近期，新华社公布了《中共中央关于全面深化改革推动中国式现代化进程的决定》，其中涉及房地产的内容，再次激起人们对“房地产税”以及“预售制度变革”等议题的热烈讨论。
房地产金融将有较大调整可能
在房地产行业，《决定》强调了要优化“市场与保障相结合”的供应体系，赋予地方政府更充分的调控权限，对融资和预售制度进行改革，以及健全税收政策等。总体而言，在房地产领域，需关注五大关键点：首先，需迅速推进租赁与购买并行的住房体系，并加速形成房地产发展的新格局；其次，需增强保障性住房的建设与供应，以迎合工薪阶层对稳定住房的迫切需求；再者，要助力城乡居民实现多样化住房条件的提升。各城市政府将享有房地产市场调控的充分自主权，因地制宜，可自主决定是否取消或调整住房限购措施，以及普通住宅与非普通住宅的界定标准；此外，还将对房地产开发融资渠道及商品房预售体系进行改革；再者，将进一步完善房地产税收体系。
易居研究院的研究总监严跃进指出，在当前房地产金融风险问题得到有效解决的大背景下，他预测今年以及明年将成为调整房地产金融政策的关键时期。届时，一系列系统性政策将陆续出台，对房地产金融的整体格局将产生显著影响，特别是在融资和预售这两个关键领域，将迎来一系列重大的系统性调整。
商品房预售制将渐进式改革
在房地产领域的五大关键议题中，最受关注的话题依然是“对商品房预售制度的改革”、“房地产税收制度的调整”以及“促进城乡居民多样化改善性住房需求的措施”。
观察我国房地产税收的实际情况，可以发现，早在2011年，上海与重庆便已率先开展了房地产税试点改革。然而，两地在征收房地产税时，针对的对象存在差异。上海主要聚焦于拥有多套房产、房屋面积较大的家庭，而重庆则主要针对那些拥有高端豪宅的家庭。
在探讨“房地产税收制度”的相关内容中，试点方案提供了较为详尽的分类界定，诸如农村宅基地及其附属的住宅，不纳入征税范围；而对于写字楼、商铺等非住宅性质的房产，则仍需依照现行的法律法规进行征税。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，从长远角度分析，关于房地产税的立法与改革进程可能还会持续，然而，目前我国房地产市场正处于深度调整期，房地产税的推出时机尚不具备成熟条件，预计在短期内，房地产税的出台预期相对较弱。
沈玮，作为沈视楼市的主理人，坚信在未来五年内，全面开征房地产税的可能性极低。尽管如此，他并不排除个别试点城市先行一步的可能性。至于若干年后，若全面征收房地产税，那它必将是一个温和且有序的过程。
近年来，烂尾楼问题屡见不鲜，导致取消预售制的呼声日益高涨。住建部先前已明确提出要“有序推进现房销售”。自2023年6月起，郑州、开封、合肥、芜湖、晋城、长沙、雄安、柳州、荆门、泉州、晋江等超过10个城市已明确表示支持现房销售试点。此次《决定》亦明确提到了“商品房预售制度改革”。沈玮指出，若不采用“取消”或“取缔”等强硬措辞，预售制度仍将得以保留。或许，预售的准入标准将会提升，从建筑的正负零高度到主体结构的二分之一或三分之一，甚至可能达到最高点。预售制度将经历一个逐步的改革过程，短期内彻底废除的可能性较小。
未来将是多样化改善产品市场
此外，《决定》指出，要满足城乡居民对于改善住房的多元化需求。同时，赋予各城市政府调控房地产市场的自主权，根据各城市实际情况制定政策，允许部分城市对购房限制政策进行调整或取消，以及取消对普通住宅和非普通住宅的区分标准。这一举措预示着北京、上海、深圳等城市全面放宽购房限制的日子即将到来。同时，这也反映出未来改善型住房需求及多样化改善型产品将会不断增长。
近年来，西安的房地产市场经历了显著变化，逐渐进入了“改善型”市场阶段。无论是购房者的接受程度，还是开发商的产品更新换代，目前市场上超过一半的新建商品住宅均属于改善型产品。大家对住房的期望已从“拥有自己的住所”转变为“追求更优越的居住环境”，其中，改善型需求主要表现为居住质量的全面提高，以及生活配套设施在物质和精神等多个维度上的丰富与更新，涵盖智能、健康、环保以及社区文化等多个方面。这一趋势，在今年多个高端改善型楼盘的摇号抢购热潮中得到了充分体现。
当然，部分行业专家指出，针对“满足城乡居民多样化改善性住房需求”的举措，可能会带来一系列变化，如取消对低密度（容积率低于1.0）别墅产品的面积限制（如超过144平方米的建筑面积产品），以及可能涉及契税等费用的下调等。 华商报大风新闻记者 党兰
