在2019年3月11日的时候，首创置业（2868.HK）于太古广场港丽酒店举行了其2018财年业绩会。在此业绩会之际，公司的董事长乃是李松平先生，执行董事、总裁是钟北辰先生，而助理总裁、财务管理中心总经理为廖洋先生，他们出席了此次发布会。
财务表现
2019年3月11日，首创置业（2868.HK）发布了最新业绩报告，据财报显示，截至2018年12月31日止，公司及子公司构成的集团，营业收入达232.57亿元人民币，单位同样是人民币，相较于去年的212.92亿元，同去年相比增长了9.23%；毛利润为60亿，和去年相比上涨了5.36%；净利润是24.17亿，同比减少了13.58%；毛利率依旧维持在较高水平，达到了为25.8%；归属于母公司股东的净利润为19.23亿，同比减少了8.98%。一份股票的基本收益达到了四十五分，在该股票末期，所派发出去的股息当中每一股是零点二二元，这个数字和上一年度相比增长了百分之四点七六，具体情况如下方图示 。
2018年全年对比去年，财务数据如下图：
首先是合约销售方面，首创置业在2018年全年的时候，其签约额达到了706亿元，并且同比增长幅度为26.5%，同时签约面积是306.3万平方米，同比增长幅度为27.6%，之后将其与历史签约总额进行对比，能够发现首创置业呈现出逐年稳定增长的态势。
当中，核心城市所签约的金额为639.1亿，其占比是90.5%，并且同比增长幅度为27.4%；北京签约的金额是392.4亿，同比增长了73.7%，占比为55.5%。
土储优质，且充沛，首创置业在2018年时，土地储备总建筑面积为1255万平方米，其土地储备总货值达3003亿元，能够满足未来约3年的发展需求。三大城市圈货值占比82%，主要集中于京津沪这三大城市，（如下图示）货值占比近70%。土地储备销售物业楼面地价为1.2万/平方米，具备较高盈利空间。
已锁定收入，截至2018年年底，存在尚未进行结算并表签约，金额为360亿，此锁定了未来结算收益，其毛利率预计会达到25%以上； 一级项目在2019年至2021年预计能够实现土地挂牌上市，金额为300亿，总建面为250万平；在实现公司一级业务利润之际，借助一二级联动，能够以低成本获取核心城市优质二级土地开发资源；。
获取到有高高毛利的项目 ，所获取的处于核心城市并有着高高毛利的项目，其货值超过了300亿 ，平均下来毛利能够达到40%以上 ，为未来的业绩奠定下坚实的基础 。主要的那些有着高高毛利的项目涵盖了北京丽泽项目 ，北京禧瑞都项目 ，北京阳关大厦项目 ，天津武清一级开发项目 ，上海天阅滨江项目等等 。
一二级联动所展现的效果十分显著，在2018年，新获取了位于京津地区的11个地块，其中包括北京石景山西黄村地块，还有平谷金海湖地块，以及天津武清地块，这11个地块均为核心优质地块，并且实现了零溢价，其总的建筑面积为113.8万平。
此外，关于潜在项目的获取情况是，已经获取且锁定的一级开发项目，其规划建筑面积超过了2700万平，并且力争达成60%以上的一二级联动，进而带动公司在未来于京津冀地区的二级资源获取 。
关于负债情况而言，在2018年的时候，首创的总资产规模达成了1697亿元，并且同比呈现出增长态势增长幅度为20%。而净资产是382亿元，同比也出现了增长这种增长速度为20%.在该时期之内，总资产负债率是77%，和去年相较维持在了持平状态。（以下为如图样式）。
在2018年融资成本升高的背景状况下，首创凭借依托国企背景所具有的资源优势，成功实现发行境内外债券达184亿元，使得融资结构获得优化，并且融资成本连续向来保持稳定。到2018年年底的时候，平均债务融资成本为5.45%，该数值持续处于行业较低的位置，与此同时，债务结构持续不断地优化，其中短期债务占比为27%，相较于年初下降了16%。（如下图）。
经营亮点
首创置业在2018年时候，主要经营亮点含有迅速周转，把发展聚焦于核心城市，还要在奥特莱斯方面经营业绩显著凸出，又积极去发展多元业务，多元业务涵盖文创，高科技产业地产，长租公寓以及金融地产平台相互结合。下面我们具体来瞧瞧：
一、土地投资“快周转”+聚焦三大核心城市
“快周转驱动强投资”得以落实，项目开盘平均速度加快了58天，就核心城市的项目而言，超过了“369”标准，有6个项目达成了当年拿地当年开盘，投资总额为485亿，同比增长32%，二级投资有409亿，总建筑面积是409万平，新增产能储备超过了千亿。
