过去，在很多人眼里，南京或许是一个不太“幸福”的城市。
“节假日去哪儿玩？”这一直是900万南京居民头疼的问题。
由于历史局限和规划缺失，南京大型主题公园建设一直处于“神秘尴尬”的空白期。从上世纪90年代末至今，南京还没有一座具有全国影响力的综合性主题公园。这也是南京人早已认识到的城市“短板”和“痛点”之一。
实在没有办法，南京人只能驱车西行一百多公里到芜湖去“玩”，这座名为“方特欢乐世界”的主题公园，陪伴了无数人的童年、少年乃至青春的回忆。
你也可以穿过中山门，向东驱车一百多公里到达常州，可以瞻仰“更悠久的历史”，可以去中华恐龙园逛上无数次，已经玩得心满意足了。
从最早建设的江苏苏州乐园、常州恐龙园，到后来的芜湖方特、上海迪士尼，在大型旅游项目方面，南京虽然拥有桥北洪洋、江宁银杏湖两大游乐园，以及近几年才在夏季开放的汤山欢乐水立方，但与周边城市相比，在品牌和规模上还处于比较弱的地位。
随着时代的发展，南京作为长三角唯一特大城市、新一线城市，显然不甘于在大型主题公园项目上继续“受制于人”，那么，如何才能打破僵局呢？
事实上，为改变“全城无主题公园”的尴尬局面，南京筹划多年，经过反复规划论证，南京在主城外的东、南、西、北四面布局超大型游乐项目，形成了“南京欢乐圈”。
一个属于900万南京人的“超级天堂时代”即将到来。
我们先来看一下，主城东侧栖霞山脚下，正在悄然发生的巨变。
2016年12月16日，是值得载入南京旅游业和文旅地产史册的一天。这一天，南京市国土资源局出让了8块地块，其中，备受业界关注的栖霞山东面两块文化旅游地块（G76、G77）被深圳华侨城集团有限公司以总价35亿元拿下。
很多人无法想象，在这片面朝长江、丘陵起伏、河谷纵横的喇叭状超大地块上，将会诞生什么样的项目。
其定位为南京首个“全球文化旅游目的地”、南京特色文化创意中心、南京东部旅游集散地，将与栖霞山风景区联手打造国家级旅游度假区。
它的名字叫南京华侨城，它的出现将填补南京缺少全国知名大型游乐园的空白。整个项目总投资超过200亿元，总规划面积2.55平方公里，将按照5A级景区标准开发建设。
总投资200亿意味着什么？
相当于建两个90万平方米的金鹰世界和六座300+平方米的摩天大楼。
2.55平方公里是什么意思？
约相当于在建的江北CBD中心区面积，或者两个新街口区域的面积。
按照5A级景区标准开发建设是一个什么概念？
南京目前仅有夫子庙秦淮风光带景区和钟山风景区两处5A级景区，即便是南京近年来斥巨资、高标准打造的旅游热门胜地牛首山风景区也尚未获得5A级认证。
方叔今天拿到了独家的内饰效果图，虽然有些模糊，但不妨碍我们一睹为快
南京华侨城相关负责人表示，华侨城深耕南京的思路，得益于近年来“宁镇扬一体化”的利好战略规划。央企华侨城集团目前在南京有两个投资超百亿元的项目：位于河西南部、预计总投资120亿元的G61综合体项目；位于栖霞区的南京华侨城项目，预计总投资200亿元。后者也是继上海、武汉、重庆之后，华侨城系列在全国的“第四个孩子”。
不同于传统主题公园，南京华侨城项目涵盖“旅游小镇、文创社区、绿谷、欢乐海洋”等多重功能，融合多种娱乐元素，其最大意义在于将改变南京都市圈缺乏高端主题娱乐、体验、度假旅游项目的现状，为南京主城东北角滨江区域增添一座宜居、娱乐、休闲的活力之城。
项目最引人瞩目的是包含国内首个主题公园品牌欢乐谷、玛雅海滩水上乐园、体育公园、生态教育展园、儿童职业体验园、科技风暴园六大主题公园。项目建成开放后，预计年接待能力不低于500万人次，将提供2000多个就业岗位，一期预计2019年6月竣工。
从悬挂飞翼过山车、弹射过山车、双龙水上过山车、风洞造浪池、巨型水城堡、飞蝶水滑道到摩天轮、海洋馆、萌宠庄园……未来，这些惊险刺激、趣味十足、好玩的设施都将出现在南京华侨城。
当然，南京华侨城依然会保留欢乐谷系列最大的特点：互动性强、参与感强，这也是国内首个参与式体验式主题公园的精髓和灵魂。
