21 世纪经济报道的记者唐韶葵在上海进行报道，新的一波购房相关的“礼包”正在赶来。5 月 15 日深夜，合肥市发布了一则重磅通知，名为《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》（下称“通知”）。该通知的内容涵盖了多个方面，一是实施购房补贴；二是优化销售政策；三是促进二手房市场流通；四是支持“卖旧买新”；五是推广房票安置；六是提高住房公积金贷款额度；七是动态调整新发放首套住房贷款利率；八是优化个人住房贷款首套房认定标准；九是加大改善性住房供给；十是加大保障性住房供应力度。其中，最受关注的一点是首套房认定标准的放松。另外，公积金贷款额度有所提高，最高可达 10 万。还有购房补贴，额度为最高 10 万。
合肥在这轮政策优化中不是最积极的城市，然而其调整力度具有典型性。近期安徽芜湖在合肥之前就发布了购房补贴政策，在满足一定条件的情况下，夫妻购房能够获得最高 40 万元的补贴。
与此同时，多个城市亮出了招揽人才的重要举措——买房即可落户。5 月 9 日的杭州楼市新政包含“买房可落户”这一项。并且，佛山、南京、杭州、沈阳等多个热门城市近期都借助购房落户以及优化积分落户等政策来吸引更多新市民。
业内分析人士指出，在热点城市进行盘活支柱产业的动作，同时加速人才流动与资金流动。通过这些动作，能够改变市场预期并激活流动性。在此情况下，新一轮优化政策已经到来，各地的人才大战即将开始。
政策“组合拳”升级
4 月份，全国楼市相较于 3 月份降温较为显著。传统的“金三银四”的成色不够充足。稳楼市的急迫性有所上升。在这样的背景之下，消化存量住房所面临的压力以及优化增量住房的相关问题，成为各个城市的首要任务。中指研究院华东大区的常务副总高院生觉得，2024 年合肥的新房整体处于低位运行的态势，在 2024 年的 1 月至 4 月，成交面积仅仅为 67.55 万平方米。在此背景之下，合肥推出了新的政策。这个政策涵盖的内容十分全面，并且力度也比较大。它将会对激发市场需求起到有效的作用。
其他城市除一线城市外目前基本已解除所有限制性政策，楼市进一步优化政策的空间较为有限。同策研究院研究总监宋红卫表示，各地优化政策主要是为了解决两个方面的问题：其一，扩大购房人群的基数；其二，降低购房的门槛与压力。
合肥的一位业内人士向 21 世纪经济报道记者表示，合肥市场的“好”具有相对性。实际上，自去年五月市场转冷之后，合肥的土地供应就开始减少了，这导致市场的新房供应也越来越少。所以，对于预算在 200 - 300 万的购房群体而言，合肥的购房补贴会有一定的吸引力；而对于高端改善型购房群体，其吸引力则较为有限。他指出，合肥采取了多种举措来对楼市进行优化。从短期来看，这些举措能够促使那些处于犹豫观望状态的群体进入楼市。而从长期来看，其效果还需要进一步的观望和观察。
实际上，各地对楼市政策进行了优化调整。这种调整背后的逻辑是盘活支柱产业。只有盘活了支柱产业，才能够盘活大众的预期。以合肥为例，它瞄准的是全国的科技型人才，这些人才涉及新能源、量子通信等领域。
5 月 16 日是合肥新政施行的首日。有来自六安的客户直接驾车前往之前看中的某楼盘并交付定金。众多楼盘最为直观的体现是客流量有所上升。例如，根据合肥当地媒体的报道，包河某楼盘案场的负责人称，“在新政实施之前，每天的线索量大约为 70 组，而今天尚未结束时，线索量已经增长到 130 多组”。
在扩大购房人群基数方面，除了合肥，各地都有各自的办法。有的通过购房落户来增加潜在购房人群规模，有的通过人才引进等方式来实现。并且，各地还降低了购房门槛和购房成本，使得有购房压力或者收入较低的人群能够进入市场，这也是加快购房转化的有效举措。
值得关注的是，4 月 30 日中共中央政治局召开了会议。这次会议透露了与房地产调控相关的重要消息。消息内容为首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。与此同时，自然资源部发布了《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》。该通知要求从土地供应源头上对城市房地产库存进行控制。
宋红卫觉得，中共中央政治局会议针对房地产提出了诸多目标，这些目标既包含存量方面，又包含增量方面，同时还涉及保障房。所以，将多个目标合而为一是各地政策组合拳的目标所在，通过回购二手房，让二手房去带动新房，借此来提升新房的去化速度，把收购的住房当作保障房。“一鱼三吃”这种情况也是各地政策的一个特色。此外，为了让政策的传导效应加快。人才补贴实施了，税费减免也实施了。
加速预期扭转
近期，各地房地产行业调控的组合拳开始陆续出台。
从供给端方面来看，通过依据市场去化周期来对供地进行调节的措施，进一步优化和改善了供求关系。各地基本上解除了限价，并且鼓励产品创新，还积极推进以旧换新，以此来满足改善型的购房需求。在未来，供给端的政策效应将会越来越明显。
从需求端进行观察，首付被降低，利率也被降低，公积金贷款额度得到了提升，购房者的门槛降低了，成本也降低了。与此同时，各种税费补贴以及减免措施使得一二手房交易环节被激活，市场交易的活跃度正在逐步提高。各个地方还在对落户条件进行放宽，在人才引进方面尤其给予了大量的购房补贴，为市场增添了新的需求。在需求端政策的作用下，市场出现了成交量的复苏。
4 月 27 日，南京开始“以旧换新”行动。其有效登记数量为 3044 组，完成新房意向认购的数量是 365 组。第三方机构的数据表明，在杭州楼市新政发布后的首个休息日，也就是 5 月 12 日，二手房的咨询量有了增长，增长幅度为 34%。新增的买卖房源量增加了，增加比例为 12%。中介的带看量急剧上升，上升幅度为 76%。下定的数量大幅提升，提升幅度为 107%。
镜鉴咨询的创始人张宏伟提出建议，降低首付比例这一措施，以及补贴和减免交易环节的税费，还有二手房带押过户，以及卖旧换新，以及购买一二手存量房并将其作为保障房等措施，将会成为一手房、二手房联动去库存的关键政策，这些政策能够有助于提升市场的交易信心。同时，出险房企的债务重组工作在逐步推进，保交楼的工作也在逐步推进。市场上已经探索出了多种不同的化险模式。随着行业的出清，市场买卖交易的信心得到了重新塑造。
张宏伟认为，政策落地且执行力增强。楼市去库存的力度在未来会不断加大。市场的供求关系在未来 1 到 2 年内会逐步得以改善。届时，楼市将会步入相对健康的发展轨道。
