码了几篇和楼市无关的内容后，有网友表示鱼眼不务正业，不再写市场方面的内容了。这种看法或许代表了部分群体的认知，在楼市方面，就应该好好关注楼市的价格、产品、销售、板块等方面的内容。
可是，当我们看到芜湖七普所呈现出的人口数据之后，如果仍然将自己局限在这样的视野范围之内，那么从很大概率上来说，这也是对自己炒房行为的一种不负责任。13 万常住人口出现了减少，而市内户籍人口买房的比例达到 90%以上，这不得不让我们对未来的收益产生一些疑虑，那就是未来究竟会由谁来接盘呢？
然而，网友留言这样说：这个市场已经处于半山腰的位置，并且无法停下来了。
一
好吧，我们还是要专注一下市场，聊聊房价的走势。
2018 年年底起，芜湖楼市从 2017 年的巅峰开始回落。2017 年我曾说这是芜湖高端盘的元年，当时出现了一大批为申报高备案价而叠加附加值的楼盘，也就是所谓的高端盘。市场持续上行，在 2018 年将芜湖楼市推向了巅峰，当年的商品房成交跨过了千万方的门槛，可谓极为兴盛。
从这一年的 11 月份起，市场情绪变得低落了，市场开始去除附加值。这一年鱼眼发表了一篇“奇文”，它预测未来芜湖市区白坯房价的水平大概会在 1.2 万/平左右保持平稳，也就是 1.2 万是市场的心理底线。这类“个人观点”明显不被市场所接受，楼盘的预售价格都争相往 1.5 万的线上冲刺。
这一年芜湖市场的主要热门楼盘有翡丽世家，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；还有镜湖世家，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；以及塘溪源著，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；还有雅旭新乐府，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；熙悦府，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；江东府，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；春江明月，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；芜湖院子，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；雍景台，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；长江之歌，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；汀海壹品，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；祥生府，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象；美好首玺，熟悉芜湖市场的人能对其有价格印象。
2019 年的芜湖市场状况不佳。用于推动楼市的土地拍卖大多没有成交，处于基本哑火的状态。一年间卖出了 10 块住宅用地，其中本地房企拿走了 6 块。而在失去土地拍卖造势之后，楼市的情况更加凄惨，相关市场数据几乎是以如同坠崖般的方式呈现出来。尤其令人惊讶的是，城东的某个楼盘进行了一次降价销售，这引发了业主和主管单位的强烈反应，更加凸显出了市场的悲情氛围。
这段经历让我们明白一个关于芜湖市场的道理，本地客群一旦悲观，市场就会出现起伏。在 2019 年那样糟糕的时期，以及如今如火如荼的当下，芜湖户籍人口始终占据着超过九成的比例。这个比例近乎失真，却一直支撑着本地市场，并且从未发生改变。
2020 年芜湖市场再度活跃起来。在这一年，芜湖的户籍人口和常住人口都出现了下滑的情况。这种情况给市场带来了极大的担忧。
二
但是，这丝毫不影响我们对市场的持续关注和持续投入。
2021 年的市场一直在持续冲高。前两天我写过一篇内容，从目前的行情来看，在芜湖，一些地块即便卖到每平方米 2 万，都不太能赚钱。这表明芜湖的高价盘肯定还要继续往上冲一冲，每平方米 2.5 万可能不是一两个。如果出现这样的价格，客户将会如何看待这个市场呢？
二手房市场首先会变得躁动。目前来看芜湖主城区的二手房挂牌价，大致能体现出业主对市场的信心。芜湖市场已开始显现出价格倒挂的迹象，人们在有意无意地进行比较，到处都能看到两万的二手房，然而新房价格却还没达到两万。
这对市场在心理上的刺激是难以估量的。倘若市场中再出现几个售价为 2.5 万的楼盘，我担心有人会经受不住诱惑。芜湖周边城市中倒挂的市场给当地市场带来的冲击十分严重，所以他们不得不实施更为严厉的调控措施。
芜湖市场难以经受更严厉的调控。首先，限购这一举措很难实施。因为芜湖是人口外流城市，市场本地化特征明显。若限制本地人再次买房，就相当于截断了市场的主力客群，而这几乎是无法被接受的。
但是，未来会发生什么无人知晓。调控政策本身具有滞后性，这使得炒房投资增添了极大的不确定性，谁能知晓头顶上方的哪块云彩会下雨呢？在这个阶段，我通常会提醒大家留意这方面的风险，拓展其他的理财渠道，以防房子过多而给自己带来忧愁。
我知道没人会留意这方面的风险。楼市发展至当前阶段，已与供给没多大关联了，原因在于房子的金融属性无法被剔除。猪肉涨到 35 元一斤时，就可以少吃点，用鸡肉来替代。然而，房子一旦买下来就变成了资产，且一天天地上涨，这或许就是房子越卖越好的根本缘由。
没人愿意去长沙炒房，原因是在长沙看不到房价飞跃的希望。所以炒房人都前往了深圳，深圳那段时间疯狂到一天一个价。而眼下的芜湖市场，在这方面颇具自信。我们只需看看二手房的挂牌价就能清楚知晓。
三
2019 年至今，仅有 3 个年头。芜湖市场发生了深刻变化，主城区的楼盘若价格为一万二三四，大多是老盘和尾盘。去年卖出的地块，房价已完成更新，大多在 1 万五六七。今年卖出的地块，未来上市会刷新楼盘新价。
明星为何受关注？因为他们自身带有话题，属于幸存者偏见的典型情况，高价盘也是如此。一直以来都有一些人说自己在芜湖买不起房，这是因为他们心中一直有一个明星盘存在。他们不考虑城北，不涉足三山，不看湾沚，不望向繁昌……在他们的心里，芜湖只有一线滨江的区域、一个镜湖以及政务中心。
从这个意义来看，我们对芜湖市场存有偏见。即便在本文中，也有着强烈的主观感受，原因是我同样买不起房。我是鱼眼，下期再会！
