近日，中国人民银行宣布调整个人住房贷款利率政策。 自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以上月同期贷款市场报价利率为定价基准加分。 积分增值应当符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，并在合同期内固定。
近一个月来，房地产市场经历了一系列打击。 先是政治局定调“不再短期刺激”，随后央行每周点名3次，指出“房地产占用信贷资源过多”。 随后银保监会深入排查32个城市，收紧房地产企业信贷。
因此，8月以来，不少城市不断传出房贷利率上调的消息，不少地方甚至有银行停止了二手房贷款。
老欢目前了解到的是，8月份，武汉个别银行上调了首套房、二套房贷款利率。 首套房贷款利率最高上涨30%，第二套房贷款利率最高上涨40%。 与此同时，武汉多家银行暂停二手房贷款。 比如，建设银行暂停了所有二手房贷款，光大银行、交通银行也表示暂时不会提供二手房抵押贷款。
一方面，限购持续、贷款利率上升导致购房成本上升； 另一方面，与银行理财和货币资金5%的收入相比，商品房注册价每年仍允许上涨12%左右，不少人仍将房地产投资视为目前最好的选择。投资方式。
那么最近，老欢发现了一个有趣的现象。 在老还八房后台询问买房的网友中，除了部分询问普通住宅项目外，对无限购、总价较低的商住公寓感兴趣的人数也逐渐增多。 甚至有网友表示，只会考虑投资公寓，希望老欢能推荐一下。
在目前的市场条件下，可以投资商住公寓吗？ 投资公寓应该选择什么样的产品？ 老欢认为今天可以从以下三个方面来做：
首先看投资。
其次，看回报率。
第三，看升值潜力。
有兴趣的朋友可以慢慢看。
01
我们先来看一组数据。 2018年，武汉市共销售商品住宅206332套，其中新建商品住宅销售164933套。 也就是说，除了住宅以外，武汉还销售了41399套“商业+写字楼”。
其中，预计80%以上是商业公寓产品。 换句话说，每 5 个购房者中就有 1 个正在购买公寓产品。
与2016年限购前每12人中只有1人相比，公寓产品的占比已悄然翻了一倍多。
俗话说：船小，容易掉头。 小户型因其无限制限购、总价低廉、出租方便等特点，一直以来都是买房投资或过渡人群的热门产品。
尤其是2018年初，国务院办公厅印发的《关于加快培育发展住房租赁市场的若干意见》中，第十二条规定：允许改造出租房屋。 允许按照规定将商业建筑改造成租赁住房。 用地年限、万和容积率不变，土地用途调整为住宅用地。 调整后，水、电、燃气价格按居民标准执行。
商业楼可以改造成住宅，并享受民用水电，这为公寓市场未来的发展增添了信心。 目前，武汉公寓市场主要有平层公寓和loft公寓两种产品。
它们同样是不限购的产品，并且都具有总价低、首付低、月供低的特点。 对于经济实力一般的购房者来说，能够在没有太大压力的情况下买房确实是一个不错的选择。
不过老欢认为，LOFT比平层公寓更有优势。 因为购买LOFT时，价格只按照一层面积计算，物业费也只按照一层面积计算，后期利用率可以达到140%左右。 比如购买40平米，就可以享受普通两居室70平米左右的使用面积。 是不是突然觉得很划算呢？
因此，从首次投资的角度来看，LOFT公寓的总价比较低，而且不占用房票，这无疑降低了买房的门槛。 对于很多财力有限的年轻人来说，这里作为他们的第一个家是一个不错的选择。
02
既然LOFT更适合入手，那么哪些LOFT公寓有升值潜力呢？ 有什么样的衡量标准？
老欢认为大家可以用一个公式来简单计算一下收益率。
【公式】
投资回报率=（税后月租金-物业管理费）×12÷总房价
以不同的Circle Line公寓为例：
二环路AA 50平米LOFT公寓目前均价每平米约2万元，月租金约3000元，物业管理费为每月每平米3元。
投资回报率=（3000-150）×12÷100W=3.42%
B 目前三环沿线50平米LOFT公寓均价约为每平方米15000元，月租金约为1500元，物业管理费为每月每平方米3元。