2、将关注点集中于三大核心城市圈：首创的主要布局在京津冀地区，三大核心城市圈的投资总额为358亿，其占比将近90%。而且在2018年的时候，进入了广州、佛山以及苏州，对粤港澳大湾区战略布局进行深化，投资区域持续呈现出扩容的态势。
二、奥莱业绩爆发，稳居行业双第一
1、城市布局情况是，首创置业奥莱店把足迹遍布于17个城市，其中涵盖了新获取拥有的青岛奥莱、南宁奥莱以及厦门奥莱，还通过管理输出模式涉及大连奥莱等；其已经营业开业的奥莱店有10家，这10家中包含武汉奥莱，郑州奥莱、合肥奥莱以及济南奥莱等；在行业范围之内处于稳稳占据双第一的位置 。
2、业绩呈现稳步提升态势：在2018年的时候，奥莱达成了全年营业额51亿的成绩，与之前相比增长幅度为58%，切实有效地发挥了线上线下一体化所具有的优势，并且抓住了“新零售”这一先机，进而使得业绩获得了持续且稳定的提升。
3、获物业支持专项计划：奥莱乃是全国首个被批准的百亿奥特莱斯商业物业资产支持专项计划，顺利且有效地打通了“投融营退”这一环节，达成了可持续资本循环平台的构建 。
三、多元业务协同发展
文创方面，致力于打造郎园、詠園这两个双标杆项目，其中郎园Vintage已然成为北京文创的标杆项目，它还是全国范围内唯一租金高于周边甲级写字楼的文创园，并且实现了对郎园Park以及郎园Station的管理输出，反观詠園，其定位于非遗创新文创园，还成功发布了非遗创新发展平台。
高端科技产业地产领域，IC - Park开园啦，其定位是在全国范围内处于领先地位的集成电路科技园，它的年产值高达270亿以上，单位产值达到了行业标杆水准整整5倍，且在今后将会迅速进行复制 。
涉及对集体土地租赁进行发力的长租公寓，在北京以及天津的Hé园成功实现顺利开业，取得了新的进展，获得了位于北京朝阳的十八里店项目，该项目总的建筑面积是43万平方面积，可以提供数量达到万套的房源，此项目成为了北京规模最大的集体土地租赁项目。
2018年7月，首金资本设立，它是公司旗下定位为金融平台的存在哦。它深耕于“地产×金融”这种特定的价值链呐，推动着公司主业实现跨越式增长以及战略转型升级呢。其中 ，首金资本整合了首创置业麾下的金融资源，累计管理方面的规模已然达到200亿哟。它有着五大基金投资方向，广泛招揽联合社会资本，凭借金融创新以及管理溢价方面，致力于以30% - 40%的投入去获取50% - 60%的项目收益呀。在2019年1月，品牌发布啦，境内外超过80家金融机构参与进来，签署的战略合作协议超过千亿呢。
已投项目包括：
四、优化运营效率
1、产品线迭代升级加速布局，品牌溢价显现
创造性地打造两大产品线，其中，“天阅系”在四大直辖市进行布局，“禧瑞系”首次进入成都、重庆、沈阳等城市，高端产品线累计布局数量为20个，总共签约金额为126亿，天阅滨江每平方米均价达到10万，工程质量达到行业标杆水准，通过第三方评估机构评估得分达90分。
2、成本管控质量、效率双提升
在成本管控方面首创了借助3300行动来优化目标成本，使其达到3.8亿，并且累计优化了63亿，建安成本优化比例为1.38%，总包结算变化率为3%；还以促进供应商优胜劣汰为目的，让有效战略合作供应商数量到达了182家，这些供应商覆盖了35个品类。
3、重视客户体验，全面升级持续提升
于2018年，率先创立的首万物业，荣获了“2018年中国物业服务百强企业”这一荣誉称号，在当年交付8749套房的情况里，一次性到访交付率近乎达到100% 。
未来三年计划目标
一、业绩预期
首创进行了公布，公布的内容是预计未来三年的发展计划，该发展计划重点聚焦于，聚焦于签约额，聚焦于毛利率，聚焦于净资本负债率，这三个核心指标 。
历经三年，签约销售金额高达3200亿元人民币。且毛利率始终维持在25%以上，达成了负债率平稳可控的状况。
二、快周转、强投资、冲规模
快周转，需始终坚持快周转，全方位推行“369”工期标准，加速项目供货的速度，全面促使回款的速度加快推进，把回款纳入至重要考核当中的指标，构建起回款专用的激励机制。
强投资，在2018年年底之时，土地储备的总货值为3003亿 ，在2019年到2021年期间，其累计预计会新增投资1_650亿 ，并且会新增3383亿货值 。在2019年到2021年这三年，预计销售货源的总值是5488亿 。
追求规模扩展：公司会坚持不懈地把实现销售规模的不断增长当作业务拓展最为关键内核，以此推动公司经营业绩能够迅速提升。依据投资以及产品供应规划的要求，在2019年到2021年这个时间段之内，所推进的楼盘项目的阶段性销售平均达成去化比率为58%，如此一来便能够分别实现800亿、千亿元以及1400亿元的销售合同数量以及金额的既定目标。
