投资要点
推荐逻辑：1）公司进行多元化产业布局，以医美产业为核心战略转型方向； 2）公司善于利用资本市场平台、医美产业基金等整合优质医美产业资源，前期已设立50亿规模的产业基金。 加快落实医美项目，拓展苏雅医美体系和战略布局； 3）公司聚焦核心城市，房地产业务持续稳定，为公司发展提供充足的资金支持。
业绩概要：2020年，公司实现营业收入43亿元（+9%），归属母公司净利润10亿元（-16%）。 从收入结构看，房地产业、建筑业、酒店业、文化创意等行业收入占比分别为94.2%/1.5%/2.3%/2.0%。 公司盈利能力位居行业前列。 2020年，毛利率、净利润率大幅提升。 毛利率增长 33 个百分点至 67%，净利润率增长 21 个百分点至 34%。 财务状况良好，债务持续较低。 2020年，扣除预收款项的资产负债率为42%，净负债率为23%。 融资成本仍处于行业较低水平。 2020年，公司平均融资成本仅在4.35-6.5%之间。 2021Q1收入和利润实现双增长，收入和归属于股东的净利润较2020年同期分别增长2%和4%。在营业收入稳步增长的同时，保持较高的盈利能力。
医美业务：资金充足，支持扩张，打造高端医美领军企业。 2016年，公司进军医美行业，与公司大股东共同出资设立镇江苏宁环球医美产业基金，注册资本50亿元，公司持股比例45%。 同年，医美基金收购了4家医美医院，分布在北京、唐山、石家庄、无锡市场。 2017年，公司完成了对上海天大医疗美容医院有限公司90%股权的收购，得益于房地产主业的高盈利能力和持续稳定发展，公司业务转型拥有充足的资金支持和发展。 前期设立的医美产业基金注册资本达50亿元。 该公司在医疗美容行业竞争。 实力凸显。
房地产业务：持续稳健发展，聚焦核心城市。 2020年，公司土地储备总面积为238万平方米，其中南京土地储备面积占比69%。 过去五年，公司的拿地策略相对保守。 得益于公司早年积极的拿地策略，公司的拿地成本相对较低，土地储备也相对充足。 仅2020年，西安新增建设用地43.9万平方米。 公司始终专注于南京市场。 近五年，南京房地产销售结算金额占南京市的70%以上。 2020年房地产销售结算金额37.9亿元，同比增长7.7%，其中南京占比91%，达到34.5亿元。
盈利预测和投资建议。 预计公司2021-2023年净利润分别为1.43/1.85/22.2亿元，增速分别为37.8%/29.2%/20.3%，EPS分别为0.47/0.61/0.73元。 考虑到公司资金充裕，房地产业务盈利，医疗美容业务稳定、快速发展。 该股首次被覆盖并给予“持有”评级。
风险提示：医美业务发展不及预期、行业政策监管风险等。
1.
稳中求进，实现多元化发展
在集团持续稳健发展的背景下，积极开展并购重组，打造多元化业务。 苏宁环球股份有限公司（以下简称“苏宁环球”）是一家主要从事房地产开发的公司。 其房地产业务主要集中在南京市场。 开发了“玫瑰人物”、威尼斯水城、天润城等一系列住宅项目，成为知名地产项目，同时公司高度重视多元化经营，将业务拓展至多个产业领域比如文化、医美、金融等。
（1）1993-2004年：始于吉林，主营业务为造纸。 苏宁环球前身为吉林纸业股份有限公司，成立于1993年5月，主营业务为机制纸、纸板、胶带等纸制品的制造。 1997年在深圳证券交易所上市，股票代码000718。吉林省国有资产经营有限责任公司持股50%。
（2）2005-2013年：苏宁集团入驻，专注于房地产开发。 2005年，吉林省国有资产经营有限公司将50%股权转让给江苏苏宁集团有限公司（以下简称“苏宁集团”）； 同年11月，公司转让苏宁集团投资发展有限公司（以下简称天华百润）持有的南京天华百润95%股权及南京华普高科建筑材料有限公司（以下简称“南京华普”）简称“华普高科”）95%股权； 12月，公司实现资产重组，公司更名为苏宁环球股份有限公司（以下简称“苏宁环球”）。 公司持续推进“深耕南京、立足江苏、辐射全国”的发展战略，成功开发了天润城、威尼斯水城、天域国际广场、“城市之光”等项目。
