回顾2024年的楼市，是激流暗涌的一年。
市场成交不再颓势尽显，开始有回暖的迹象；房企如同枯木遇到春天，又重新获得了发展的活力；土地供应严格控制增量，其策略取得了显著的成效；城中村的货币安置持续扩大规模，给市场注入了强心剂，激发了新的活力。楼市的关键环节呈现出许多向好的转变，围绕着“稳楼市、稳房地产”这一目标精准发力，打出了有力的政策组合拳，为楼市“止跌回稳”奠定了坚实的基础。
2024 年全国各地出台的房地产调控政策数量超过 780 次。这些政策全面地覆盖了供需、信贷、监管等多个关键领域。并且能够有的放矢地进行精准施策。在政策的强力推动作用下，房地产市场逐渐趋向稳定。同时呈现出了阶段性恢复的良好态势。
2025 年值得展望，中央经济工作会议明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。预计房地产政策会保持宽松态势，会更着力强化已出台政策的落地落实，以此逐步重塑市场的信心。本文将通过梳理 2024 年的十大楼市关键词，来整理全年房地产政策的脉络，并且对 2025 年楼市政策的发力方向进行展望。
关键词一
止跌回稳
2024 年 9 月，中共中央政治局召开会议。会议在分析研究当前经济形势和经济工作时，针对房地产首次提出了“止跌回稳”的目标。这一目标释放出了最强的“稳地产”信号，明显提振了市场的预期。
2024 年 10 月，住建部等五部门采取了一系列措施，被称为“组合拳”。这些措施涵盖了“四个取消”和“四个降低”以及“两个增加”。其中包括取消限购等多种标准，降低公积金贷款利率等多项成本，还新增了改造项目并扩大了信贷规模。进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济具有重要性。
这一年，出台了超过 700 条房地产调整政策。在落实中央政策的基础上，根据不同城市的情况采取不同的政策措施。通过发放购房补贴来助力市场稳定，还推进了“以旧换新”的工作，支持购房落户，并且加大了公积金贷款的支持力度。
“止跌回稳”是稳房地产的最强信号，也是市场与政策迎来真正历史性转折点的时刻。自 2024 年 9 月提出“止跌回稳”之后，能够看到全国新房以及二手房在 10 月至 11 月出现了阶段性的筑底反弹。
可以看出，2025 年楼市开始逐步停止下跌并恢复稳定。一线城市和二线城市的价格降幅逐渐变小，二手房市场也首次有了反弹的迹象。从整体上看，市场正处于从低谷中复苏的过程，稳定的态势逐渐延伸到更多的城市。
关键词二
城中村改造和房票安置
2024年是城中村改造及货币化安置提速的重要一年。
2024 年城中村改造力度有所加大。10 月 17 日，国务院新闻办举行发布会。发布会上提出，通过货币化安置等方式，将新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。在此之后，城中村改造开始扩围。城中村改造的政策支持范围，从最初的 35 个超大特大城市以及城区常住人口 300 万以上的大城市，进一步扩展到了近 300 个地级及以上城市。
年底的中央经济工作会议表明要加大力度实施城中村和危旧房的改造。全国住房城乡建设工作会议明确要推动货币化安置这一举措，并且要在新增 100 万套的基础之上继续将城中村改造的规模进行扩大。
数据机构进行检测。2024 年全国有超过 80 个地区鼓励运用房票来推进拆迁安置工作。在一线城市里，广州和上海都已经有房票得以落地实施。房票安置政策对缓解地方政府的资金压力以及加速库存的定向去化这两方面都能起到帮助作用。部分城市借助城中村改造专项借款以及房票安置相结合的方式，达成了较好的新房销售去化效果。例如郑州，到 11 月 28 日为止，房票安置已签约 2730 套商品房，面积达 31.94 万平方米，该签约量占郑州 11 月商品住宅成交量的比例超过 30%。
关键词三
存量商品房收储
存量房体现了房地产市场供求关系的深刻转变。2022 年之时，各地就已开始对通过国有平台收购存量房源当作保障性住房进行探索，到如今已接近两年。然而，直至 2024 年，这一“收储”动作才开始逐渐加快速度。
2024 年 5 月 17 日，央行明确设立 3000 亿元保障性住房再贷款。此贷款专项用于收购企业已建成但未售的新房。这些收购来的新房将被用作配售型或配租型保障性住房。由此，拉开了“收储”商品房的大幕。
