文/乐居财经吕秀伦
楼市低迷时期，不少开发商不堪“开小差”，带头打响价格战。
在武汉，一个联排别墅项目原本需要600万元，现在只需450万元，锐减150万元；在沉阳，一个项目从12000元/平方米的高位回落至目前7500元/平方米左右的价格。不仅单价暴跌4500元，还包含停车位。
与此同时，大幅降价也刺激了老业主的敏感神经，甚至引发维权。合肥一楼盘打折30%出售，导致老业主到售楼处要求退还差价。这些高位买入业主的心情并不难理解，因为大幅降价给他们带来了数十万、甚至上百万的“损失”。
有业主无奈地说，“去年买的房子今年也降价了，降就降吧，反正自己住也行。但楼宇部售楼部时不时给我发降价促销信息”。然后提醒我房子很贵，这是真的。”我再也受不了了。”
某县一位业主抱怨，“去年我在老家买了一套房子，首付35万，贷款56万，月供3000多。还清贷款一年后，房价已经降到了5300一平米，也就是说60万左右就可以买到房子了。套房。我和老婆结了账，白白花了20万多元，才把房子交了出去。”
开发商大幅降价的背后，其实是楼市销量的惨淡。过去的一年，雷雨不断，动荡不断，楼市却毫无复苏的迹象。无法承受的房产主只能想尽办法推销、回笼资金。其中，打折、降价是他们惯用的伎俩之一。
但另一方面，为了防止开发商“恶意压价”，多地发布了“限价令”。毕竟对于普通老百姓来说，房价下跌比房价上涨更可怕。
直接减了一百万
就连央企也“忍无可忍”，纷纷打折、降价卖房。不久前，合肥保利、悦绿明“折扣30%出售房屋”的消息轰动房地产圈。据乐居财经了解，该项目整体挂牌价13000+/平方米，首付10%至7.6万不等。今日成交价9000+元/平方米，直接下跌4000元/平方米，相当于优惠30%。
值得注意的是，该项目此前在售5层、16层特价房，面积约88-89平方米。折扣后单价最低8590元/平方米，最高单价10170元/平方米，最低总价仅82万，最高总价约90万。
在合肥，“首付10%起”并不罕见。自从肥东率先推出低首付以来，各县普遍纷纷效仿，但8字开头的单价着实让人意外。当地一位业内人士表示，“该项目紧邻监狱，之前销量惨淡，但降价30%后，销量猛增。”
当开发商大幅降价出售房屋时，该项目的老业主却干脆退出了。有的到售楼处直接要求开发商退款，也有的抱怨项目开发商欺骗消费者。
在外部压力下，保利、岳麓明的降价计划也被匆忙叫停。但这并不是该项目第一次打折促销。有业主表示，去年12月买房时，该项目只能优惠93折左右（均价12700元/平方米）；今年6月，卖房有14%的折扣。最高优惠20万元，还送5万停车位券。
事实上，合肥房产打折、降价并不是个别现象。例如：同样位于长丰县的京官月辰府，就以“断裂价”直接出售。项目拿地时，商品房（毛坯）注册均价为13999元/平方米。但今年首次挂牌时，均价仅为7551.38元/平方米。其中，最低登记单价为6749元/平方米，最高单价为8349元/平方米。
在隔壁的省会武汉，不少开发商也在8月份推出了一波楼市降价促销。其中，首创天悦·忆江园推出特价房源22000元/平方米起。与此前原价32000元/平方米相比，均价下降1万元，总价下降100万元；西苑推出联排别墅特价优惠。原价600万/台，降价150万，只剩下450万/台。
放眼全国，合肥、武汉只是当前开发商降价的一个缩影，东北经济中心沉阳更是疯狂。
比如沉阳万达盛京一号就是一个典型案例。当地一位资深地产人士指出，该项目价格已从高位约12000元/平方米跌至目前约7500元/平方米，单价暴跌约4500元。此外，还有赠送停车位的活动。
去年8月，该项目推出特价并售空。住宅项目原本均价为11000元/平方米，但特价降到8000元/平方米，导致不少人在售楼处连夜排队。
与合肥、月绿明的情况类似，大幅降价也引起了此前高价购房的业主的不满。这样的降价让他们蒙受了数十万元的“损失”，不少万达盛景的老业主纷纷跑去抛售。住建办维权，项目开发商接受当地相关部门约谈。
沉阳本地一位潜在购房者告诉乐居财经，“还好我还没出手，如果我买了某套房子，就得付50万元。”事实上，像他一样抱着观望心情的人还有很多。
“看房的人要么没钱，没需求，要么就是怕买了之后价格又跌。但谁也不能保证现在就是最低价。”上述业内人士表示，沉阳不少项目基本已经亏本出售，有的干脆直接出售。关闭后不再销售。
他所指的“封闭”项目是中海云路里。项目所在的苏家屯区今年因为疫情已经基本封城两个月了。 “（该项目）销量一直不高。它不受欢迎，所以就被关闭了。”
在京津冀都市圈重要城市石家庄，开发商也在降价。当地业内人士表示，当地某知名开发商在新区提升定位的项目售价最高时为3.2万元/平方米左右，现在已达9000元/平方米，且有停车位。包括。
此外，在佛山，世茂国丰滨江最新调价为“主力成交均价16xxx元/㎡”，较开盘价22000元/㎡直接下跌6000元/㎡。据媒体透露，这是部分员工购买的二手房转售价格。目前项目均价为20000-21000元/㎡。
量价
全国房地产降价潮的背后是销售惨淡，开发商已经无法承受。
