“战略退出房地产开发领域”、“推动公司快速‘脱售房屋’”、“继续聚焦装配式建筑业务”……在5月18日举行的2021年业绩交流会上，美逸地产(000667.SZ)重申公司“退出”策略。
作为百强房企中最早提出转型的企业之一，美逸地产早在2016年就喊出了“退出”的口号，并迅速将装配式建筑、现代农业等业务作为公司转型的新支点。
然而转型之路并不轻松，美好地产净利润自2017年开始连续5年开始下滑；且自2019年开始持续亏损，三年累计亏损38.64亿，盈利能力持续下滑。
而在最新一年的2021年，美好地产净亏损高达32.09亿元，同比下降617%；总营收也同比下滑15%，仅为35.6亿元。
美逸地产全力投入的装配式建筑业务，五年来累计亏损28.21亿元；现代农业业务四年累计亏损6.43亿元，并于2021年底暂停营业。
“退约”坚定，“转型”不易。如今，美好地产明确表示，不再探索多元化业务，而是转向以装配式建筑为核心的智能化住宅制造主业。
2021年净亏损26.73亿：期内计提存货减值准备20.1亿
美好地产业绩自2017年起便出现下滑迹象，2021年房地产市场整体低迷更是加剧了其业绩的恶化。
2017年，美好地产实现总营收44.38亿元，净利润6.46亿元，同比分别仅下降14.72%、3.41%。
2018年，美逸地产总营收和净利润降幅进一步扩大；2019年、2020年，总营收重回正增长，但净利润却持续亏损，亏损额由2.07亿元扩大至4.47亿元。
而在最新的2021年，美逸地产总营收再度出现负增长，仅达35.6亿元，同比下降15.37%。
而同期美逸地产净利润依然处于亏损状态，亏损额扩大至32.09亿元，同比下降617%。
美好地产2021年主要财务指标，图片来源：2021年年报
对于2021年的亏损，美亿欧地产给出三点原因，一是公司装配式建筑业务尚未达到相应业务规模，受厂房折旧、资金成本等固定费用影响，2021年净亏损10亿元。
二是受市场及疫情双重冲击，房地产开发业务因延期交付导致部分项目未能结算，同时计提延期交付违约金，减少合并表净利润约1.6亿元。
第三，也是最重要的一个原因，是2021年美好地产计提了23.27亿元资产减值准备，直接减少当期归母净利润22.21亿元。
其中，计提存货减值准备高达20.11亿元，占计提总金额的86.42%；计提在建工程减值准备1.71亿元，同比增加84.8亿元，大幅增长19.21倍。
与多数房企类似，美好地产计提的存货减值准备主要金额来自其存在减值损失的房地产开发项目，分别为惠州罗浮山、武汉“香江华景”、北京“名流广场”等6个项目合计18.94亿元。
同时，还对芜湖“名人印象”、西安“美好时代”等9个项目的剩余车位及商铺计提了合计1.17亿元的存货减值准备。
美好地产2021年资产减值准备情况概览，图片来源：公司公告
美逸地产称，公司正逐步退出房地产，转型智能房屋制造业务，推动存量房地产项目的销售清盘、整体转让，一级开发、历史遗留项目的转让退出。
但由于2021年市场整体低迷，公司部分在建在售房地产项目销售价格、销售速度未达到预期，出现亏损迹象，经审慎评估后最终计提拨备。
转型五年：装配式建筑业务累计亏损28亿
的确，美好地产自2016年起就透露出“退市”意向，2017年更明确由传统房地产开发企业转型为装配式建筑整体解决方案提供商，不再将房地产作为主要投资领域。
2017年，美好地产通过增资扩股的方式，成为国内专业装配式建筑施工企业美好建筑装配科技股份有限公司第一大股东，大力发展装配式建筑业务。
美好地产的发展重心开始向装配式建筑倾斜，2017年该板块从业人员仅有329人，而2018年则增长724.62%至2713人。
2019年，该板块员工数量回落至2430人，但仍远超同期房地产开发系统员工总数768人，占公司员工总数的67.6%。