2024 年 6 月 20 日，住房城乡建设部召开了“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”。此次会议明确要求推动县级以上城市积极开展相关收购工作，要做到有力、有序且有效。这表明收购存量商品房用作保障性住房的举措，其范围扩大到了县级以上城市。
2024 年 9 月已至，央行把 3000 亿元保障性住房再贷款的支持比例从 60%提升到 100%。这使得商业银行贷款支持规模得以进一步扩大，从而为“收储”工作给予了更强劲的资金保障。
2024 年 10 月之后，财政部发文称支持利用专项债券去收购存量商品房，将其用作各地的保障性住房。并且明确这项工作由地方自行决策，自愿开展实施。2024 年 70 城（区）发布了收储存量商品房的公告。从收储资金使用情况来看，各地收储工作推进节奏较为缓慢。央行公布的数据显示，截至 9 月末，3000 亿元保障性住房再贷款余额仅为 162 亿元。在收储过程中，各地依然面临诸多亟待解决的问题，像价格撮合难度大、资金成本较高以及供需错配等。
从收储成效方面来看，有超过 80 个城市表明支持国有平台企业等去收购商品住房。这些收购的住房将用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。同时，超过 36 个城市发布了“收储”的细则。此外，还有超过 14 个城市有相关项目落地，收购的总量超过了 10 万+套。其收储方式有两种。一是以同地段保障性住房的重置价格作为参考，依据基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出，并且不超过 5%的经营利润来测算并确定收购价格。二是通过以同区位商品房价格的 5 折左右进行配售的情况来进行推算。
关键词四
严控增量
2024 年已经到来，各城市的城市发展战略出现了根本性的变化。在这些变化中，严控增量成为了主要的旋律。
一方面，建立起“人、房、地、钱”要素之间的联动机制成为了一项硬性指标。 一方面，将“人、房、地、钱”这些要素进行联动的机制被确定为硬性指标。 一方面，“人、房、地、钱”要素的联动机制的建立成为硬性要求。 一方面，“人、房、地、钱”要素形成联动机制这件事成为了硬性指标。 一方面，构建“人、房、地、钱”要素的联动机制成为了硬性的指标。2 月起，“人、房、地、钱”要素联动机制常被提及。依据《住房城乡建设部关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》要求，住房供应和土地供应需根据城市人口、当地经济水平、产业布局、住房供需等情况进行合理安排，目的是防止市场大起大落，确定了“以人定房，以房定地、以房定钱”的目标，以便提前谋划 2026 - 2030 年住房发展规划。
一方面，对商品住宅去化周期进行严格控制。在 2024 年 4 月，自然资源部办公厅发布了《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》。此通知明确指出，若商品住宅去化周期超过 36 个月，所在城市需停止新增商品住宅用地出让；倘若去化周期处于 18 至 36 个月之间，那么该城市需依据“盘活多少、供应多少”的原则，动态地供应用地。
2024 年 9 月 26 日，中共中央政治局会议首次明确提出，对商品房建设要“严控增量、优化存量、提高质量”。这一政策意义极为标志性，表明国家在房地产市场调控方面出现重要转向，旨在通过严格控制新建商品房的增加数量，对现有的存量进行优化处理，并且提升房屋建设的质量等一系列举措，以达成稳定房地产市场的目标。
关键词五
融资“白名单”
2024 年年初，住建部与金融监管总局建立了城市房地产融资协调机制。住建部和金融监管总局发布了关于建立该机制的通知，明确要按照“一项目一方案”的方式提出“白名单”，并且要一视同仁地支持房地产企业的合理融资需求。
八是要指导银行做好融资支持等工作。
2024 年 10 月，住建部和金融监管总局在发布会上表明，在 2024 年底之前，要把“白名单”项目的信贷规模提升至 4 万亿。他们推动金融机构加大对房地产“白名单”项目融资的支持力度，务必做到“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”。到 2024 年 11 月末，“白名单”项目贷款审批通过的金额已经达到 3.6 万亿元。而年底前，“白名单”项目的信贷规模预计增加到4万亿元。
这一年，“白名单”一直在持续推动，并且落地后见到了成效，这也给房地产行业带来了一场像“及时雨”一样的作用。
关键词六
降息
2024年，可以称之为“降息元年”。
