造和拆除工作非常积极。
然而时至今日，随着房价跌到这个地步，新的楼市盈利策略也逐渐出现。
随后，地方政府投入数万亿美元为末日做准备。 2024年很多城市的房价即将出现大逆转。
1.央行大动作
去年12月，央行出台了两项与楼市相关的重大举措。
第一个是PSL，当月新增3500亿元。
PSL，全称“质押补充贷款”，是央行向国家开发银行等政策性银行提供资金，国家开发银行再将资金贷给地方政府的工具。
十年前，正是PSL配合当地政府的房改方案，带来了最后一波“涨价去库存”。
据官方说法，PSL此次扩建用于配合房地产“三大工程”，包括城中村改造、保障性住房建设。
尤其是城中村改造，目前各大研究机构预计本轮规模可达5万亿元。
不过，本轮城中村改造与上一轮棚户区改造有两点不同。
首先，城中村改造城市名单限于21个特大城市、特大城市，即城镇人口500万以上的城市。
超大城市和特大城市列表
至于其他四五线城市，人口长期外流，楼市供过于求，国家认为没有必要进行城中村改造。
第二个不同是我们吸取了上一轮房改和房价大幅上涨的教训。
在这次城中村改造中，国家政策限制了“货币安置”的规模和比例。 同时要求央行和国家开发银行的资金不得用于货币化安置。
也就是说，地方政府无法向国家开发银行大量借款并直接补偿拆迁户。 相反，他们必须使用自己的财政资金。
如今，各地财政压力很大。 即使是一线城市也无法产生如此多的现金流，这自然限制了城中村改造的步伐。
为防止项目仓促开工，大量拆迁户涌入市场，推高当地房价。
因此，相对于“涨价去库存”，这次城中村改造更应该称为“托底去库存”。
从节奏上看，本轮城中村改造将从2023年下半年中央发文开始。
经过前期的工程准备和拆除工作，目前各方预计改造工程将于2024年下半年逐步实施，2025年进入施工高峰。
届时将对当地楼市和房价产生一定影响。
2、楼市新策略
但这是否意味着除了这21个特大城市之外，其他地方就没有政策红利了？
这里我们要说的是央行的第二个大动作——设立“租赁住房贷款计划”工具。
这个工具涉及到未来五年甚至十年中国楼市的新运行模式。
柏年详细讲解，什么是“租赁住房贷款计划”？
与PSL类似，央行也向国家开发银行贷款，国家开发银行再向地方政府贷款。
其中，央行向国家开发银行提供的贷款利率为1.75%，国家开发银行向地方政府提供的贷款利率不超过3%。
请记住 3% 的数字，我们稍后再讨论。
与PSL不同的是，该租赁贷款计划的资金可以由地方政府直接用于购买市场上的房屋。
如果资金直接入市，救市力度会非常大。
地方政府取得房屋后，将商品房改造为公共租赁住房，然后投放市场。 比如给进城务工人员租房，长期收取租金，还贷缓慢。
这样，就能立即消化市场库存，扭转房价下跌的趋势。
不过，地方政府救市有一个条件——那就是房价必须下降到一定程度，直到房屋“租售比”升至4%以上。
因此，地方政府借款的利率“不到3”%。 扣除1点运营成本后，4%的租金收入，还是可以通过出租房子赚钱的。
这是地方政府进入房地产市场的新途径。
在本轮房价下跌之前，全国大部分城市的租售比都在2%到3%之间，不足以让地方政府盈利。
然而，在房价连续三年下跌之后，根据全国二手房挂牌价格指数显示，2023年底房价较2021年峰值已下跌15%。
房价连续3年下跌
有的地方房价下降了20%至30%，甚至40%至50%。
导致房屋性价比下降，地方政府没有盈利空间。
而且，在查找信息时，柏年发现了一个细节——那就是这次当地政府通过“商品房改公租房”的方式进军楼市。
这个政策并不是自上而下推动的，而是地方政府自己发明的。
福州市政府是最早这样做的。
2023年上半年，福州市政府萌生了征用7200套住房转为公共租赁住房的想法，然后上报中央申请资金。
如果中央认为可行，将在全国范围内试点。
这证明地方政府有动力这样做。
为什么先是福州？
除了可能是福建人思维比较活跃之外，最主要的原因是这两年福州房价大幅下跌。
在福州郊区县，2021年房价最高达到每平方米1.5万元，但现在已经跌至每平方米8000元，降幅达40%。
对于一个地方政府来说，房价跌得太厉害，性价比下降了。
另一方面，当房价下跌40%左右时，也是地方政府能够承受的极限。
因为普通人买房的时候，要交30%的首付。 此外，他们在过去两年还清了约10%的贷款。
如果房价持续下跌，老百姓的房子就会变成“负资产”，进而导致贷款停贷、违约大幅增加，引发金融风险，这是地方政府无法容忍的。
因此，地方政府救市的意愿和方式，以及央行救市资金的提供，三者结合在一起，就产生了这个“救市新策略”。
3.救助政策的潜力有多大？
