10月25日，无锡完成第四批集中土地供应，成为22个城市中第一个完成第四批集中土地供应的城市。
目前，全国22个城市中，已有15个城市完成三批集中土地供应，除部分城市新增第四批集中土地供应外，主要热点城市集中土地供应正在逐步结束。
值得注意的是，在今年的土地拍卖中，央企、国企依然占据主导地位，此外，还涌现出三股拿地新势力——城投平台、地铁集团、“草根”房企，从而形成了今年拿地企业的新格局。
城市投资平台、地铁集团、“草根”房企三股拿地新势力的崛起，重塑了土地市场新格局。
市政投资平台：何去何从？
10月25日，无锡第四批集中土地供应宣告完成，本次推出的13幅地块全部以底价出让，总成交价163.78亿元，土地市场整体热度维持在较低水平。
值得一提的是，今年以来，无锡集中土地供应以城投等地方国资为主，第一、二、三批土地供应中，地方国资拿地比例分别为92%、55%、89%，而第四批之前，央企、国企均未在无锡拿地。不过，无锡四批土地拍卖中地方国资拿地比例已大幅下降至33%。同时，绿地香港、保利、朗诗等国企和民企纷纷入市，成为本次无锡土地拍卖的新特点。
中国指数研究院土地业务部负责人张凯认为，无锡地方国资此次拿地数量减少，与财政部近期发布的《关于加强“三公费用”管理严控一般性费用的通知》有关，其中规定“严禁通过举债储备土地，严禁通过国有企业土地收购虚增土地出让收入，严禁通过制造虚假名目填补财政收入缺口等方式虚增财政收入”。可以看出，这一政策对制约地方国资拿地起到了一定的约束作用。
不仅仅是无锡。事实上，今年以来，除了央企国企，城投公司成为拿地新主角。中泰证券研报显示，2022年1-9月，城投公司拿地金额占全国土地出让金的11.77%，江西城投公司拿地占比最高，为26.59%；江苏、湖南、四川、重庆等地城投公司拿地占比在15%-25%之间。全国范围内，甘肃嘉峪关市、湖北黄石市等5个地级市城投公司拿地占比超过50%；四川遂宁市、湖南岳阳市等18个地级市城投公司拿地占比在30%-50%之间； 江苏盐城市、常州市，湖北宜昌市，浙江绍兴市，广西柳州市等30个地级市城投公司占比在20%-30%之间。
一方面，随着土地拍卖市场降温，城投公司拿地数量增多；另一方面，城投平台拿地多为“护盘”。据中指院统计，城投公司拿地后实际入市率仅为9%。但在“不得通过国企拿地虚增土地出让收入”的要求出台后，城投公司拿地热潮能否延续仍是一个未知数。
麦德龙集团：隐形“房东”
今年9月，在深圳第三次土地出让中，深圳地铁以底价夺得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046地块，共斥资60.38亿元。
同样，在9月结束的杭州第三批土地集中供应中，杭州地铁以底价拿下两宗地块，花费逾40亿元。据中国指数研究院统计，今年以来杭州地铁拿地总金额已达51亿元。
不仅深圳地铁、杭州地铁，广州地铁、南京地铁等地铁集团也在今年的土地拍卖市场中积极拿地，成为继地方城投平台之后，土地拍卖拿地的生力军。
据中指院统计，今年前9个月，权益拿地金额前100名公司中，广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭州铁路集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨道交通集团、南京地铁集团等8家地铁公司上榜，合计拿地金额585亿元。
从新增货值来看，2022年1-9月，广州地铁以新增货值542亿元位列全国房企第14位，深圳地铁（468亿元）位列第15位，广州地铁、深圳地铁新增货值均超过龙湖集团、中国金茂。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地铁公司日益成为当地土地市场的“生力军”。一方面，区域综合开发逐渐成为土地出让的重点；另一方面，由于热点城市地铁已进入大规模开发阶段，地产业务对地铁建设的“输血”成为地铁发展的重要支撑。另外，地铁公司实力相对较强，地铁开通后拿地卖房，溢价会更高。
但客观来说，地铁公司缺乏成熟的开发运营管理经验，在获取大量土地后，未来如何运营、是否会引入房地产公司合作，仍值得关注。
“草根”房企重回舞台
在央企国企主导的土地市场，此前销量高居榜首的民营房企纷纷缩减拿地力度。以克而瑞2021年销量排行榜TOP30房企为例，曾经活跃在拿地TOP10-TOP30的房企，在今年的土地出让中，大多已消失不见。融创中国、绿地控股、旭辉集团、阳光集团、正荣地产、融信地产、世茂集团等曾经拿地如风的房企，如今要么资金链吃紧，要么已经“爆仓”。
在这些大型地产商消失之后，一些本土的、曾经名不见经传的小微地产商开始重新崛起。过去，由于大型地产商之间争夺土地竞争激烈，土地价格飙升，这些小微地产商被挤出市场。但今年土地市场降温，拿地门槛降低，竞争对手减少，这些“草根”地产商有了大显身手的机会。
例如，在上海第三批土地集中供应中，上海本土房企宝华地产以56.045亿元、溢价率9.46%成功拿下桃浦科技智慧城015-01地块。不仅如此，今年7月，宝华还以总价约11.72亿元拿下上海市普陀区一幅地块。自此，宝华也成为过去两轮上海土地集中供应拍卖中，唯一一家拥有地块的民营房地产开发商。
上海宝华地产成立于2002年，是上海老牌地产企业，开发过数十个大型地产项目，总开发面积近千万平米，近几年开发的宝华城市花园、浦东紫薇花园等住宅产品火爆一时。此次宝华地产拿地，时隔两年后再次拿下浦东土地，补库意愿强烈。
但从宝华地产的成长轨迹来看，这家房企扎根于上海，并未走全国扩张的道路，规模有限，在公开渠道也无法查到其具体的销售数字。
除了上海宝华地产外，上海本土房企上海恒文、上海嘉运、上海大豪、上海通润等也在上海最近两批土地供应中有所斩获，这些中小房企此前很少在上海公开市场拿地。
不仅上海，杭州、合肥、南京等地的一些本土中小房企也开始逆袭拿地，比如原本主攻芜湖的伟星地产转战合肥市场，两年拿下百亿以上土地，而杭州中安集团也斥资近50亿元在杭州补充库存。
通过梳理这些中小房企的共同特点，我们可以发现，这些“草根”房企大多是规模较小、在城市局部区域深耕、有成熟代表作、补位意愿较强的地方房企，同时这些地方房企大多没有走全国性扩张的道路，绝大多数没有上市。
这也说明，在后规模时代，当“大而强”的房企纷纷落败之时，曾经的“小而美”的房企却能够重新浮出水面，迎接新的市场机遇与挑战。
新京报记者 徐倩
杨娟娟主编 刘宝庆校对