这一年开始，我国进入了前所未有的降息周期。央行对 LPR 进行了三轮下调操作。2 月的时候，5 年期以上 LPR 下调了 25 个基点，达到 3.95%。7 月时，1 年期和 5 年期以上 LPR 分别下调 10 个基点，分别为 3.35%和 3.85%。10 月，这两者又分别下调 25 个基点，变为 3.1%和 3.6%。从整个 LPR 调整幅度来看，将 2019 年 10 月 21 日的数据进行对比，1 年期 LPR 从 4.2%下调到了如今的水平，5 年期 LPR 从 4.85%也下调到了如今的水平，这彰显了货币政策进一步宽松，使得融资成本大幅降低。
对于增量个人房贷，实施了降息举措。对于约 37.8 万亿规模的存量房贷，也实施了降息举措。5 月 17 日，央行取消全国首套、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，按照因城施策来指导省级机制。9 月 29 日引导存量房贷利率批量下调。10 月 25 日起，银行批量下调存量房贷利率至 LPR - 30BP。
央行高层在国新办发布会上透露数据，此举预计会惠及全国约 5000 万户家庭，惠及人口达 1.5 亿。每年能为这些家庭平均减少约 1500 亿元的利息支出。
各大银行调整存量 LPR 之时，部分城市出现了房贷利率“倒挂”的情况。例如在广州，10 月前已取消了房贷利率下限要求，那时的房贷利率约为 LPR -（80 - 100bp），并且不同银行的幅度并不相同。按照 10 月调整后的 LPR 来计算，广州的房贷利率应在 2.6%～2.8%。2024 年 5 月 17 日，央行发布了通知。通知宣布，从 2025 年 1 月 1 日起，将下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。这一举措进一步影响了住房贷款相关领域。
部分出现房贷利率“倒挂”情况的城市，之后银行接到相关要求，即房贷商贷利率不能低于公积金贷款利率。可以知晓，我们的降息动作在整个 2024 年都有所体现。
关键词七
降税
2022 年起就有地方城市陆陆续续对个人住房交易环节税费进行减免，不过降税操作并非贯穿全年。
国家税务总局在 2023 年针对房地产相关领域实施了减税免税的优惠。其中包括涉及新房的减征契税，以及二手房的减征契税等，同时还有减免增值税等情况。
2024 年，以降税作为主体的新一轮楼市政策在财政部 11 月 13 日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》后正式落地。具体来看，在契税方面，现行享受 1%低税率优惠的面积标准被提高了，从 90 平方米提升到 140 平方米；在土地增值税方面，各地区土地增值税预征率下限都统一降低了 0.5 个百分点；在增值税方面，城市取消普通住宅标准后，个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）的住房，一律免征增值税；此外，在取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对于纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额 20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税的优惠政策。
值得关注的是，在公告发布后的一个星期内，四大一线城市先后都落实了取消普通住宅与非普通住宅标准的举措，并且同步对相关的配套税费政策进行了调整。
在“减负效应”的影响之下，交易层面有了显著的提升。一线城市中，新房的成交量与二手房的成交量，相较于政策实施之前，都呈现出了明显的好转态势。
关键词八
降首付
楼市实际过程里，有不少城市在首付比例方面已经朝着“零首付”的方向发展了。然而，在全国层面的首付调整方面，今年是最为集中的一个年份。
2024 年 5 月 17 日，央行与国家金融监管总局联合行动。对于贷款购买商品住房的居民家庭，其首套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例被调整为不低于 15%。二套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为不低于 25%。同时，全国层面的首套和二套房贷利率政策下限被取消。5 年期以上的首套公积金贷款利率降至 2.85%，二套公积金贷款利率降至 3.325%。
