信阳市住房和城乡建设局于5月13日公布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》（简称《批前公示》），规定新批土地用于开发的住宅项目必须采用现房销售模式；同时，对于已获得施工许可证的新项目，其施工进度必须达到主体结构封顶阶段，才有资格申请预售许可证。
图据信阳住建局官网
在去年年底的部署中，住建部强调了2025年的主要任务，其中包括积极推动商品住房销售体制的改革，以及有计划、有步骤地推广现房销售模式。
红星资本局经过整理发现，全国各地已有部分地区开始尝试项目现房销售模式，并且一些地方还出台了相应的支持政策。一些专家指出，信阳的这一举措突破了之前的“现房试点”框架，成为了全国现房制度改革的先锋。实行了近三十年的房地产预售制度，在今年或许将迎来一系列新的变革。
全面推行现房销售
信阳打响今年第一枪
据信阳市住房和城乡建设局的官方网站公布，一份名为《批前公示》的文件中提出了六项具体措施，其中“严格把控预售许可证的发放条件”引起了广泛关注。文件明确指出，对于“文件发布之后新批租土地用于开发的住宅项目”，将“全面实施现房销售政策”。
文件坚持“新旧区分”的原则，对于已经获得施工许可证的项目，当其投入开发建设的资金超过工程建设总投资的25%或者工程进度达到设计形象进度的一半以上时，可以申请商品房预售许可；而对于文件发布后新获得施工许可证的项目，必须等到主体结构封顶后，才能申请预售许可。
图据IC
严跃进副院长强调，“这一‘全面实行现房销售’的提法分量极重。”换句话说，信阳接下来将全面推行现房销售政策，这表明期房预售以及“售楼处展示沙盘”的营销方式将被废除。除了海南已全面实施现房销售外，信阳作为首个在现房制度改革中全面推广该制度的城市，对市场产生了显著的影响。
《批前公示》中还提出了一项新举措，即要求将商品房预售资金，也就是购房款，先存入监管账户，并将其作为网签备案的前置步骤。对于未按照规定进行缴存的，将对其开发企业的商品房网签备案功能进行锁定。
广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，这种“非存入监管账户、不进行网签”的做法将迫使开发商将销售款项，包括首付款和按揭贷款，悉数存入监管账户。若不这么做，开发商的网签备案功能将被锁定，进而导致房屋无法完成网签手续。此外，监管账户的明确写入是商品房买卖合同以及个人住房贷款合同中的必要内容。严格的监管措施还表现在对“专款专用”原则的执行上，资金被专门用于工程建设项目，依照工程进展的节点进行分阶段发放，且款项直接发放给施工方和材料供应商。
红星资本局今日向信阳市住建局发出通知，工作人员回应称，该政策版本尚非定稿，具体执行日期尚未确定，公示期至5月15日结束，收集意见后将提交给相关部门和领导审慎决策。
现售对开发商挑战大
可能会加速开发商的出清
我国房地产市场的发展历程中，预售制度占据着至关重要的地位。自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》正式确认其合法地位，该制度已走过了将近三十年的历程。
昔日，预售制度显著提升了土地与资金的流转速度，对住房市场化及城市化的发展起到了积极的促进作用。然而，随着房地产行业步入存量阶段，预售制度亦暴露出诸多问题，诸如“烂尾楼”频现、项目实际交付与宣传承诺不符等现象。与此同时，楼市面临去库存的巨大压力。
李宇嘉强调，“去库存”的难点并不在于如何实现去化，而在于是否能够实现去化。在预售模式下，库存往往是高周转的产物，但如今市场更注重居住属性和用户体验等需求。由于旧库存无法满足这些新需求，这才造成了“去化”的难题。因此，稳定房地产市场需要引入新的模式。
开发商面临从预售模式转向现售模式的重大挑战。在预售阶段，开发商能够提前收回资金，从而加速项目的资金周转。然而，一旦实施现房销售，开发商就必须在项目建造期间投入大量自有资金，这无疑增加了他们承担的资金成本时长，对企业的资金储备和融资能力构成了极大的考验。
严跃进指出，若推行现房销售政策，对开发商而言影响尤为显著，这要求房企在拿地时必须进行客观评估，细致进行财务分析，以便更精准地掌握土地投资的性价比。具体来说，开发商在后续拿地过程中，需保持清醒的头脑，确保每一笔土地交易都遵循现房销售的模式进行。特别是要严格控制“地块开发、现房销售、资金回笼、物业管理”这一循环周期的现金流状况。市场方面，未来新房市场的产品结构将经历显著变动。针对现房产品的推广、交易、需求、定价以及物业管理等一系列相关事宜，均需进行主动的调整与优化。
有从事房地产行业的专家向红星资本局透露，推行现房销售政策或许会加快开发商的资产去化。过去，期房预售的主要作用在于提升了市场上新房的供应量，一些开发商甚至在土地尚未动工的情况下就开始销售房产。“现房销售对资金要求极高，不具备相应实力的开发商将逐步退出市场。预计新房供应量将显著下降，一旦现房销售政策真正实施，二手房市场也可能会迎来一波回暖。”
专家：未来很长一段时间将会是期房、现房并存的时代
近期，我国众多地区纷纷尝试推广现房销售模式。以海南为例，自2020年3月起，该省出让土地所建成的商品住宅已全面实施现房销售政策。截至目前，这一举措已实施超过五年，海南因此成为全国首个成功实施现房销售的省份。
中指研究院的监测数据显示，在过去的三年里，全国范围内已有超过三十个省（市）发布了现房销售的相关政策。以安徽为例，该省提出了有计划、有步骤地推进商品房现房销售，并指导合肥、芜湖两市积极开展试点工作；在湖北荆门，这座城市是该省唯一的现房销售试点城市。今年四月，首批试点项目中的一个项目已投入市场，其商铺已售罄，住宅签约率超过八成；另一个项目也即将完工，目前认购率已接近九成。
多地实施了现房销售的相关扶持措施，例如，赣州的多个区县对现房销售项目的土地出让金缴纳期限进行了延长；九江的多个区县为购买现房销售项目的消费者提供了契税补贴；山东的多个地区则提升了购买现房可申请的公积金贷款额度。
期房制度是否将逐渐退出舞台，卸去其历史使命？业内人士分析，在未来的较长时期，期房与现房将并行不悖，共同存在于市场之中。
各地需根据具体实际情况出发，兼顾房地产市场供需关系、市场动态以及开发商的接受程度等因素，稳妥地推进相关工作。例如，可以实施全面推广、局部区域推广、特定楼盘推广等多种策略，确保此次改革能够紧密贴合市场规律并满足广大民众的需求。严跃进向红星资本局透露了这一观点。
业内专家普遍认同，现行的现房销售体系迫切需要相应的政策支持。严跃进强调，比如近期提到的“一揽子金融支持”措施，我们应当探讨在现房销售体系下，如何创新开发贷款和按揭贷款的发放方式。
李宇嘉强调，金融助力在现售制度的发展进程中扮演着关键角色。对于现房来说，交付风险已不复存在，因此融资利率有必要进一步下调。此外，地价也应作出相应的调整。