（3）2014-2020年：立足房地产，探索医美多元化。 公司于2014年开始多元化产业布局，将医美产业作为公司重要的战略转型方向，在文化、金融等领域进行战略部署。 2014年，收购苏宁文化产业有限公司，进军文化传媒行业，随后投资制作了《断风》、《北京人在北京》等多部影视剧； 2015年，公司与长城国融投资、民生银行等签署战略合作协议，进军金融行业； 2014年，公司与首尔峨山医院、江苏省人民医院签署合作意向书。 2016年，公司发布“苏雅医美”品牌，与集团设立总规模50亿元的产业基金，并先后收购5家医疗医院。 美容医院，公司将医疗美容作为战略转型的重点，已步入发展快车道。
公司营收持续扩张，2021Q1营收、利润实现双增长。 公司营收近三年持续增长，从2018-2020年的32亿元增至43亿元，复合年增长率为15%。 公司归属母公司净利润基本稳定在10亿元左右，2020年同比下降16%至10亿元。2021年Q1营收和归属母公司净利润增长2%，较2020年同期分别增长4%。营业收入稳步增长的同时，保持较高的盈利能力。
收入结构稳定，房地产主业稳健。 苏宁国际自2004年起主要从事房地产业务，发展持续稳定。 2016年至2020年，房地产主营业务收入占比超过90%。 2014年起，公司开始多元化产业布局，进军文化、医美、金融等行业。 从公司2020年营收结构来看，房地产开发占比94.2%，建筑业、酒店业、文化创意等分别占比1.5%、2.3%、2.0%。
区域布局集中，重点关注长三角地区。 苏宁环球房地产业务遵循“深耕南京、立足江苏、辐射全国”的战略方针。 其大部分收入来自长三角地区，尤其是南京地区。 2020年，公司营收在南京占比88%，芜湖占比8%，上海占比2%，其他地区占比不足2%。 公司文化、金融等转型业务也大多集中在长三角地区，区域收入结构预计将保持稳定。
债务状况良好，融资成本较低。 2020年，公司财务状况稳定，继续保持较低的负债状况。 扣除预付款项的资产负债率为42%，净负债率为23%，只有现金与短期负债比率0.51超过红线。 公司债务状况持续改善，为后续发展提供了保障。 护航。 2020年，公司平均融资成本仅在4.35-6.5%之间，仍处于行业较低水平。
盈利能力保持稳定，稳居行业上游。 公司毛利率从2016年的34%上升至2021Q1的67%，基本保持稳定上升趋势。 同期净利率波动较大，2020年有所下降，但总体趋势仍呈上升趋势。 2016-2021Q1公司净利率从13%上升至34%。 总体来看，公司盈利能力较为稳定，稳步提升，保持在行业前列。 公司2021Q1毛利率达到65%，与可比公司相比表现良好。
2.
充足资金支持扩张，打造高端医美领军企业
美容经济盛行，医美行业发展迅猛。 医学美容是医学美容学的简称，是指利用药物、手术、医疗器械等创伤性或不可逆的医学技术来修复和重塑人的容貌和人体各部位形态的美容方法。 与国外相比，我国医美市场起步较晚，但随着近年来“她经济”和外表经济的盛行，我国医美市场发展迅速。
中国医美市场潜力巨大，市场规模和用户基数保持双增长。 数据显示，中国医美市场自2012年以来经历了快速增长，2012年至2019年市场增速保持在20%以上。2012年中国医美市场规模为298亿元。 2017年市场规模突破1000亿元，2019年达到1769亿元，较2012年复合增长率达29%。据艾瑞预测，2019年中国医美市场增速将放缓从2021年开始，中国医美市场的用户数量也在持续增长。 2016年，医美市场用户规模约为280万，2019年增至1120万，年复合增长率达59%。 中国医美市场用户规模增速远超市场规模增速，新增用户群体的消费潜力可能尚未充分发挥。 从各国医美项目的情况来看，我国医美项目的渗透率明显较低。 尽管2019年中国医美项目渗透率较2014年翻倍，达到4%； 但与日本、美国、韩国11%/17%/21%的渗透率相比，我国医美项目的渗透率差距较大。 随着用户潜在消费需求的挖掘和医美行业渗透率的提高，中国医美市场可以进一步发展。