投资回报率=（1500-150）×12÷75W=2.1%
可见，地区租金水平和房价总价对LOFT投资有相当大的影响。
因此，老欢建议，在投资LOFT公寓之前，应先走访当地二手店，了解同户型的租金水平和入住率，掌握现有市场状况，预测LOFT未来的租金水平公寓以计算回报率。 。
如果该地区没有类似的出租产品，那么我们只能估算该地区的发展水平，考察周边地区的租金水平。
众所周知，租赁需求较高的地方多为金融、商业、工业区，外来人员流动较为旺盛。 尤其是总部众多、高素质人才聚集的高科技商务区，对高端LOFT公寓有需求，月租金自然会水涨船高。
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除了出租之外，目前也有一些LOFT买家抱着这种心态，可以用来居住，也可以用来投资。 特别是对于年轻创业者来说，一楼可以作为办公空间，二楼可以作为住房。 不仅解决了住房问题，还免去了租用写字楼的租金。 可以在创业初期节省大量费用。 非常划算。 如果将来生意成功，可以作为商品房出租或出售。
但值得注意的是，在武汉，这类产品的缺点也极其明显：40年产权、梯户比太少、首付要50%、十年还贷。 由于税费高昂，出租房产一般很难出售。
一位中介的朋友曾告诉老欢，岭脚湖的一套LOFT总建筑面积约90平方米，月租金不到4000元。 出租是很容易的，但是房东想卖，却不好卖。
因此，LOFT公寓如果作为投资品，其回报不仅应该来自租赁，还应该具有自身的升值潜力。
升值潜力从何而来？ 老欢认为，除了定位，还有产品类型。 我感觉看到这里，有人会问，买一层和送一层有什么区别？
老欢提醒大家，目前武汉的LOFT产品有两种。
2018年3月23日，武汉市国土资源和规划局下发《关于征求《武汉市规划管理建筑面积技术计算规定（初稿）》意见的通知：
第十四条 写字楼、宾馆的层高不应超过4.5米。建筑物层高大于4.5米且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，建筑面积按周边面积的2倍计算。该层外墙结构水平面积并计入容积率；结构层高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的，按建筑面积计算。按该层外墙结构周边水平面积的3倍计算并计入容积率；结构层高大于8.9米的，以此类推。单个划分单元（含单元办公）不得小于150平方米。
简单解释就是，如果商业LOFT产品层高超过4.5米，建筑面积将按照两层面积计算，面积段不会像现有市场上那么小。 因此，目前武汉市场上的LOFT有的层高在5米以上，有的层高在4.5米左右。
显然，你仍然可以买一层送一层。 层高5米及以上的空间会更加舒适。 而且，此类产品几乎已经“绝版”。 这意味着它具有更大的升值潜力。
04
据老欢粗略统计，目前武汉在售的层高超过5米的LOFT项目预计有10个左右。 大部分是2018年3月之前开发规划的，不受相关政策影响和限制。 还有一些项目是天然气接入家庭，基本上可以作为自住的过渡。
》》》碧桂园海昌克拉公馆
碧桂园海昌克拉公馆目前在售2号楼层高5.2米、建筑面积约47-82平方米的毛坯房，均价约15000元/平方米。 目前1号楼有少量房屋在售。
该项目紧邻极地海洋世界。 地铁2号线、3号线、8号线3条轨道交通线路在红土大道站交汇。 从小区直接步行至地铁口即可快速到达武汉三镇。
层高约5.2米，采用“双钥匙”设计，将一间套房分成两间，每间配有钥匙，各成为独立的卧室、客厅、厨房和浴室。 上下层互不干扰，最大化投资物业。
据测算，如果同一套公寓在不超过建筑面积限制的情况下划分为每平方米租金最高的两居室产品，投资回报率可高出50%。
》》》自贸城环球公寓
自贸城环球大厦正在审批中。 样板房将于8月17日开业，5.4米高的loft首次推出。 主要面积约为42、62、91平方米。 预计均价约为8800元/平方米。 一次性还款可享受93%的折扣，按揭还款可享受99%的折扣。