截至2020年，美逸地产基于智能住宅制造体系披露的员工数量已达1893人，占公司员工总数的95.22%。
最新的2021年，美好地产不再按照业务线披露员工人数，但截至年底，公司员工总数仅有1746人，较2020年底减少了242人。
美逸地产虽然涉足装配式建筑早已，但其在2021年年报中才首次披露该项业务的营收。
2021年装配式建筑实现营收7.59亿元，同比增长21.71%，是美翼地产五大业务板块中唯一实现正增长的业务。
同期该业务对美逸地产总营收贡献率为21.31%，较2020年的14.82%上升6.49个百分点。
美好地产2021年营收结构，图片来源：2021年年报
不过，装配式建筑盈利能力仍有待提升，根据美意地产历年年报披露的“分部信息”数据，2021年该业务实现盈利合计亏损9.94亿元。
2017年至2020年，装配式建筑利润总额同样呈现亏损状态，分别亏损672.88万元、1.94亿元、5.98亿元、10.29亿元。也就是说，近5年，累计亏损额已经达到28.21亿元。
现代农业也是美好地产转型的一大方向，美好地产自2018年起就在财报中披露营收。
而在最新一年的2021年，该业务仅实现营收1625.8万元，同比下降67.38%；对总营收的贡献也由2020年的1.18%迅速下滑至0.46%。
值得注意的是，该业务也连年亏损，2018年利润总额仅亏损1172.44万元，2019年更是亏损1.53亿元。
2020年则扩大至4.08亿元，2021年最新亏损为7096.75万元；也就是说，四年来，累计亏损6.43亿元。
美豪地产2021年分公司信息，图片来源：2021年年报
也就是说，2017年至2021年近5年时间，美逸地产装配式建筑、现代农业两大新业务合计利润损失高达34.64亿元。
美逸地产自1993年成立至今28年，累计归母净利润仅为17.8亿元。
或许是受新业务连年亏损影响，美逸地产最终在2021年底停止了农业等业务，将重心转向以装配式业务为主的智能住宅制造板块。
流动性风险仍然存在
对于开发商来说，装配式建筑确实是个热门话题，与开发业务有更紧密的协同性。不过，美好地产在2021年年报中也透露了该项业务面临的挑战和困难。
“目前国内装配式建筑仍处于政策驱动市场，由于各地对装配式政策的推进程度不一，市场装配率要求其实低于预期。”美意地产也指出，公司对该业务技术培育周期的估计过于乐观，加之近期疫情因素及房地产市场下行趋势，导致公司未能实现既定的发展计划。
除了政策、技术层面，美好地产是否拥有充足的资金支撑这一业务未来的发展投入，也是外界心目中的疑问。
截至2021年末，美好地产流动资产183.11亿元，流动负债173.46亿元；资产负债率85.62%，已连续5年上升，2017年仅为56.49%。
同期，美逸地产一年内到期的债务为67.8亿元；账面现金及现金等价物仅为12.19亿元，难以覆盖短期债务。
今年1月初，美逸地产发布公告称，因公司整体“流动性”收紧，不得不提前终止回购公司股份的计划。
此次股份回购计划由美好地产于去年1月启动，当时美好地产股价在二级市场遭遇“黑天鹅”式暴跌，鉴于公司股价非理性下跌，美好地产于当月底启动回购计划。
在最初的回购计划中，美好地产给出的回购金额合计不超过2亿元、不低于1亿元，但美好地产宣布终止回购计划时，其实际回购成本仅为3999.51万元。
谈及未来，美逸地产表示，对于房地产业务，公司将坚持“保交付、促回款”的原则，加快处置存量资产；各类与智能住宅制造业务不相关的工作计划也将逐步清算、取消。
美好地产还提出，针对公司业务转型过程中房地产行业的调整，为提高整体抗风险能力，要把精细化管理作为主要工作重点；同时优化业务模式，未来3-5年继续聚焦装配式建筑业务，加速从传统房地产开发商向住宅智能制造服务商转型。（搜狐财经|吴娅）