非手术项目的用户基础更广，手术项目的收入更高。 医学美容根据介入方式可分为手术类和非手术类。 外科手术主要是指从根本上改变或改善面部和身体其他部位外观的整形手术项目。 非手术治疗又称轻医美，主要有注射项目、皮肤项目等，具有创伤小、恢复快、风险低的特点，受到了广泛的关注和好评。 《中国卫生统计年鉴》统计数据显示，2012年至2019年，医疗美容手术即整形医院数量总体呈现增长趋势，从40万例增长至102万例，年复合增长率达14%。 但整容患者数量增长较为不稳定，2013年负增长10%，2019年增速也回落至1%。非手术或美容医院发展相对较好，诊疗人次从2012年的110万人次增至2019年的838万人次，年复合增长率达34%。 而自2012年以来，美容医院的咨询和治疗人次增速稳定在20%以上。 尽管非手术医美在机构数量、诊疗人次上远超手术美容，并保持较高增速，但2019年中国医美行业收入中，手术收入达到62%，而非手术类别仅占38%。 手术项目的效果更加显着，能够满足消费者通过医美获得快速、显着效果的要求。 价格相对较高，导致手术项目的创收能力相对较强。
轻医美机构数量持续增加，非法机构数量远远超过合法机构数量。 从医院数量来看，近8年来整形医院数量变化不大，维持在50家左右。2016年达到峰值62家，之后逐渐减少。 美容医院数量持续稳定增长，从2012年的132家增加到2019年的450家。总体来看，《健康统计年鉴》提供的数据显示，轻医美项目发展趋势较好。 但需要指出的是，年鉴统计的医院数量只是一小部分，非法医美店数量占据了市场很大比例。 前瞻产业研究院数据显示，目前我国非法经营医美店超过8万家。 2019年，我国合法经营的医美机构仅占市场的14%，而非法经营的医美机构则占到86%。
医美行业集中度低，上市公司少。 国内大型连锁医美机构拥有的门店数量低于海外市场龙头企业，龙头品牌整体份额不足10%。 小型民营医美机构市场份额较大，尚未形成主导格局。 医疗美容服务企业上市审批程序严格，行业上市公司覆盖率低，规模扩张面临资金困难。
医美行业集中发展是必然趋势：1）国内外医美机构发展的历史经验。 纵观国外医美机构在中国大陆的竞争格局，除韩国政府不允许医美机构连锁经营外，日本、英国、台湾地区均呈现大型连锁机构并存的格局和私人医生诊所，最大的连锁机构拥有50多家门店。 2）小型医美机构面临盈利能力低、客户粘性低的困境。 中国医美机构获客的主要方式包括传统广告、互联网平台和机构导流。 下游销售费用和获客成本较高，导致盈利能力较差； 规模小导致与上游厂商议价能力不足。 上下游夹击，导致小型医疗美容服务机构盈利能力不佳； 医美行业客户粘性低，同质化竞争严重。 小型医美机构难以形成品牌效应，顾客消费体验普遍低于大型医美机构。 3）医美行业监管政策日趋严格。 2016年，中国整形外科协会成立。 2020年4月，八部委联合发布《关于进一步加强医疗美容综合监管执法的通知》。 行业规范化有利于提高优质医美机构的集中度。
苏宁国际拥有雄厚的资产、资源、管理等优势，在医美行业的竞争力凸显：1）公司资金实力雄厚，有利于医美行业的资源整合。 苏宁环球房地产主业保持较高盈利能力，房地产业务实现持续稳定发展，为公司业务转型发展提供了丰厚的资金支持。 具体来说，苏宁国际可以利用现有的资本市场平台、医美产业基金等，整合优质医美产业资源，拓展苏宁的医美体系和战略布局。 与独立医美机构相比，苏雅医美可以进一步凸显集中采购的优势，优化成本控制，提高盈利能力。 公司可对医疗美容产业链上游的医疗器械、生物制药等国内外优质医美资源以及中游的医美医院进行并购，打造医美全产业链领跑者。 2）产业布局的重点是提供资源和技术的多重保障。 医美产业作为苏宁国际的重点产业之一，也是公司重要的战略转型方向。 苏雅医美依托苏宁国际，拥有雄厚的资金、管理和技术支持，在同行业中具有明显的竞争优势。 3）公司拥有丰富的管理经验，能够有效提升管理绩效。 公司在财务管理、信息管理、集团采购等方面的管理经验以及多年运营积累的客户资源可以为医美行业赋能，帮助苏雅医美快速构建高效的医美管理体系。 公司医美行业整体管理能力和管理绩效得以提升。
