4月，中央时隔近9年再度提及去库存，为楼市化解风险、消化存量、优化增量定下新基调，地方政府继续跟进宽松限购政策，加快出台利好政策，提振市场预期，促进住房消费。全国金融环境持续宽松，但房企资金困境并未明显缓解。市场方面，全国土地市场、新房市场持续低迷，行业信心仍不足。安徽房地产市场政策环境空前宽松，4月政策发布频率明显；地级市供需持续低迷，土地、商品房供需均处于低位，“银四”市场质量仍差，合肥新房供需环比继续回升，但市场整体回暖预期仍不足。一是客户观望情绪浓厚，楼市仍面临困境。随着中央新一轮去库存政策在局部地区持续发酵，预计整体市场预期将进一步提振，新房市场或将逐步回暖。
注：限于篇幅，本文未包含具体数据和完整案例分析，如有需要请联系和富研究院，谢谢！
一，
宏观背景回顾
中央提出去库存增量，土地市场局部火爆，商品房销售持续承压
1. 政策环境
1）中央层面：政治局会议强调要降风险保交付，提出消化存量、优化增量，新一轮去库存政策将启动
2）中央/自然资源部：地方土地供应将根据当前库存情况进行调整，缓解商品房库存压力，高库存城市土地供应节奏将放缓
3）地方层面：各级城市政策继续放松，一二线城市限购政策松绑，以旧换新及购房补贴范围扩大
2. 经济及房地产宏观指标：
1）GDP增速：一季度GDP同比增长5.3%，经济复苏趋势明显，消费对增长的拉动作用增强。
2）CPI、PPI：节后消费生产需求回落，价格指数环比回落，价格指数整体仍处于回升通道
3）PMI：制造业PMI有所回落，但仍处于扩张区间，企业生产活动有所加快，经济保持复苏态势。
4）社会融资规模与人民币贷款增量：信贷供需规模仍维持在历史高位，满足了实体经济融资需求，融资环境总体比较宽松
5）房地产贷款余额：人民币房地产贷款余额下降，人民币贷款余额占比下降，房地产行业发展压力较大。
6）房企资金来源：行业销售仍未摆脱下行趋势，房企资金来源降幅扩大，整体资金压力依然严峻
7）房地产发展指标：各项发展指标继续萎缩，施工、竣工面积降幅进一步扩大，行业整体发展积极性不振
3.全国市场情况：
1）拿地：京津冀、中西部城市群拿地热情升温，国有企业仍为各地区拿地主力
2）典型城市：典型城市土地市场分化明显，成交金额同比略有下降，土地市场局部火爆，分化现象愈发明显。
3）全国商品房销售：全国商品房销售降幅收窄，市场观望情绪维持浓重，销量继续下滑，市场持续承压
4）70个城市房价：70个城市房价下跌的仍占多数，价格环比降幅收窄，价格水平呈现缓慢回升趋势。
5）20强房企表现：1-4月，典型房企销售业绩全线下跌，环比、同比均有所下降，但同比降幅有所收窄，市场销售形势严峻。
4.安徽省经济及房地产宏观指标：
1）安徽省GDP：一季度全省经济延续平稳复苏态势，固定资产投资增速有所提升，消费增长依然较为疲弱
2）安徽省房地产及住宅投资：全省房地产开发投资同比下降，各城市投资全线下降，行业开发投资热情持续低迷。
3）安徽省发展指标：发展指标全线下滑，新开工、竣工面积降幅明显扩大，房地产开发步伐继续放缓。
4）安徽省商品房销售：全省商品房销售压力依然较大，销量下降幅度较大，合肥、亳州、阜阳销量相对较高。
5、宏观背景概述：
1）政策环境：4月份中央对房地产市场调控维持宽松基调，政治局会议再提去库存，地方政府持续优化调控，限制性政策要尽量放松，利好政策要尽量释放，刺激住房需求释放，房地产市场政策进入前所未有的宽松期，地方政府将积极出台针对性方案化解库存，推动房地产市场稳步回升。
2）宏观经济：一季度宏观经济保持平稳回升态势，GDP增速略高于上季度，经济开局良好，但居民收入、物价指数等多项指标表现仍低于预期，经济转型压力仍然较大。促进投资、消费等政策措施将充分灵活运用，经济发展基础将进一步夯实。
3）全国市场：4月份以来全国市场呈现下行趋势，各城市销售依旧疲软，房企拿地积极性不高，分化现象明显。房企投资仍趋谨慎，国企为主力。随着五一假期临近，中央进一步释放利好信号，后续成交或将小幅回升，销售降幅将有所收窄。
4）安徽市场：2024年一季度，安徽省经济运行总体平稳，房地产市场仍处于下行区间，房企投资意愿继续下降，16个城市房地产投资同比全部收缩，新房销售压力继续加大，多数城市商品房销售面积同比下降30%以上，市场整体恢复依然艰巨。
二，
合肥市场表现：
5月住宅用地出让超300亩 新房供需环比继续回升 “银四”整体市场质量仍不足
1. 土地市场
1）月供需情况：土地供应积极性有所提升，本月新增供应土地700余亩，土地成交量仍为零，包河区土地供应积极。
2）5月拍卖地块：共计拍卖住宅地块5块，总面积约300余亩，其中滨湖、包河两地住宅地块位置较好，预计成交价较高。