三、坚持多元业务，增添新动能
首创发挥4大核心优势 + 3大核“新”引擎：
借助国企背景所拥有的资源方面的优势，以及源自母公司给予的支持方面的优势，依靠奥莱资管平台这一依托点，深深地扎根到“地产×金融”的价值链当中，把产业与金融进行有机结合，并对五大基金方向作出详细划分（如下图） 。
四、供股计划
首创置业为实现核心股本突破，预期公布供股计划，详情如下：
Q&A问答：
1、问：现阶段公司为何会挑选供股，供股的价钱以及时间表究竟是怎样的，资金会被用作什么用途？
首创置业从2006年实施增发过后，就未曾开展过股本增发，首创置业秉持着回报股东的理念，多年来分红比例都相对较高，差不多接近比率37%，首创置业于公开市场也就是香港聚集了资金20亿元，历年累计下来分红靠近50亿元。这表明首创置业始终是看重股东利益、长时间给股东创造价值的上市公司。伴随业务的拓展，首创置业的股本融资受到限制，核心资本有所欠缺。在这样的状况下，此次供股的目的是为了改进股本结构，并且期望降低公司的负债比率，用来为未来投资进行预先准备。
在本次供股计划里，所有股东均可依照比例，公平且公开地进行配股，配股比例为不超过每10股供5股，未来投资者将享受公司未来价值的提升哟。而这对公司的长期稳定发展大有助益，公司对未来置业的发展满怀信心哦。投资者理应同样对首创置业的发展充满信心哒。我们也坚信，此次安排能够收获大部分股东的支持，进而共享公司的发展价值呢。
公司预期比例为每10股供股不超过5股，会综合市场意见，按市场惯例水平定价。募集资金规模受实际供股价格与实际供股比例影响，暂时无法确定。供股事项进展为董事会已批准方案，接下来供股方案要取得国资委批准、股东大会批准，再提交证监会批准。目前看，供股事项还有较长时间，真正落实可能到今年三到四季度。募集基金主要用于国家产业政策支持类项目，具体依资金情况确定。
土地方面与销售情况，在2019年第一季度时周边当下相对呈现出乐观态势，存在外在条件出现变化的情况，有限价比例相关情况，地产业态组合也进行了调整，进而进一步释放出信号，此信号所涵盖的范围不仅有北极区域，另外也包含天津等邻近地区，与此同时，住宅销售的速度以及销售许可批准的速度都有了明显的好转。
2、Q：公司未来派息政策如何？未来发展计划？
A：坚持长期向股东给予回报，今年派息所占的比例有所上升，这种理念不会发生改变，我们会始终持续留意高毛利率、高质量的项目，并且首个创立的现有那些已经签约但还没有结转的收入态势处于良好状态，存量利润以及由一系列能够优化资本结构的动力所带来的利润，依据以上的逻辑，我们坚信能够带来持续且稳定的回报，股息率也会稳定且逐步有所提升。
今年，对销售规模发展预期作出了调整，2018年年初，市场变化较小，然而，到了第三季度直至第四季度，市场出现反转，销售额以及区域客户均产生了极大变化，整个行业遭遇了一波阻力，公司依旧秉持稳中有进的政策，今年的预期是从稳健角度进行评估，在3月的第一周时间里，回款达到40多亿的规模，已然开始步入开门红的状态，从谨慎角度相对客观地确定出未来三年的发展目标。奥特莱斯历经9年养成时期，此乃为了往后以土地作为关键的多元化探寻，文创以及科技地产项目亦会获取具备合理价格的土地资源。
3： 2019年销售情况以及北京周边市场情况是怎么样的？
A：土地与销售，2019年第一季度周边当下相对乐观，存在外在条件发生变化，有限价比例，有地产业态组合调整，进一步释放信号，不但涵盖北极，还涵盖天津等邻近地区，住宅销售速度、销售许可批准速度有显著好转，首创置业19年前两个月销售近乎100亿，同比增长超40% 。
4、Q：2018年去化率情况？三四线去库存情况？
A：首创主要布局京津冀地区 ，新进广州 、佛山以及苏州 ，深化粤港澳大湾区战略布局 ，三四线城市数量稀少 ，所以从整体来看 ，2018年的去化率是65% 。新项目均达到369的政策 ，实际情形实则超过这个速度 ，2019年开始呈现55 - 60%的转化 ，每年规模为1000 - 14000亿 。
5、Q：奥特莱斯发展计划？
A：计划的城市数量是二十个，自二零一八年起便转入到了强运营模式，在二零一九年达成了八十多亿的销售额，有着八亿的租金收入，新店养成存在投入情况，利润要到二零二一年才开始显现。我们队对这部分业务极为看好，未来还会有大量的轻资产的管理输出，其中涵盖资管类项目。