创建50亿产业基金，加快实施医美项目。 2015年，苏宁环球开始走上转型发展之路，成立“苏宁环球健康投资发展有限公司”。 （以下简称苏宁全球健康）。 自2016年开始进军医美行业。2016年1月，韩国全资子公司苏宁全球健康与韩国ID集团朴相勋、韩国ID美容院签署《框架协议》。整形医院拟在中国开展医疗美容业务。 随后，苏宁环球健康与韩国ID健康产业集团共同投资成立上海苏亚医疗科技有限公司，经营医疗器械及配套业务，协助布局医美产业。 2016年，公司与大股东共同出资设立镇江苏宁环球医美产业基金，注册资本50亿元，公司持股比例为45%。 同年，医美基金收购了4家医美医院。 2017年，公司完成了对上海天大医疗美容医院有限公司90%股权的收购，天大医院拥有开展“面部骨骼轮廓整形外科技术”资质的优势资源。 同时，公司通过并购先后实现了北京、上海、石家庄、唐山、无锡等地医美产业的战略布局，使“苏雅医美”品牌强势起来。 除医美产业基金注册资本50亿元外，公司已累计未分配利润45亿元。 结合未来几年可实现的利润，公司投资能力超过100亿元。
内生外展，全产业链整合资源。 苏宁国际计划通过开设门诊及其他分支机构，进一步渗透市场，提高市场份额和竞争力。 在广度上，通过内生式和外延式的发展方式，结合成熟的管理模式和运营行业的资金支持，在其他城市开设新的医美医院和门诊，扩大行业规模。 在产业链方面，苏宁国际计划整合上下游产业链，向生物医药、医美医疗器械等医美产业上游延伸。 通过产业链的延伸，可以实现公司医美产业全产业链的覆盖优势，让公司医美产业有更好的发展。
品牌知名度不断提高，获客能力不断提高。 中国医美机构的获客方式主要有三种：传统广告、互联网平台和机构推荐。 其中，通过品牌美誉度的影响力、持续科普的平台、老客户的引导，客户的信任度和粘着度会很高。 苏宁国际旗下多家医美医院经营历史悠久，在区域市场具有较高的知名度和美誉度。 2021年3月，中国中西医结合学会医学美容专业委员会科普教育中心将上海天大医学美容医院作为科普教育核心，进一步提升了素雅医学美容的知名度。 随着公司经营质量和服务质量不断提升，医美医院的获客能力也在不断提升。
公司高度重视风险防控，强化医美行业“医学本质”经营理念。 在医疗安全方面，苏雅医美高度重视深化与行业监管部门的合作，积极响应监管要求，成为江苏省卫健委批准的“二级”专科医院。 2021年，唐山素雅联合河北省医学会医学美容专业委员会正式发布唐山市首部《整形美容行业安全白皮书》，倡导整形美容行业安全、专业。 同时，苏雅医美注重加强客户满意度管理，始终把消费者的需求和满意度放在企业管理的首位。
公司高度重视知识和技术，不断提高医院的专业水平。 苏雅医美非常注重通过技术改进和业务创新来提高医院的盈利能力和市场竞争力。 不断加强内部专业人才培养，强化核心学科带头人建设体系，积极与医美行业学术带头人深入交流，获取行业最新信息，确保技术先进性和技术领先性。 无锡素雅医学美容组织举办了“首届中韩眼部整形学术交流会”、“太湖微整形学术论坛”等多项学术活动，聚焦行业前沿技术。
公司高度重视人才培养，不断完善人才保障机制。 素雅医学美容根据医学美容行业的特点，制定了极具吸引力的薪酬体系。 医美医院管理骨干和核心医疗技术人才群体保持相对稳定。 此外，还引进了十几年经验的资深医美运营团队，建立了人才培训学院和技术研发中心，先后制定了《医生资源管理制度》、《青年医生》等文件。培养计划”不断提高人才素质。 公司计划推出合伙人业务模式，通过公司与核心人员之间的利益共享机制，推动公司医美产业更快更好的发展。
3.