长期来看，地方政府利用央行“出租贷”救市的潜力很大。
首先，这项政策的覆盖面非常大。
比如，央行披露的“租房贷计划”首批8个试点城市中，福州、长春都不是特大城市，但央行仍然提供了资金。
这证明，未来“租房贷计划”将扩展到21个特大城市、特大城市之外，覆盖面将比城中村改造更广。
其次，租赁贷款的潜在规模也不小。
随着全国房价越跌越深，越来越多的城市将达到租售比4%的门槛，满足申请央行资金的条件。
柏年还与国家开发银行内部的朋友进行了交谈。 他们预测，未来租赁贷款计划的规模可能会超过一万亿，甚至达到10万亿的水平。
这将是又一个巨大的房地产项目。
而且，租赁贷款可以与解决“未公开建筑”问题和“城投债”问题结合起来。
例如，许多未完工的建筑现在已接近封顶。
当地政府可以与房地产公司协商。 我会以折扣价接手房子，投资一些钱，建造房子，然后长期出租。
这既解决了烂尾楼问题、化解了舆论，也帮助房地产企业走出困境。
再比如，过去不少地方城市投资平台收购了政府土地。 建完房子后，我发现房地产市场不好，房子不好卖。
地方政府也可以折价接收这些项目，将其转变为公共租赁住房。 该笔现金将给予城投公司，以解决目前城投的债务困境。
最终，正如前重庆市市长黄奇帆所说，这或许是真的：
未来，至少30%的城镇居民将居住上保障性住房和公共租赁住房。 让收入相对较低的人、刚参加工作的年轻人以及进城的农村群体摆脱房贷、房租的压力。
意识到每个人都有房子住。
但退一步来说，所有城市都可以加入这场“商品房变公租房”的游戏吗？
并不真地。
刚才柏年提到，地方政府购买商品房需要向央行和国家开发银行借钱。
地方政府首先需要让央行相信，这个地方有人口和工业支撑，租金长期会上涨，不会下跌。
这样，地方政府就可以保证3%的贷款利息按时偿还，而不是无力偿还利息，最终加剧地方债务问题。
因此，除了21个特大城市、特大城市之外，真正能从央行拿到租金贷款的城市至少是有人口流入和本地产业支撑的省会城市，或者实力雄厚的三线城市。
比如本次试点城市长春，尽管在整个东北地区人口流出的大环境下，但2022年长春市辖区人口仍将增长。
再比如，在之前的文章《中国外贸“扭亏为盈”》中，百年提到，安徽芜湖作为中国外贸30强中唯一的非沿海省份地级市，拥有众多大型出口企业。 驻。
只有这样的城市才能让央行相信：
我的租金长期上涨，我有资格获得“租赁贷款”。
四、城市经济继续分化
所以综合来看，经过三年全国房价的全面下降，2024年以后很多城市的房价可能会逐渐企稳。
在：
今年下半年起，21个特大城市将享受“城中村改造”红利。
其他省会城市和产业较强的三线城市可以通过央行租赁贷款救市。
如果你在这些城市，并计划在未来两年内买房，可以重点关注租售比。
如果租售比接近4%，意味着政府入市，房价大概率会见底。
然而，对于那些人口外流、没有产业支撑的四五线楼市来说，确实缺乏政策工具箱可以使用，当地楼市很可能会长期下滑。
不仅是楼市，这两天基建领域也有重磅消息：
国家正式发文停止12个高风险债务省市的基础设施建设工作。
（12个省市：天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏）
该政策要求，为控制地方债务规模，基础设施项目建设进度低于50%的，必须停工或延期建设。
受此影响，广大东北、中西部地区基础设施经济将明显降温。
基建经济降温后，地方财税收入下降。
此外，由于财政不独立，依靠中央资金偿还债务，地方政府会间接丧失人事权利，导致体制编制的改革和缩减。
尤其是不少中西部、四五线城市，除了基础设施经济外，还依赖“内部消费”和“内部经济”。
如果系统内出现裁员、缩编，将会进一步影响当地经济。 再加上缺乏资金和基础设施维护，就会驱使年轻人流向大城市。
具体分析，大家可以关注柏年，回顾一下我去年10月份讲解“特别国债”的视频，这里就不详细说了。
因此，无论是从房地产还是基础设施的角度，从2024年开始，中国城市经济注定会出现分化。
针对近两年来小城市年轻人热衷参加公务员考试的现象，百年还想再提一点建议。
2024年，财政改革已经到来。 四五线城市公务员就业不保。
纵观国家的各项救市和分红政策，可以看出，今年都只是“局限于”大城市。 进一步发挥大城市的规模和竞争优势，是国家所希望的。
大城市是中国经济的未来。
因此，来自日本和韩国的年轻人最终搬到了东京和首尔。 中国人口最终将集中在20至30个大城市。
在这种趋势下，我们最好顺其自然。 这是我们普通人能做出的最好的选择。
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——白年说——