该项目位于空港经济开发区，处于新港空港综合保税区核心区。 周边有地铁6号线二期（在建）、地铁11号线（规划）、有轨电车T2（规划），生活区辐射武汉三镇。
项目拥有约20万平方米的商业配套。 主力面积约40-60㎡，低价城市万能小复式，层高5.4米。 此外，每户都有空闲面积，实际获房率高达140%。 均价8800元/平方米，比周边住宅便宜一半左右。 再加上认购折扣，首付门槛降低了一半以上。
这个项目也是双钥匙设计，天然气进户。 从功能上讲，它集居住、商业、租赁、投资于一体。 随着武汉自贸城客商不断入驻，产品具有一定的升值潜力。
》》》美联中心
目前美联中心均价在2万元/平方米左右。 目前在售层高5.2米的loft，建筑面积约49、55平方米。
该项目位于江岸区兴业路与忠一路交叉口（金桥永旺旁）。 武汉豪美物业管理有限公司提供物业服务。 项目周边规划有5条轨道交通线路：3号线、6号线、8号线、12号线、21号线，公共交通发达，通达全市。
该项目与永旺金桥店融为一体，位于后湖政务、文化、体育等六大核心资源的黄金交汇处。 层高5.2米，设计户型49平米、55平米，梯房比6梯28户。 最大的亮点是天然气入户、住宅水价、独立厨房和卫生间。 与其他商业项目相比，可以节省大量的生活成本。
》》》碧桂园城
碧桂园城在售毛坯LOFT均价约为每平方米18000-24000元，建筑面积约35、52、57平方米，层高5.2米。
项目位于经济开发区湍口三环与江城大道交汇处，本身拥有大型商业综合体。 1-4号楼为LOFT公寓，共18层。 1-2层为商业层。 其他楼层是公寓，有商业水和电，但有天然气。
项目距地铁6号线江城大道站约800米，毗邻三环路。 开车去三环、二环都很方便。
项目最低首付33万起，无论是投资还是自住，投资都不高。目前经开区房价均价在18000元/平方米左右，小户型相对容易出租。
》》》金湖听力
金湖听雨颂Loft将推出高层公寓，建筑面积约50-75平方米。
项目附近有主干道金山大道。 从金银湖路经古田二路-长风高架，约20分钟即可到达CBD地段； 距地铁6号线金银湖站约600米。
金银湖目前多为改善型大户型，小户型较少。 欢乐颂的LOFT可以适当填补该地区的空白。
主推层高5.2米、50-75平方米户型。 万科地产是亮点。
距汉口北三环约2公里。 行政区域分属东西湖。 是一线临湖住宅区。 也是金银湖的早期开发和核心位置。 周边居住氛围成熟，公园、商业、公共设施齐全。 完全的。
老欢综合点评：
总的来说，LOFT作为商住项目的一种类型，有着非常明显的优点和缺点。 建议大家在买房的时候，要根据自己的实际情况进行选择，不要盲目跟风投资。
优点总结：
1、可塑性强
装修阁楼时，可以根据自己的喜好添加隔断，使房子上下分层，形成复式结构。 经过装饰后，会更有层次感，更有创意。 隔断也可以一分为二，一部分可以留空，这样你就可以把你喜欢的物品放上大吊灯或者大吊床，享受休闲时光！
2、空间隔离
阁楼一般分为两层。 一层一般是客厅、餐厅等公共空间，二层是卧室、书房等私人空间。 阁楼住宅可以很好地将公共区域与需要隐私的空间分开。 鉴于此优点在于，两层款式在家居装修时可以任意搭配，让装修更加时尚、有特色。
3、价格比较便宜
购买loft公寓时，只按一层面积计算面积，空间利用率可高达140%。 考虑到性价比，更适合首次置业和投资。
缺点总结：
1.生活成本较高
首当其冲的就是水电问题。 阁楼内使用的水、电均为商业价格。 冬天和夏天的空调费用会比较高，而且因为是商业住宅改建的，可能用不到天然气。 其次是商业项目后期交易的税费问题。
2、产权问题
普通住宅的产权年限一般为70年，而loft的产权年限大多为40年，因为它们是商业楼改建为住宅物业。
3、安全问题
上下层、空间隔离的loft公寓特点深受年轻人的时尚。 但上下层复式结构的楼梯普遍较陡，不适合老人和小孩。
4、隔音问题
由于loft公寓的隔断是钢结构，隔音效果会比普通房子的地板差！
5、照明问题
隔断后楼上采光会比较差，所以装修时建议选择半隔断。 虽然实用面积较小，但采光较好。