房地产开发稳步发展，聚焦核心城市
首次走进西安，聚焦核心城市。 公司深耕南京多年。 天润城和威尼斯水城都是南京江北核心区的超大型市场。 从重大项目发展情况来看，公司在吉林、南京、上海、芜湖、西安等地均有布局。 其中，南京项目数量占比40%，开发进度超过80%。 累计规划建筑面积达64.9万平方米，远超其他地区。 2020年，公司通过并购获得西安西咸新区空港新城项目。 10月开工建设，规划建筑面积39万平方米。 公司还在吉林和芜湖拥有两个项目，规划建筑面积分别为15.9万平方米和18.4万平方米。
多种业态并行发展，房地产结算金额稳步回升。 从公司2020年主要项目销售情况来看，业态类型包括住宅、车库、商铺，数量占比分别为53%、35%、12%。 经过大幅下滑后，房地产销售结算金额自2018年以来保持稳定增长，2020年达到37.9亿元，同比增长7.7%。 南京一直占据优势地位。 2020年，重大项目累计结算金额34.5亿元，累计结算面积17.8万平方米； 排名第二的芜湖，结算金额和结算面积分别为3.3亿元和3.2万平方米； 上海和无锡排名芜湖第二位。 就新的销售项目而言，分别售出了蒂亚尤国际广场和城市灯项目的结算量迅速下降。
土地银行的价格高质量和低价，这有助于业务发展。 该公司在早期的积极收购战略中受益，公司的土地收购成本很低，其土地储量相对较好。 同时，该公司深入参与南京和周边地区，其土地储量都是高质量的土地储备。 2020年，该公司的总土地存储面积为238万平方米，其中南京的土地存储区占69％，主要位于南京江比市场，并将继续受益于Nanjing Metropolitan地区的发展。未来。 在过去的五年中，该公司的土地获取策略一直相对保守。 从2015年到2017年，土地市场继续炎热，土地保费率很高，该公司没有参加土地拍卖。 自2018年以来，根据中央政府对“生活住房而不是猜测的住房”的监管，土地溢价率仍然很低。 根据该公司的年度报告，该公司在2016年至2019年期间没有增加新的土地储备。直到2020年，该公司恢复了其土地收购策略，并在西安增加了439,000平方米的土地建设，以补充现有的土地储备。 同时，新增加的土地银行的股权比率已达到100％，该公司的土地投资继续保持稳定。 2021年2月，该公司宣布，基于开发期望的变化，它将返回2010年在武胡市获得“ 1006”地块的未开发的商业和办公地，并减少了武豪的土地储备。
4.
利润预测和估值
4.1关键假设
假设1：该公司的商业住房业务将从21到23％增长15％，毛利率分别为63％，63％和65％；
假设2：公司的酒店住宿和餐饮收入将分别增长35％，30％和20％，从21到23，毛利率将为50％；
假设3：该公司的具体收入增长率从21到23为-15％，其毛利率为8.5％；
假设4：该公司的文化和创造收入增长率从21到23分，分别为20％，25％和25％，毛利率为80％；
假设5：公司的其他业务收入（包括医学美学）将分别以100％，50％和50％的增长，分别为21-23，毛利率将为60％；
基于上述假设，我们预测公司从2021年到2023年企业的收入成本如下：
4.2相对估值
据估计，从2021年到2023年，该公司的净利润分别为1.43/1.85/22.2亿元人民币，增长率分别为37.8％/29.2％/20.3％，EPS为0.47/0.61/0.73/0.73/0.73/0.73/0.73/0.73/0.73/0.73分别为元。 该公司主要从事房地产业务，该公司正在大力发展医学美学行业，市场上很少有可比的公司。 考虑到该公司拥有丰富的资金，稳定的房地产业务盈利能力以及医学美学业务进入了快车道，因此首次涵盖了它，并获得了“持有”评级。
5.
风险提示
医学美学业务的发展远低于预期，并且存在与行业政策法规有关的风险。
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