随后，北上广深等还未对首付门槛进行调整的城市纷纷开始跟进。2024 年 9 月 24 日，央行与国家金融监管总局联合行动，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再划分首套和二套住房，其最低首付款比例统一规定为不低于 15%。
政策落地后，各地都开始积极跟进。目前，除了北京、上海、深圳之外，其他城市大多已经执行了首套、二套房首付比例为 15%的规定。并且，这些城市也取消了首套、二套商贷房贷利率的下限。在央行公布的数据中，11 月全国新发放的个人住房贷款平均利率约为 3.08%，这一利率达到了历史最低水平，部分城市的首套房贷利率低于 3%。
图：2009年以来全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率
关键词九
取消限价
虽然降税操作并没有贯穿全年，但实际上自从2022年就陆陆续续不断有地方城市对个人住房交易环节税费进行减免。
过去新房与二手房出现倒挂的情况，其最大的原因在于新房备案价格是以指导作为原则的。
2024 年到来，市场出现了显著的转变。一方面，用地出让不再进行限价，对新房限价的尺度有所放松；另一方面，直接取消了商品住房的销售价格指导。不少城市都陆续开始采取这些行动。
先是三四线城市取消对新房价格指导，紧接着是一二线城市。
2024 年 7 月起，依据各城自主调控原则，武汉优化限价政策，如取消楼层差价限制等。
10 月 17 日，在新闻发布会上介绍促进房地产市场平稳健康发展的相关情况。高层在总结年内推动市场止跌回稳的举措时，其中有四个取消。这四个取消充分赋予了城市政府调控的自主权，让各个城市能够根据自身情况调整或取消各类购房的限制性措施，在这些措施中就有取消限价这一项。
关键词十
好房子
房地产行业发生了深刻的变革，在我国，住房的发展正从只关注“有没有”转变到开始注重“好不好”的阶段。“好房子”已然成为了行业发展以及房地产企业发力的核心指引方向。
2024 年住建部多次强调“好房子”需具备绿色、低碳、智能以及安全等特性。当下，各地正深入践行好房子建设的理念，持续对好房子建设进行优化。许多房企也已经开始积极地探索建设第四代住宅项目。
新建“好房子”需要具备好标准，这就需要好设计、好材料、好建造以及好服务。住建部正在组织研究并编制《住宅项目规范》，以此从建筑层高、电梯、隔声、绿色、智能、无障碍等方面提升标准。在地方层面，山东、湖北、重庆等地已经开始编制或者已经完成了高品质住宅标准，并且围绕审批流程、规划设计等环节明确了发展要求。
新房要建设成好房子，住建部多次强调这一点。同时，对于老房子，也要结合城市更新，想办法将其改造成好房子。并且，不同面积、不同价位的房子，都有各自不同的好房子。未来，“好房子”建设将成为重点工作之一。
2025楼市趋势
库存清理提速、城中村改造大年
2025 年，中国楼市会在政策的引领之下。它将面临诸多深刻的变化，同时也会迎来一些机遇。
宏观经济环境持续变化且政府调控政策不断深化，房地产市场会处在调整与复苏同时存在的状况。货币政策从宽松状态转变，房地产去库存的速度加快，城中村改造也全面推进，在 2025 年，房地产市场会展现出新的格局。以下是业内机构针对 2025 年楼市的一些主要展望：
2025 年降息会是大趋势。汇丰银行预测，随着相关政策支持力度的加大，2025 年 CPI 有望保持温和回升。在货币政策方面，2025 年中国人民银行可能会继续降息 30 个基点，并且有可能降准 50 个基点。
展望二：全国楼市呈现出翘尾行情。然而，市场的买卖双方依然处于博弈的状态。这一轮的翘尾行情，很大一部分原因是政策组合拳的力度加大。中信证券预计，到 2025 年，房地产市场有望从一线城市开始，分批分区域实现止跌回稳。房地产的销量、价格信心将进一步得到提升，并且会从二手房向新房进行扩展，从一线城市向二线城市进行扩展。
展望三：预计 2025 年去库存效率会有更大提升。克而瑞研究中心测算表明，广义库存面积从上升转为下降，未开工面积在 2024 年不再增长，开工后未售面积持续减少，库存规模接近阶段性的底部。
2025 年将是城中村改造的超级大年。中信证券预计，政策的决心十分坚定并且会分步落实。预计会回购存量土地，会新增城中村改造，会强化白名单机制等，这些都将成为政策的重点方向。
2024 年，政策针对市场变化作出积极应对。2025 年，房地产市场有望出现新的生机。在一线和二线城市，政策与市场会有良性互动，这种互动可能成为推动行业复苏的关键。