单一的主题公园无法满足华侨城深耕南京的野心，还需要附加居住、教育、休闲、商业、商务等多种功能，集旅游、文化、生活、艺术于一体，全方位打造“小南京”。
为此，其规划建设了多所学校，涵盖幼儿园、小学、中学，拟引入优质教育资源，如此完整的教育体系的引入，在南京文旅地产历史上尚属首次。
还规划建设大型健身主题公园，结合滨江市民休闲带，构建河流、山林间的宽阔运动场所。
此外，华侨城集团依托“中国文化演艺领军者”地位，计划将动漫双年展、创意分享会、爵士音乐节等品牌活动引入南京项目，为南京本土原创文化加分。
可以说，南京主城生活所需的一切，在这里都能一站式满足。因此，未来这里的住房，无论价格还是价值，似乎都拥有了更多的想象空间。
他们一方面在大手笔投入建设城市，另一方面也在尊重自然环境，相比于主题公园的开发，开发商更加重视对原生态的保护和尊重。
秉承“建花园城”的理念，南京华侨城地块保留了官窑山、峨眉山、李家山三座原始山体，波光粼粼的河面、摇曳的青山、叽叽喳喳的鸟儿……营造出远离喧嚣、尽享静谧的城市森林。整个项目开发周期预计为5-10年，也就是说，最早在2022年，我们就能看到南京华侨城的全貌。
平心而论，这个位于山水之间的超大型文旅项目的开发门槛极高，从拿地那一刻起就考验着开发商的运营能力，考虑到前期需要大量现金流支撑，一般的房地产公司根本没有勇气和实力承接这个能改变南京旅游现状的项目。
华侨城在南京投资逾200亿元的底气，来自于项目极为优越的地理位置和“宁镇扬一体化”的战略支撑。
从空中俯瞰，南京华侨城犹如一只展翅腾飞的“凤凰”：项目北临长江，南接仙林大学城，西靠栖霞山，东接龙潭。预计2021年底通车的地铁6号线在栖霞山设有站点，为主城居民乘坐轨道交通到达提供便利。
南京华侨城的另一大地理优势是向南仅需10分钟车程即可到达仙林湖。这也意味着，未来该项目将与万达耗资150亿元打造的东方文化主题公园南京万达茂形成“南北联动”。随着这两个世界级旅游项目的开业，整个大仙林地区的区域价值将得到快速提升，最终南京东部（包括宝华）居民将直接受益，区域生活圈将全面成熟。
此外，华侨城距镇江市政府约40公里，可由项目南侧的宁镇公路直达；距扬州市政府约70公里，可由宁镇公路经润扬大桥直达。未来规划开通的宁阳城际、宁镇城际铁路建成后，镇江、扬州市民均可便捷抵达南京华侨城。
因此，未来华侨城面对的市场不仅限于南京，而是全面覆盖宁镇扬一小时城市圈，总人口超过2500万。
可以说，有了华侨城的参与，瞄准国家级旅游度假区的“大栖霞”蓝图有了坚实的基础，我们也有理由相信，它一定能不负900万南京人民的期望，为南京文旅地产和旅游产业发展注入强劲动力。
由于已经20多年没有出现过大型主题公园，南京“补历史债”的迫切心情显露无遗。
“忽如一夜，春风来，万树梨花开。”放眼如今南京各大区域，超大型游乐项目如雨后春笋般涌现。因此，华侨城并不是孤军奋战。
位于崂山深处、总投资90亿元、总建筑面积约70万平方米的龙之谷，近日以“国内最大室内主题公园”的高调姿态刷爆南京人的朋友圈。
作为耗资300亿元的崂山生态旅游体验园一期的“开门之作”，龙谷涵盖五大功能区，由A、B、C、D、E五个场馆组成，场馆之间通过连廊相连。屋面采用钢桁架大跨度结构体系，造型犹如一条昂首挺胸的巨龙，这也与项目名称中的“龙”字相呼应。
占地500亩的龙之谷在规划之初就提出了一揽子大胆设想，包括室内沙滩综合体、国内最大的人工室内溶洞馆、水上灯光秀、儿童职业体验中心、数字天堂世界、悬崖蜂巢酒店等。项目定位为全天候、全气候、最具娱乐性、文化休闲体验性、最具吸引力的一站式大型娱乐综合体，将以热带雨林、沙滩、溶洞、温泉、大型主题乐园为核心。
龙之谷最大看点：超大型室内乐园由A（龙之谷小镇，7433平方米）、B（梦幻未来，28119平方米）、C（雨雾秘境，32642平方米）、D（风暴沙滩，56967平方米）、E（儿童馆，11589平方米）五大场馆和龙之谷等六部分组成，是国内最大的室内游乐园。