国家统计局数据显示，前7个月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。 %;商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。 。
一方面，房屋销售数据大幅下降；另一方面，库存压力持续上升。数据显示，截至7月底，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。
克而瑞数据显示，8月份，30个重点城市供应面积环比增长12%，但成交面积环比下降13%，同比降幅达31% 。其中，一线城市成交量出现下滑，同比、环比分别下降16%、10%。 26个二三线城市成交量环比下降13%，同比下降33%。
销售惨淡影响了房地产企业的业绩，且疲软现象尤为明显。数据显示，8月份，房企百强中有近60%业绩环比下滑，其中环比下滑30%至50%的企业有12家，环比下滑的企业有10家。环比下降50%以上；从累计业绩看，前8个月房企百强销量同比降幅仍维持在47.4%的较高水平。
事实上，随着近一年来行业恢复正常，行业内也出现过雷雨、动荡，极大地影响了潜在客户的购买欲望。加之市场低迷，买涨不买跌的心理影响，导致不少客户转入观望阵营，也受到疫情、居民购买力下降、市场行情等多重因素影响。需求，最终导致销售惨淡和库存增加。
外界甚至不看好当前传统房地产市场“金九银十”的销售旺季。 “去年金九银十没有如期到来，今年或许也是如此。”
在楼市回归理性的背景下，开发商不仅面临销售层面的压力，融资端也面临压力。随着时间的拉长，楼市毫无复苏迹象，触底反弹，开发商已经坚持不住了，于是想尽办法促销、回笼资金。其中，打折、降价是他们惯用的伎俩之一。
不过，降价虽然可以促进资金回流，但也对开发商整体净利润、毛利等数据产生影响。
以保利发展为例，上半年营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；归属于母公司净利润108.26亿元，同比增长5.11%。但报告期内，保利发展毛利率为25.55%，同比下降6.95个百分点；净利润率为13.47%，同比下降2.85个百分点。
同期，保利发展的签约均价为16100元/平方米。但去年同期这个数字为17100元/平方米，均价同比下降了1000元/平方米。
就连“第一大房企”碧桂园，销售均价也从2021年上半年的7994元/平方米跌至7458元/平方米。上半年，碧桂园归属母公司净利润6.12亿元，去年同期为149.96亿元；其毛利率为10.6%，而去年上半年为19.7%。
仍处于安全阵营的开发商都在利用降价来保销量和现金，更不用说那些陷入危险或遭受雷暴袭击的房地产公司了。他们正在以价换量，以加快项目的销售。
例如，尚未发布2021年年报的融创，7月合同销售金额为110.4亿，合同销售面积为88.4万平方米。相应的平均合同销售价格为12,480元/平方米，而去年同期为14,051元。 /持平，这表明融创平均销售价格同比下降超过11%。
按理说，高端玩家融创的平均销售价格一直保持相对稳定，目前的降价也是出于必然。毕竟只有卖掉房子还清债务才能生存。
“限时下单”又回来了
开发商大幅降价虽然可以导致部分楼盘销量短期回升，但也带来老业主投诉维权的负面影响。因此，项目一宣布降价，往往就会遭到地方当局的叫停。停止。
与此同时，为防止房地产企业恶意降价，不少城市纷纷下达“降价令”，维护楼市稳定。
不久前，云南昭通出台了《关于促进房地产业稳定健康发展的意见》。文件指出，引导房地产开发企业根据地区房价水平、市场供求、产品质量等合理定价，严格执行一房一价登记制度，不得恶意炒作。降低房价，保持房价合理区间。
与此同时，8月份，湖南岳阳还发布了《关于房地产市场新建商品住宅网上签约限价的通知》，明确了中央新建商品住宅销售实行限价登记。岳阳市区。要求商品房销售实际成交价格不得高于登记价，也不得低于登记价的85%。
广东中山也加入了“限滴”行列。今年7月，中山明确发文规定，新建住宅在上报销售价格三个月后可申请调价，每次调整金额不得超过前次销售价格的5%。
6月初，福州平潭综合实验区四部门联合下发了《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》。通知规定，各房地产开发企业销售商品房时，实际销售价格不得超过登记价格幅度的15%。价格超出规定范围的，不予办理网上签约登记。
除了上述城市外，去年以来不少城市都发布了“房价限价令”。去年以来，岳阳、株洲、桂林、昆明、沉阳、唐山、张家口等20多个城市发布了限价令。 ，规定房价下降幅度不得超过地方城市规定的10%-15%基准。
有业内人士认为，当前房地产企业在自救过程中面临诸多困难。限价政策使得企业无法根据市场实际情况降价促销，又无法通过快速销售来赚钱自救，形成不利的困境。
不过，也有人士指出，房企促销一旦引发降价潮，就会产生连锁反应，对市场影响不小，对土地市场和土地市场也会产生较大影响。当地经济。因此，地方政府有必要运用行政手段限制房地产企业大幅降价。 。
在房地产市场保持稳定的情况下，房企通过大幅度降价促销的方式显然很容易被“控制”。未来，如何促进销售，将极大考验开发商的营销技巧。
