8 月 12 日，上海通寓置业有限公司得以成立。企查查平台显示，中通快递股份有限公司对该公司进行了全资持股。该公司的注册资本为 2 亿元人民币，其经营范围涵盖了房地产开发经营、非居住房地产租赁以及物业管理等方面。
消息传出后，立刻成为网友们热议的话题，“中通快递成立房地产公司”这一事件登上了微博热搜。实际上，涉足地产业务的不只是中通快递，顺丰、京东等物流企业也有涉足。与此同时，南方＋房产频道察觉到，像万科、碧桂园这样的地产巨头早已在物流行业进行了布局。
物流企业和房地产企业为何频频跨界？
物流公司跨界地产：玩法多样
物流公司开始跨界进行地产业务，各家的玩法存在差异。中通成立了房地产子公司，圆通的玩法与之相似。2020 年 5 月 2 日，上海圆弘置业有限公司成立，其为圆通全资控股，注册资本为 1 亿元。
顺丰和京东与中通进军地产的“姿势”不同。今年 5 月，顺丰房托在港交所正式登陆。从招股书可知，2018 年到 2020 年，顺丰房托的收益分别为 2.56 亿港元、2.69 亿港元、2.79 亿港元，净额分别为 1.94 亿港元、2.07 亿港元和 2.16 亿港元。顺丰房托拥有香港的一处物业底层资产，可出租总面积约为部分面积。顺丰房托拥有佛山的一处物业底层资产，可出租总面积约为部分面积。顺丰房托拥有芜湖的一处物业底层资产，可出租总面积约为部分面积。这三处物业底层资产可出租的总面积约为 30.8 万平方米，平均出租率约为 94.9%。
2020 年第四季度，京东集团的子公司京东产发推出了第一支物流地产开发基金。这支基金的资产管理规模达到 30 亿元。其核心投资者包含新加坡的主权财富基金 GIC 以及阿联酋的主权投资公司穆巴达拉。
申通和韵达属于“三通一达”，它们在地产领域有动作。去年 2 月，桐庐县举办了申通国际总部、韵达全球科创中心等项目的签约仪式。这两个项目都落户在富春未来城，总投资约 50 亿元。
地产公司跨界物流：早早布局
事实上，房企对嗅觉较为灵敏。它们早已进入物流行业。在 2014 年的时候，万科创立了万玮物流。到了 2018 年，万科还联合国内的财团对物流巨头普洛斯进行了收购。其中，万科集团出资约 168 亿元，占股 21.4%，从而成为了普洛斯的第一大股东。
今年 6 月，万科集团的总裁兼首席执行官祝九胜在万科 2020 年度股东大会上做出表示。2020 年万纬物流管理项目的营业收入为 18.7 亿元，相较于去年有 37%的同比增长。其中，高标库的收入是 12.9 亿元，同比增长 29%。冷库的收入为 5.8 亿元，同比增长 60%。万纬物流已经成为国内最大的冷库运营商。
2016 年，碧桂园与中集集团签署战略合作协议。中集集团是物流装备和能源装备供应商。双方将在多个领域展开合作，包括地产、模块化建筑、物业配套服务（如立体停车库、电商等）。这些合作将是长期、全面且深度的合作伙伴关系。
2017 年，绿地控股作出宣布。它与中国远洋海运集团有限公司开启了全面战略合作。双方打算在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域一同进行开发。尤其在物流与消费产业链整合这个方面，中远海运的港航资源将会和绿地的“大消费”产业相结合并进行拓展。双方拟在商品运输方面、仓储物流配送中心方面、商品配送系统方面，达成物流供应链的合作。
2018 年，融创与海航基础设施投资集团旗下的海航地产集团签订了相关协议。协议涉及旗下的两家地产公司的股权转让。融创分别以 11.36 亿元和 7.97 亿元的价格，收购了海航地产集团所持有的海南高和房地产和海南海岛物流 100%的股权。这一行为标志着融创中国首次收购物流企业，同时也开启了其打入物流地产市场的开端。
物流地产为何这么香？
可以发现，物流企业跨界进入地产领域，地产企业进军物流行业。他们都将目光瞄准了物流地产，把它当作“香饽饽”。