3）关键情节
（1）滨湖区BK202404号：滨湖区金融板块纯住宅用地60余亩，竞拍门槛低，无配套建设要求，综合开发价值高
（2）滨湖区BK202405号：40亩小型住宅地块，紧邻徽州大道、地铁1号线，区位优越，经营难度相对较低
（3）包河区BH202411号：位于包河卓越城，面积适中，靠近多条主干道，竞争环境相对宽松，发展潜力较大。
2. 住宅市场
1）月供需情况：供应量、交易量均创年内最高水平，但供需规模仍处于同期较低水平，市场复苏势头依然疲弱。
2）区域供需情况：市场活跃度有所提升，多区商品房供需环比有所增加，包河、瑶海、经开区为主要供需区域
3）供应区域：受供应结构影响，90-110㎡产品占比明显增加，滨湖、庐阳等区域改善型产品供应集中。
4）供应价格：市区平均供应价格小幅上涨，25000元/㎡以上产品占比超过五成，蜀山、滨湖等地新房价格高位运行。
5）推盘表现：房地产商加快推盘节奏，但整体市场预期仍不足以恢复，各区域新盘销售率普遍较低。
6）摇号情况：市场热度下滑，新房摇号触发率持续低位，本月仅有1个项目两次重新开盘，开盘销售表现良好。
7）供需排名：
8）库存分析：结转可售规模略有回升，但整体库存水平仍处于低位，新房市场流出速度有所放缓，销售周期有所延长。
9）区域库存：多区域结转可售库存回升，包河、蜀山等区域库存维持高位，高新、鲁阳、滨湖等区域补库空间较大
10）潜在供应：土地补库缓慢，潜在供应规模环比下降，且多区后续库存不足50万平米，库存压力相对较小
11）分板块潜在供应：多数板块潜在库存较低，主要供应集中在南淝河、少泉湖等板块，热点区域补库空间较大。
12）五一假期市场表现：房地产开发商加快销售节奏，但整体市场热情未明显回暖，项目流转放缓，新盘销售率跌至低点
13）五一假期市场表现：五一假期期间，指数成交量略有增加，但成交量并未明显回升，市场观望情绪依然严重。
3、合肥市场概述：
1）土地市场：4月份合肥土地市场活跃度有所提升，新增商业用地供应量逾700亩，土地供应节奏明显加快，滨湖区、包河区、新站区均有住宅用地供应，以小规模纯住宅用地为主，竞拍门槛低，配套建设要求少。部分地块位置优质，综合开发价值高，房企可重点关注。部分地块仅500余亩，土地供应缓慢，后续土地出让节奏有望加快，热点区域优质地块仍是房企布局重点。
2）住宅市场：“银四”期间合肥新房市场活跃度有所提升，整体供需环比继续回升，房地产开发商销售节奏有所加快，但市场预期回暖仍不足，客户仍处于观望情绪中，大部分项目销售率不足三成，项目销售难度进一步加大。月底中央政治局会议为房地产市场定下基调，重点防风险、去库存、推动行业高质量发展，随着各项政策措施的出台和落地，整体市场预期将进一步提振，新房市场热度或将逐步回暖，短期内市场分化格局仍将延续。
三，
当地城市市场表现
土地市场持续低迷，新房销量再度下滑，市场下行趋势不变
1.土地市场：
1）月供需情况：地级市土地市场持续低迷，供应积极性较弱，成交量环比增加，整体成交活跃度仍较低
2）成交分析：商住用地成交为主，整体地价水平较低，本月阜阳成交地价相对较高
3）土地市场/典型城市/亳州：区域新建住房存量较大，土地市场持续处于低位，2024年至今未有商业用地成交
4）土地市场/典型城市/阜阳：新房存量压力较大，土地供需放缓，4月仅出让1宗颍东安置地，位置较好，溢价率较高。
5）土地市场/典型城市/芜湖：镜湖新增住宅用地1块，商业用地无成交，土地市场持续低迷，开发商关注度不高。
6）土地市场/典型城市/铜陵：土地市场较为清淡，4月周边地区新增商业用地供应2宗，无商业用地成交。
2.住宅市场：
1）月供应量：五一假期房企集中推货，新增供应明显增加，亳州、芜湖、六安等城市供应相对活跃。
2）月度盘面：地级以上城市成交量环比普遍下降，整体市场热度有所下降，芜湖、阜阳、亳州等地市场占比较高。
3）月均价：本地市场延续“以价换量”走势，住宅成交均价维持低位平稳，受成交结构影响，本月均价有所回升
3. 当地市场概况：
1）土地市场：4月土地供应节奏放缓，多地维持小规模土地供应，成交规模有所增加，多数地块以低溢价成交，土地市场相对低迷，各城市新房市场持续承压，房企补库意愿较弱，短期内土地市场仍将维持冷淡。近几年各城市土地出让规模大幅减少，随着后期市场环境改善，部分城市部分热点区域布局空间较大。
2）住宅市场：4月份各城市预售积极性有所提升，新增供应量有所增加，整体供需规模仍处于同期较低水平。各城市整体销售压力仍然较大，客户入市积极性较低，销售规模有所下降，市场面临下行压力。地方政策刺激、房企促销力度对市场的提振作用较弱，供需两端均未明显改善，市场回暖动力不足。
