大家好，我叫永潭。近日，芜湖发布《2019年1-12月芜湖市房地产市场分析报告》。报告显示，全市商品房销售面积同比下降38.08%；在刚刚过去的2019年取得这样的成绩，无疑说明芜湖房地产在过去的一年里确实出现了下滑。不仅是销售面积，商品房供应面积也下降了26.21%。如此大的跌幅至少可以说明“购房者不买单，开发商日子不好过”。我愿借此机会简单谈谈我的看法。
商品房销售面积下降、商品房供应面积（预售）下降，足以说明“购买力不足”
芜湖
首先，对于芜湖市来说，当地居民拥有主要购买力，当地居民对房价的变化非常敏感。毫无疑问，2019年的数据是当地高房价的真实市场反应。报告显示，户籍购房者中，多达91.79%是本地居民购买的。这与我过去一直强调的一点基本一致：“三四线城市的房产基本都是本地居民购买的”。当地居民拥有主要购买力的特点，需要参考芜湖当地的收入水平。 2018年数据显示，芜湖城镇常住居民人均可支配收入38397元；如果以家庭收入来看（一个2人的家庭按收入计算），那么芜湖的收入水平能够支撑的最高房价应该是1元2799元左右；而目前芜湖各区的房价基本处于这个水平。例如：弋江区1月新房均价为12081元/平方米，九江区1月新房均价为12350元/平方米，镜湖区1月新房均价为12350元/平方米。均价12520元/平方米；可以说，这样的房价已经到了最高点，下跌在所难免。
芜湖房价走势图
其次，在刚性需求不足、房地产投资动能减弱的情况下，芜湖房地产市场出现这样的情况在所难免。挂牌二手房超过19000套。这就是芜湖二手房市场的现状。前期，芜湖的房地产投资风险确实比较严重。查询数据得知，截至今日，芜湖共有二手房挂牌19230套。一个城市常住人口150万左右的城市，有如此多的房源，足以说明不少当地居民参与了房地产投资。但可以肯定的是，随着房价趋稳甚至下降，房地产投资肯定会减弱。芜湖等三线城市房价横盘整理、市场交易气氛低迷还会持续多久？
芜湖市2019年房地产市场分析报告反映多种情况 三四线城市需谨慎
首先，芜湖等城市房价难以持续上涨。房价上涨本身也需要足够的产业和人口支撑。芜湖虽不属于安徽省人口流出城市，但也绝对不是人口净流入明显的城市。对于一个GDP总量仅为3278.53亿元（2018年）、每年人口流入仅有数万人的三四线城市来说，很难支撑房价的持续上涨。我对2019年房价走势更多的理解是“合理价格的回归”。 。
芜湖
其次，保持房地产市场基本稳定，房价基本稳定是芜湖2020年要做的事情，销量和供给双降仍是常态。从目前芜湖市区12000多元的平均房价来看，还有很大的回调空间，尤其是二手房市场。以投资为主的这群人肯定会越来越急于出手。降价销售是一大进步。可能性。二手房市场房价下跌会影响新房价格吗？这反映了地方政府的态度。如果地方政府不过度干预，新房价格的调整是不可避免的。
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综上所述，芜湖市2019年房地产市场分析报告充分体现了“2019年三四线城市房地产困难”的事实，而且这种情况随着2020年的到来还将继续存在。买房回归理性，也就是房价回归理性。你怎么认为？原创并不容易。如果喜欢的话，记得点赞、评论、关注哦。欢迎大家积极订阅永潭的专栏。更多优质内容将持续贡献。