物流地产是何种地产呢？美国普洛斯（Prologis）公司率先提出并实践了这一概念。它简单来讲就是用于存放货物、中转货物以及分发货物的空间。并且，为了达成货物从供应地到接收地的流通，运输、配送以及信息管理这些都是其中不可或缺的配套服务。可以讲，物流地产在销售供应链中处于关键的一环。
中商产业研究院资料表明，物流地产的收入由以下五个方面构成：一是出租业务所带来的收入；二是服务管理业务所产生的收入；三是项目投资业务所获得的收入；四是土地增值所带来的收益；五是其他收益。其中出租业务包含仓库租赁、设备租赁、房屋租赁，还有停车场收费以及物业管理费用；服务管理业务涵盖信息服务和培训服务等；在投资业务方面，物流地产商除了能获得投资管辖内项目的收益以及土地增值带来的收益外，还可以通过自身进行增资扩股和上市来获得盈利。商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布了统计报告。报告显示，北上广等一线城市物流设施的投资净回报率为 6%-8%。这个回报率明显高于商业地产的 4%-5%，也高于住宅地产的 2%-3%。
万玮物流园，图片来企业微信公众号
物流地产为何如此受欢迎？电商呈现爆发式增长，这推动了物流仓储需求的提升。《2020 - 2026 年中国仓库行业市场运营模式及竞争策略研究报告》表明，在近 4 年里，全国实物商品网上零售额的复合增速为 27.33%。同时，近 10 年全国快递业务量的复合增速为 42.36%。2019 年，实物商品的网上零售额达到了 8.52 万亿元。在这一年，快递的数量为 635.23 亿件。由此可见，中国已经成为了全球范围内最大的快递市场。
政策方面亦有红利释放。2020 年，国内出台了两条政策。一条是《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，另一条是《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》。这两条政策的相继出台，标志着国内物流地产 REITs 试点有了正式的法律政策支持。这也由此推进了国内物流地产行业资产证券化的发展浪潮。
近日，商务部等 9 部门印发的《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021 - 2025 年）》提出。鼓励地方政府设置物流用地绩效考核指标，且要合理。通过多渠道整合，把存量土地资源盘活，用于商贸物流设施建设。同时，鼓励有条件的地方政府加大财政支持力度，引导社会资金投入到商贸物流高质量发展项目建设中。
根据前瞻产业研究院的资料，目前在国内物流地产行业中，参与的主体有专业物流地产商、传统房地产企业、电商企业、物流企业、零售企业、金融机构这 6 类。其中，传统房地产企业进入物流地产领域，具备拿地能力比较强的优势，并且拥有丰富且规模较大的土地储备。而物流企业的主要优势在于其物流服务具有专业性。
物流地产的发展态势看上去较为良好，然而并非只要进入其中就能够挣钱。那么，市场上究竟需要怎样的仓储物流呢？
平安证券研究所的数据表明，我国的物流地产存量处于一个不低的水平，大概有 9.55 亿平米。然而，优质的物流设施在其中所占的比例仅仅约为 5%。正因如此，与传统仓储相比，当下的市场更加需要现代化的高端仓储。
中国仓储协会调研显示，从具体存货周转数据方面来看，现代化高端仓储的存货周转天数比传统仓储少很多，仅为传统仓储的不到 10%。同时，现代化高端仓储的库存 SKU 数量是传统仓储的 10 倍。其次，其拣选效率较高，搜索清点货物所花费的时间比传统人工方式减少了 95%。此外，通过实现货物的快周转，能够帮助客户减少库存资金的占用，并且还能提升自身的仓储坪效。但高端仓储无疑是对企业的产品研发实力的重大考验。
【记者】周中雨
【实习生】李丽扬
【作者】 周中雨
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