事实上，已开工建设的龙谷，只是11006亩崂山生态旅游体验园（天井洼）的冰山一角。作为崂山国家森林公园的2.0版升级，崂山生态旅游体验园颇具野心：二期工程将引入总投资80亿元、占地近5000亩的南京零陵野生动物王国，打造全球首个以动物为特色的全季节、全气候主题公园生态聚集区。
不过，最吸引方先生的，还是龙巢酒店打造的全球唯一超五星级悬崖蜂巢酒店，与上海世茂深坑洲际酒店同级。“崂山的特产是蜂蜜，而悬崖蜂蜜尤为稀有。所以酒店以蜂巢为设计灵感，外观设计成交错的蜂巢造型，打造出与山体融为一体的仿生酒店。”
为营造“蜂巢”感，悬崖蜂巢酒店采用了特制的金色玻璃幕墙。由于立面造型不规则，每个六边形的尺寸都不尽相同，几乎每一块玻璃都需要定制。这无疑大大增加了建筑的成本。
目前，蜂巢酒店主体结构已封顶，预计年底竣工。A栋高60米，共13层；B栋高90米，共20层。酒店建在海拔168米的悬崖上。“从远处看，就像两个巨大的蜂巢悬在半空。”
为凸显“悬空”视觉效果，酒店还计划在B栋与东山之间建设一条长达30米的空中连廊，并在山体中建设大型室外游泳池，建成后将成为江北新区乃至南京最令人惊艳的地标建筑之一。
随着悬崖蜂巢酒店项目的快速推进，庞大的崂山生态旅游体验园建设计划开始浮出水面：龙谷室内主题公园、灵岭野生动物园、马戏文化园、自然博物馆、植物体验园等项目相继启动，一个集生态修复、科普教育、休闲度假、商业娱乐、文化演艺、创意会展为一体的世界级旅游目的地正在向我们走来。
老山的全面发力，让位于南京北大门的六合再也坐不住了。
作为备受瞩目的国家级江北新区，显然不能满足于只有一个超级文旅项目，如果规划条件允许，还可以有第二个。
一个名叫“地球之窗+X”综合旅游度假世界的超级项目，已从废弃矿井中昂起头来，即将崭露头角。
作为金牛湖—野山旅游度假区的生态修复项目，地球之窗公园主体位于金牛湖西部野山南麓。由于长年开采，这片面积5平方公里的矿区，仅采矿留下的坑道面积就有1.21平方公里。
建设地球之窗的难点在于项目用地主要是大量矿山、沙化土地（占总用地面积的70%以上），投资方想利用矿区废弃土地，建设地质主题生态旅游度假综合体。这也是六合区承接国家级江北新区生态功能、整合散落山水旅游资源的一次“突破”。
由于工程难度大、土地资源转化的不可逆性，地球之窗项目总投资由最初的15亿元增加到148亿元，增长近10倍。
2016年4月，地球之窗+X正式签约，整个园区依托金牛湖、野山周边起伏的山体和矿山，项目主要由巨人之路、极地冰川、撒哈拉之眼、东非大裂谷、羚羊峡谷、火星陨石坑六大地质奇观组成，项目总体目标是打造国家5A级景区、世界文化遗产级旅游产品、全球最大的地质文化主题公园、全球最大的地质科普馆、全球最震撼、最酷炫、最丰富多彩的“地球之旅”。
地质奇观主题区内规划了多项游乐设施及子项目，目前已知的有：
巨人之路：火山湾、维苏威巨人谷、陶波尔卡洞穴和水城
极地冰川：瓦特纳冰川漂流、布莱恩冰川过山车、水晶洞地球中心探险
撒哈拉之眼：红崖、珀斯波浪岩、雅丹探索中心、穿越恩内迪高原、撒哈拉王国
羚羊峡谷：尼亚加拉瀑布、蓝湖洞、巧克力山、科潘峡谷
火星上的巨型陨石坑：月球贝利陨石坑、地狱之门、魔鬼塔、星际飞行
2016年12月，作为“地球之窗+X”综合旅游度假世界一期的重要组成部分，占地1600亩的南京金牛湖野生动物王国项目正式启动。规划有草原部落、鳄鱼峡湾、猩猩奇遇、鸟类天堂、虎啸森林、珍稀世界、海洋探险、动物嘉年华、儿童嘉年华、大马戏团十大主题区。动物园一期将放生500余种、3万余头野生动物，预计2018年开业。
未来，地球之窗还将建设海洋公园、茉莉谷、伊甸园、极限运动谷、童话小镇等多个组团，涵盖科普教育、主题游乐、极限运动等旅游休闲功能，所有项目预计于2020年全部竣工，而六合冶山周边大片废弃矿区也将迎来真正的新生。
相较于备受瞩目的龙巢、稳步推进的地球之窗、蓄势待发的南京华侨城，坐落于南京江宁方山脚下的世茂梦工厂则显得神秘得多。
2014年9月22日，世茂梦工厂筹建方案在南京文化创意产业项目推介会上首次披露。该项目位于江宁方山南与秦淮河交汇处，占地面积约2平方公里，主要包括梦工厂品牌园区、动漫文化主题商业、酒店等，建成后总建筑面积将超过220万平方米。整体开发规划分为三期，总投资高达500亿元，将由美国梦工厂和世茂集团联合开发。
江宁高新园区负责人透露：按照规划，梦工厂项目一期将打造一个建筑面积约15万平方米的超大型室内体验空间，犹如一个巨大的“游戏盒子”。梦工厂近年来出品的《疯狂原始人》《怪物史莱克》《功夫熊猫》等大片的场景都将在这个“游戏盒子”里重现。市民将能体验惊险刺激的空中游乐设施和各类互动游乐设施。二期、三期将规划建设室外、水上等大型动漫体验设施。
此外，梦工厂地块还被规划为二类居住用地及商住混合用地，意味着未来将有住宅产品推向市场。
或许是因为“好事多磨”，今年9月，南京国土局宣布梦工厂（房山G50地块）暂停销售，给这个并不容易操作的超级主题公园项目蒙上了一层阴影。以住宅地产起家的世茂，跨界到文旅地产领域，所承担的风险可想而知。现在我们只能等待，希望这艘房山脚下的超级IP航母能早日“苏醒”，改写江宁的下一个十年。
当然，我们也不会忘记，在南京一小时都市圈内，还有一项规模更大的巨型文旅项目正虎视眈眈，准备在其开通后争夺南京客流，分享宁镇阳一体化的“大蛋糕”。
2016年12月30日，恒大旅游集团与句容市签署合作协议，宣布将投资300亿元打造“超越美国迪士尼”的世界顶级童话主题公园“恒大儿童世界”，建成后有望成为全球最大的主题公园，也将有效提升句容的城市地位，促进句容第三产业的升级。
句容恒大儿童世界一期占地3800亩，是一座全室内、全天候、全季节为儿童打造的世界级童话主题乐园。规划33个大型游乐项目：分为六大主题区：绚丽中国、神奇西欧、神秘古国、探索南美、遨游海洋、遨游太空。将融合多维空间乘骑、超感官模拟游戏、沉浸式体感互动、全景动态观景、特效魔术表演五大游乐科技，打造一个永不结束、充满无尽欢乐的奇幻儿童世界。
据悉，恒大儿童世界所有大型游乐设备均由荷兰VEKOMA、意大利ZAMPERLA、德国HUSS等世界顶级游乐设备供应商生产，充分保证安全。
IP是文旅项目的“灵魂”，即便迪士尼乐园进入中国香港、上海之后，也针对中国市场推出了一系列融入本土文化的产品。恒大儿童世界提出以中华文化、中国历史、中国故事为核心内容，融合中华文化和世界文明的精髓，延续盘古开天辟地、嫦娥奔月、哪吒闹海、宝莲灯等诸多中国经典故事。但在方舒看来，如何更好地呈现这些文化、与时俱进、运营好它们也是关键。
结论
近年来，随着人们消费水平的提高，旅游需求日益增长，主题公园正迎来爬坡拐点。据咨询公司AECOM预测，2020年、2025年、2030年，中国主题公园游客量将分别达到2.2亿、3.2亿、4.2亿。相比于旺盛的需求，超大型文旅地产的供给尚处于起步阶段。因此，未来中国主题公园的发展潜力巨大。
但我们也应该看到，由于大型文旅地产的游憩配套前期投入巨大，往往与住宅用地挂牌出让捆绑在一起。开发商通过“捆绑”住宅产品来回收资金，甚至核心是以出售住宅物业来获利，而经常会延缓主题产品的建设。从碧桂园的造城模式，到万达广场模式，再到近年来大行其道的特色小镇模式、产业新城模式，基本可以看作是“换汤不换药”的大型圈地模式的演化。因此，在一定程度上，我们可以把文旅地产的运作归类为所谓的“第五代圈地模式”。因为没有巨额住宅用地的“捆绑”，就不会有各种造价高得离谱的游憩项目。
虽然这样的操作导致不少项目先建在住宅用地上，各种期待或者噱头只能慢慢爬行，但超级文旅地产项目时代似乎已经到来，毕竟它不仅满足了现阶段各大地产公司的转型需求，也满足了届时竞争愈发激烈下的拿地需求。
